获赠花园露台权益咋保障？

　　赠送花园成了房屋销售中的卖点如今，市民常能从售楼书或广告上看到这样的卖点：买一楼可“赠送”花园××平方米；买顶楼可“赠送”露台××平方米。家住皇姑区昆山

　　一张合同保证花园露台身份

　　耿先生买房时选中了一套赠送32平方米花园的房子。买房后耿先生开始担心起自家花园的所有权问题：“起初买房子的时候，开发商表示只能将花园使用权写在购房合同内，并不能办理产权证。这花园没有产权证，如果开发商或物业单方面毁约，我的权益将得不到法律保障。”

　　记者在耿先生出示的购房合同上看到，其补充协议第六条约定：“同意购买首层附带花园或顶层附带露台商品房的买受人对其商品房附带的花园或露台享有独立的使用权。未经同意，不得擅自改变其花园或露台的外观、形状、结构和用途，不得在其花园或露台内搭建任何形式的建筑物或构筑物。首层附带花园或顶层附带露台均无房产和土地权属证书。”而和耿先生同楼住在顶楼的赵女士同样为着自家露台的所属权在难心。

　　记者在采访中了解到，获赠花园或露台的业主大多担心，花园或露台的使用权只是写在购房合同中，一旦开发商在卖完楼后撤离，他们将失去权益保障。而购买其他楼层的业主则认为楼盘的顶楼露台与一楼的花园，并不属于开发商的“产业”，而应当归属于小区的全体业主，在没有经过全体业主同意的情况下，开发商是否有权擅自转让。

　　开发商：我们赠的是“终身使用权”

　　据一些房产开发商表示，赠送的花园或露台对于业主而言，的确只有使用权而没有产权，这一内容在购房合同中都有所提及。其实业主并不用担心露台和花园所属权会发生改变，实际上，业主所购买房屋外的花园和露台，因位置原因其他业主根本无法使用。因此，只要房子不动迁，就相当于开发商赠送给业主花园或露台的“终身使用权”。

　　与此同时，房产开发商购买合同上的内容是具有法律效力的。所有购房者对小区土地共享使用权

　　记者从沈阳市建委了解到，根据我国《土地管理法》和《城市房地产管理法》的有关规定，城市规划区内的土地所有权归国家所有，开发商从国家（具体是各级政府）手中通过出让等方式获得一定年限的若干面积的土地使用权。也就是说每位购房者在购买商品房后，就购买了相应面积的土地使用权。该土地使用权既在本幢楼的楼座之下，也在楼座四周。小区内所有的购房者对整个小区土地共同享有使用权，也包括开发商承诺“赠送”的花园所占有的土地使用权。

　　辽宁同泽律师事务所的吴文来律师表示，消费者在与开发商签订合同时，应约定自己对赠送花园或露台的使用权，并且规定如遇政府拆迁或者道路改造等问题时的赔偿标准，以保证自己的利益。消费者在购买赠送花园的一楼时应注意临街的花园，由于没有产权，所以购买时必须谨慎。因为随着城市改造的深入，很多道路都存在拓宽的问题，消费者最好购买小区内部、不临街的底层花园，虽然它也没有产权，但是因为不临街，可能使用的年限会更长一些。本报记者田茹茵

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