公布房价成本阻力重重 学者开发商交锋五问题

　　中新网11月22日电今年7月，福州市物价局在全国率先公布商品房“社会平均成本”，被称为“第一个用准确数据揭开房地产内幕的范本”。随后，江苏、浙江两地的物价部门也表示要公布房价成本，但在短短4个月后，这一被很多人看好的举措因为“各方面的压力过大”和种种质疑而搁浅。

　　据《北京晨报》报道，北京、上海这样的大城市，房价成本能不能公布？面对这一矛

　　交锋一：公布房价成本是否有必要？

　　甲方：供求决定成本，公布房价成本难撼动高房价

　　乙方：不一定撼动高房价，但有利于根治行业弊病

　　在当前背景下，人们很容易将高房价和暴利联系在一起，从而得出公开房价成本以撼动高房价的推理。在新浪房产的大型调查中，有65.4%的网友认为，公布房价成本肯定能撼动高房价。

　　但是上海金昌房地产公司总经理李宁却认为，房价成本再低对高房价也起不了什么作用。市场经济下，决定价格的是供求关系而不是成本。房子卖什么价，开发商有自主权，至于有没有人买，市场说了算。北京一家房地产企业的独立董事同样认为，公布房价成本并不能撼动高房价。她说：“大家都知道奢侈品和普通商品的成本差不了多少，但照样有人去买奢侈品。”

　　社科院金融研究所易宪容却认为，不管能不能影响房价，公布房价成本是物价部门应该做的事。现在房地产市场上缺少透明信息，买方没有判断能力。客观公正地公布房价成本，防止炒作，购房人自己会判断，价格自然均衡。

　　社科院金融研究所尹中立表示，“公布房价成本绝对有必要，这样做可以让房地产业透明化，从而根治这一行业的弊病，现在房地产市场之所以乱糟糟的，就是因为买卖双方的信息不对称。”他认为，虽然不一定能撼动高房价，但能够让人们更理性地看待房价，让其保持在一个合理的范围内。一个成本价是5000元的楼盘如果叫价5万元是没有人买的。

　　交锋二：公布房价成本属价格干预？

　　甲方：公开房价成本属于价格干预

　　乙方：让信息透明化是政府的职责

　　日前，上海社会科学院房地产业研究中心副主任陈则明撰文称，当前要警惕政府介入过深可能诱发价格管制倾向。在供求关系不平衡的条件下，如果政府采取强制措施要求价格接近成本，只会使供求关系进一步扭曲，对市场经济的形成、对社会进步都百害而无一利。李宁也认为，公布房价成本是用行政手段来干预房价。政府要做的是制定市场准入制度，创造公平竞争环境，而不是直接介入微观层面。

　　易宪容却认为，现在房地产市场卖方信息不透明、不公开，不属于真正的市场。只有当买卖双方把所有信息聚集到价格上面，这才算真正的市场。

　　尹中立认为，虽然价格是由市场供求双方共同决定，但是因为楼市信息不透明状况严重，需求方很容易被开发商单方面的信息所操纵，从而做出非理性的购买决策。目前开发商单方面操纵舆论的现象很普遍，价格也由他们单方面决定，所有能让市场进一步透明化的举措都有意义。

　　值得注意的是，国家发改委价格司房价服务处的负责人21日表示，地方物价部门有权力制定自己的价格政策。出于宏观调控的目的，地方政府可以对商品房的价格成本进行调查，也可以公布于众，这在法律上是允许的。

　　交锋三：房价成本计算是否难准确？

　　甲方：房价成本构成复杂，不可能准确计算

　　乙方：即使操作困难，政府也可以做到准确

　　福州市物价局曾经公布的商品房“社会平均成本”包括，地价、建筑安装费、配套设施费用三个部分，不含管理营销费用。据了解，目前各种房地产成本数据散布在土地、房管、建委这些职能部门中，物价局就是将这些成本信息进行统计汇总。

