商住比例失衡　商业中心难旺

　　本报记者王敏田甜

　　“东莞商住项目商住比例失衡，规划脱序，城市商业中心无法凝聚，社区多成为区域消费中心，消费人群因此被人为分散。这也是城市商业消费中心不景气的因素之一。”这是一位行内人士对东莞商业地产的评论。

　　东莞的商业地产近来一直备受关注，除了规模是讨论热点外，人流量也是关注的重点。整个城市商业结构的合理规划，也应该列入发展商进行单个项目的规划考虑。

　　追求利润最大化导致

　　“现在东莞真正能称之为社区商业的不多，大部分项目都应该称之为复合型地产。”一位行内人士如是评价东莞商住项目。

　　据东莞市房协第三季度发布的预警信号显示，1－9月东莞批准预售总面积3933316平方米，其中批准预售商业面积520857平方米，占到13％以上。截止到9月，东莞商业空置面积19.98万平方米，占到空置总面积的17％以上。

　　“相较于深圳等一些房地产发展成熟的城市而言，东莞楼盘的商住比例明显失衡脱序。”一位从深圳来东莞工作的业界人士告诉记者，东莞发展商拿的地通常较少是纯商业用地或纯住宅用地，多为商住用地。在深圳批建项目，管理部门往往会根据政府整体规划对项目的商住比例作出明确限制，如果片区规划功能以居住为主，通常社区商业在总建筑面积中所占比例仅为3％－5％，如果片区规划以商业中心为主，管理部门会考虑加大比例，而东莞对于项目的商住比例并没相关限制。

　　由于目前东莞房地产市场商业与住宅产品价格落差大，而东莞人有传承下来的“一铺富三代”的观念，有钱就投资商铺的传统投资心理，市场对商铺的消化率颇高。发展商认为，商业可以创造最大价值，在没有严格限制的情况下，发展商往往希望能将商业面积最大化。

　　社区商业配套过少

　　如前所言，当商业面积放大，单纯的社区生活配套商业不足以满足供应量，商业配套的业态主定位也开始发生转移。

　　社区的消费集中在日常生活服务需求，具体为便利店、超级市场、专业化商店、专业化服务店。这些购物、生活配套和休闲娱乐服务设施，它们共同构成社区商业的主要内容。“正常的社区配套商业业态引入应该是由内而外，社区定位加特色店，在有一定人口支撑的情况下，再考虑组建大超市。”光大企业集团有限公司项目总监黄健告诉记者。据黄健介绍，目前光大景湖社区商业的销售与经营情况均较为理想。

　　然而从目前东莞与住宅结合的商住项目来看，先满足社区生活配套的商业规划显得非常少见。大多在定位与规划之初，就已经确定：项目中的商业走外放路子，即首先将社区商业街定位为主题商业街进行招商。

　　“这样的业态规划实际上对发展商本身并不利。”东莞市思创动力地产顾问有限公司总经理湛华北告诉记者。商业比重大，就意味着需要更多买家支持。吸引买家投资需要给买家信心，招商旺场就成了必须，而商业比重大同样意味着一定招商难度。为了引入商家，发展商往往会先引入主力商家以吸引其他的商家。“主力商家通常知道进来就是救场的，所以往往握有主动权，通常会将租金压得很低。”湛华北表示，主力商家需求面积大，租金一旦压低，不管这部分面积是发展商自己持有的物业，还是计划销售的物业，发展商都要让出一部分利润。另一方面，这样的商业规划很容易使城市里的商业业态同质化。“同质化经营人为分散了消费力，脱离社区商铺的本质属性而兴办的商业业态可能在一段时间内会很兴旺，但却很难长盛不衰，一旦周边新兴起一些同类的、大型的商业设施，社区商铺的原有功能就很容易被取代。而且，从目前东莞兴建的大部分商业来看，大型百货店过剩，大量新建社区内便民的便利店、小型超市及餐饮等服务网点明显不足，商业中心人流不足，而社区商业又缺少一些真正便民的配套。成为社会商业的一大矛盾。”

　　“15万人口才可以支持一个8000平方米的超市经营，而现在东莞的人均商业比重无疑是超标的。”一位不愿透露姓名的行内营销人士告诉记者，目前东莞发展商在规划项目商业时，首先想到的不是满足本社区生活的配套，而是想去满足周边人群，甚至是往后周边人群的配套，因此项目商业一开始招商，目标首先就瞅准了大超市。这种超前规划使商家风险变大。另一方面，传统的社区商业销售模式，发展商在卖掉商铺后就不管经营，买家从投资回报率去考虑，希望将租金放高，投资与经营不同步，于是一些低利润商业服务项目无法进入社区商业，特别是生鲜蔬菜、再生资源回收等基本生活服务需求在社区内不能得到满足。从现有的一些社区商业来看，充斥着洗浴城、歌舞厅、美容院、服装店等，或者侧重于饮食，不能满足多数人的基本需求。“随着城市化进程加快，生活配套也会成为购房者考虑的重要因素之一，外放型商业会影响社区居住，而社区配套不足也会降低项目对购房者的吸引力，因此，社区商业的合理规划应该成为发展商今后关注的重点之一。”

　　政府发展商需互动沟通

　　“说社区商业的比例和规划失衡，其实不能单纯从社区商业的角度来说，而应该从整个城市的商业结构来说。”黄健告诉记者，单纯说社区商业面积过多或过少，或者单纯用政府限制比例都不能说是完全合理。实际上，东莞的商业面积并不能算过多，但是从业态和目前东莞具消费力的人均比例上来讲，东莞的生活商业比例显得过剩。众所周知，东莞的高消费群体没有在本地消费的习惯，他们的消费习惯需要引导。

　　但如前所述，东莞商铺的投资与经营并不同步，东莞人投资商铺的习惯依然使发展商乐于开发商业。于是一方面，开发商无序开发商业地产，从而对整个城市或城市区域内部的商业结构产生不良影响；另一方面，商业的结构性矛盾反过来又影响开发商的商业地产开发类型、进度等方面。双方的互动如果要良性进行，单纯靠政府大调控或发展商单方面调整引导都不可行。

　　“从宏观而言，比较合理的商业布局应该是市级商业中心向区级中心辐射，区级中心再向社区服务辐射。市级中心业态多元化，商业资源丰富，商业文化现代，区级中心在业态规模和档次较市级中心稍低，以生活超市等满足人们阶段级性生活需求，社区服务则是满足人们日常生活的便利需求，原则上不超过10分钟的商圈。但目前东莞商业基本上同质化，都担任着区域中心的角色。”湛华北表示，政府是宏观，发展商是微观，宏观政府合理地规划商业网点架构，微观发展商在进行项目商业规划时，多考虑项目所在区域的规划偏重，及周边商业需求，不盲目求大求利润，合理规划商业面积和业态。整个商业结构的合理化，需要双方的共同科学规划。

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　　由于规划脱序，商住比例失衡，城市商业中心无法凝聚。杨凯摄