良苦用心换来麻烦一堆

　　伴随着近几年的市民购房热潮，越来越多的“娃娃业主”在甬城诞生。昨天，一位即将成为“娃娃业主”的母亲述说了她近期遇到的一件烦心事。

　　去年5月，市民楼女士花了70余万元在江东某楼盘购买了一套商品房。在签订购房合

　　合同签订非常顺利，开发商当时并未提出异议。但让楼女士想不到的是，今年10月交付的房屋出现了一些质量问题。楼女士认为，按照购房合同的约定，开发商理应向业主赔付违约金。但楼女士提出的赔付要求却遭到开发商的拒绝。

　　开发商的理由是，合同上的业主是未成年人，不受《合同法》保护，因此合同无效，不能获得违约金。

　　但浙江红邦律师事务所姚善挺律师和浙江众信律师事务所周世兴律师均认为，按照《民法通则》规定，4岁的孩子属于无民事行为能力人，由其法定代理人代理民事活动。

　　在上述事件中，孩子的父亲是法定代理人，他以儿子的名义向开发商购买房屋，是其行使法定代理权的一个行为。他代表儿子签订合同符合合同的各方形式要件，属有效合同。现开发商违约，理应承担违约责任。开发商以合同上的业主是未成年人，不受《合同法》保护为由，声称合同无效，不能获得违约金的观点不能成立。姚律师还说，由于购房款由孩子父母支付，他们代表孩子签订购房合同，其实质为赠与行为，依据《合同法》第47条规定，该赠与行为为有效民事行为。

　　楼女士的烦心事可能容易解决，她很快便会陶醉在成为一名“娃娃业主”母亲的欢乐中。但她不知道，一些以未成年人名义购房的市民，因在购房前考虑不周，现在深陷苦恼中。

　　买房容易卖房难

　　记者在采访中发现，以孩子的名义购买商品房的人家，大多经济条件优越。家住华侨城的刘先生就是其中之一。三年前，他以刚满两岁的儿子的名义购买了一套住宅。说起当时购买的原因，刘先生说，社会发展日新月异，以后的事情很难预料，当时买房就是想给孩子和自己留条后路。同时他还告诉记者，免交日后过户税费，规避可能出现的遗产税征收，也是以孩子名义购买房子的重要原因。

　　但刘先生很快便为此举付出了代价。刘先生是做外贸生意的，原来一直以定牌生产的方式为国外客商供货。

　　今年8月，他和海外客商被指控商标侵权，官司打下来赔了不少钱，而且原来顺畅的生意链也断了。消沉一段时间后，刘先生决定“东山再起”。为了获得运作资金，他想到了儿子名下的那套住宅。可一咨询律师，兴冲冲的刘先生顿时蔫了。

　　据接待他的姚善挺律师解释，按照《民法通则》第18条规定，监护人应当履行监护责任，保护被监护人的人身财产及其他合法权益。除非为了被监护人的利益，否则不得处理财产。也就是说，除非刘先生将出卖孩子房子获得的款项用于孩子的读书、留学、治病等事项，否则无权处理。

　　对此，市房地产交易中心的工作人员也予以了具体说明。她告诉记者，家长如果要处理孩子名下的房产，必须到公证机关进行公证，证明其处理房产确实是为了孩子的利益。卖房所得款项也必须存在公证机关，每次支取都必须履行相关手续。为此，姚律师提醒那些以自己未成年孩子名义购房的家长，一定要充分估计今后的工作风险，买房容易卖房难。

　　孩子不懂父母心

　　为孩子买房子，孩子真能理解父母的这份爱心吗？

　　在采访中，浙江众信律师事务所周律师向记者讲述了这样么一件事情：，住在我市江北的一位周老伯有三个儿子，七八年前他以大儿子的名义买了套房子。这以后，周老伯一直与大儿子住在一起。几年过去了，几个儿子都长大成人。为了平衡兄弟间的感情，周老伯又将自己住的那套房子过户给了条件不太好的小儿子。

　　前年，大儿子成了家。这以后，周老伯开始遭遇不幸。大儿子逐渐冷淡周老伯，从吃饭分桌、空调只装小两口的房间，发展到拿了周老伯的生活费，却不给周老伯准备饭菜，还时不时地对周老伯恶言恶语。周老伯在大儿子的家里呆不下去了，可去另外两个儿子家，遇到的也是冷言冷语。

　　去年整个夏天，周老伯白天在包玉刚图书馆，晚上花10块钱挤小旅馆。后他向法律援助机构述说了不幸，在法律援助机构指派律师的调解下，几个儿子才与周老伯达成了协议，周老伯轮流在几个儿子家吃住。周老伯实在伤心，后悔当初不该以孩子的名义购买房屋。

　　参与此案的浙江众信律师事务所周世兴律师认为，孩子不通过自身的努力便坐享其成，这样的孩子对父母的拳拳爱心未必理解。他建议，父母对孩子应多些雪中送炭，在孩子们遇到人生重大难题时再施以援手，锦上添花的事要量力而行。

　　逃避债务不可能

　　“现在做生意不容易，以孩子名义购买房屋能安全地守住这部分资产。”记者在采访中听到不少家长这样说。

　　在他们看来，以孩子名义购买房屋，就是将钱安全地转移到了孩子名下，一旦自己在生意场上有什么风吹草动，即便是倾家荡产，孩子名下的这部分资金总是安全的。“这种理解大错特错。”好几位律师都这么说。律师解释，许多人把家庭共同财产往往理解为仅指夫妻共同财产，他们认为一旦出现生意风险要承担无限责任，最坏的结局，无非把夫妻俩的家当赔光了事，孩子名下的这部分财产能够助他们渡过难关。

　　其实，一旦出现债务危机，孩子的这部分财产同样逃脱不了承担风险的命运，因为这些也属于家庭共同财产。“有的人以孩子名义购买房产，根本就是在恶意逃脱债务。”

　　周律师还向记者列举了另外一种极端事例。他在法律服务实践中发现，个别生意人已是负债累累，可为了逃避债务，他们恶意将现有资产以卖房等名义转移到孩子名下。周律师说，这种行为一经查实，属可撤销民事行为，孩子名下的这部分财产同样要用来抵债。对此，姚律师也说，如果此时法院已作生效判决、裁定，当事人恶意转移财产，情节严重的，可能构成拒不履行判决裁定罪。

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　　为未成年人购房的必经手续

　　父母为未成年孩子购买房子的具体程序是：父母代理子女选房，就合同的各项条款与开发商达成协议并签订《商品房买卖合同》，如果是一次性付款，在订立《商品房买卖合同》时，需带上孩子的出生证或独生子女证、孩子和监护人的图章，在买受人一栏和签字的地方写上小孩的名字，在法定代理人签字的地方签上自己的名字。这样，一个有效的房屋买卖合同就成立了，相应的房屋产权人将是家中的孩子。

　　如果向银行申请贷款，父亲或母亲和他们的孩子都应该在《商品房买卖合同》上签名，然后由父亲或母亲作为贷款申请人向银行提出借款申请。同时，还需要办理两份公证：监护权公证和不可撤销的承诺书公证，主要是为了证明父母买房给孩子完全是自愿行为，以及父母向银行做按揭还钱的保证。上述手续经审查通过，孩子就将成为房产的合法拥有者。