　　江苏省物价局相关负责人指出，物价部门能独立测算出“社会平均成本”，但为了保证权威性，一般要求土地、房管、建委等部门配合并提供资料，相互印证。一般来说，每平方米的建筑安装成本和各种配套费用在同一城市所有楼盘是一样的，只有地价不同。操作简单，没有任何难度。

　　但陈则明日前撰文称，地价、建筑安装费、配套设施费用这些成本数据或是难以度量，或是不可能有一个固定的标准。公布这些成本是不可能完成的任务，且可能造成各种负效应。

　　李宁也认为，公布房价成本技术性操作难度极大，很难做到准确。他说，房价成本构成很复杂。比如在房地产开发中，假如谈十个项目，可能只成了一个，失败的几率很大。另外，房地产企业的成本不是拿一块地做下来的成本，而是连续经营的成本。更重要的是，同一个楼盘，不同开发商来做，有的成本高有的成本低，如果公布房价成本，开发商宁可做高成本，这样就不利于节约社会资源。“假如政府公布的成本是很客观的，问题不大。但是这些数据不一定是客观的，而且还可能被人为操纵。”

　　易宪容则认为，政府真想公布的话是能够做到的，即使操作困难也一定要做。

　　交锋四：公布房价成本侵犯商业秘密？

　　甲方：商场如战场，公布房价会侵犯商业秘密

　　乙方：房地产业不同于专利行业，无商业秘密

　　很多开发商反对的理由往往是他们的商业秘密无法得到保障。有开发商直言不讳地说：“商场如战场，本来就是斗智斗勇的过程。现在你把我的秘密全曝光了，让我如何去和别人竞争。”对于这种看法，同是开发商的李宁表示，公布房价成本不会涉及房地产业的商业秘密。尹中立也认为，房地产业不同于一些专利行业，没有什么商业秘密。

　　据了解，房价成本的核算将涉及到开发商的财务成本尤其是资金来源等信息，对于这个高负债经营的行业来说，这可能是不太愿意为外人所知的“大秘密”。虽然去年“8·31”大限后，土地全部实行“招拍挂”，但当下正在开发的很多土地还是通过协议出让获得的，这部分土地的价格也是很多开发商不愿意公布于众的。

　　尹中立说，在房地产业，权力寻租主要通过私下卖地、发营业执照等途径寻租。在这种情况下，开发商名义上以1000元/平方米的价格取得一块土地，实际上的成本可能达5000元/平方米。一旦公布房价成本，开发商就会背黑锅被人指获得暴利。假如有人拿此做文章，真正的“商业秘密”就会被揭发出来。北京一家房地产企业负责人的话正佐证了这一说法。她说：“隐性成本不可能反映到政府公布的房价成本中，这对于开发商而言是不公平的。”

　　交锋五：每个楼盘成本是否应公布？

　　甲方：公布社会平均成本让购房人自己判断

　　乙方：项目有差异，只公布社会平均成本意义不大

　　目前各地在热烈讨论的主要是公布商品房的“社会平均成本”。社科院金融研究所的易宪容认为，政府有责任客观公正地把所有知道的信息进行汇总公布，即公布“社会平均成本”，至于买不买房，购房人自己去判断。

　　社科院金融研究所的尹中立却认为，与标准化工业产品不同，房地产业的每个项目都是有差异的，只公布社会平均成本对购房人的指导意义不大。在他看来，应该对每个楼盘的所有成本进行摸底。应该尽可能披露所有信息，这样市场就会逐渐正常，开发商愚弄购房人，购房人糊里糊涂做出购房决策的现象就不会出现。

　　李宁也认为，公开“社会平均成本”没有多大意义。因为这些政务信息本来就是公开的，政府只做一下统计汇总，对购房人来说意义不大。

　　据了解，福州市物价部门已经测算出每个楼盘的成本和平均利润，但没有向社会公布。对此，福州物价局局长朱光华的解释是“太敏感了”。

　　国家发改委价格司房价服务处的负责人21日表示，虽然中央政府没有要求公开每个楼盘的成本，但地方物价局出于调控的目的，可以这样做。(栗晓莉尚雅兰）