房地产投资规模：背离国情必遭调控

　　房地产投资规模过大，是我国国民经济发展中的一个大问题，今年4月27日，总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析房地产市场形势时严正指出：目前房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，结构不合理，市场秩序比较混乱。之后七部委联手治理。然而，收效甚微。从上海、北京、南京传来的消息传达了一个令人不安的信息：投资规模过大心病依旧。（《当房市调控已成往事 房价继续上涨变成现实》2005年11月23日《燕赵都市报》；《2005年上海楼市关键词，壮烈2005悲喜两全》2005年11月24日《中国建设报》）

　　据国家统计局新近出版的《中国大型房地产与建筑业企业—2004》年鉴，2003年，全国房地产开发企业达到37123个，完成房地产开发投资10154亿元，企业资产总值40486亿元，经营总收入9137亿元，利润总额506亿元。全国建筑业企业达到48688个，完成建筑业总产值23084亿元，企业资产总值23542亿元，企业总收入22037亿元，利润总额520亿元。房地产业和建筑业的增加值分别占国内生产总值的比重为2.0%和6.9%，尤其是建筑业占国内生产总值的比重创建国以来最高，仅次于工业、农业、商业居第四位，已经成为国民经济的支柱产业之一。这表达的是2003年的事。

　　国家统计局9月26日刚刚公布的国内各行业固定资产投资完成情况（2005年1-8月）数据显示：2005年1-8月，房地产业共完成投资9958.42亿元人民币，比去年同期增长23.9%。值得注意的是，今年1-8月房地产业投资完成总额占同期国内各行业固定资产投资完成总额的24.2%，接近四分之一，该比重与去年同期基本持平（2004年1-8月的比重为24.9%）。在国家统计局列举的二十个行业中，房地产业投资完成总额的比重仅次于制造业（27.5%），位居第二。（《国家统计局：前8月房地产业投资额仅次制造业》2005年9月27日 新京报）房地产在中国的产业结构中，位置很重要，因为它面对着经济发展与农业提升过程中对建筑产品的巨大需求。然而，它是不是到了迅速增长的投资规模仅次于制造业而傲视其它产业的地步，多数人对此是断然否定的，更多的人是忧然担心的。

　　如此大的投资额，开发商认为这远远不够，因为需求量大呀。果真如此？非也。拿北京为例来说，在北京商品住宅的主要空置是价位在每平方米售价在4000元/平方米以上的中高档住宅。而售价在3000元/平方米以下的商品房则空置较少，这说明目前市场的产品结构存在严重失衡，造成这一现象的原因既有炒地皮致使成本增高的因素外，也与开发商过分乐观的利润预期有关。这形成一些大城市房地产的特殊现象，定位于普通老百姓的经济适用房或中低价位的商品住宅，一推出往往被抢购一空，而那些所谓面向都市白领阶层、企业主、社会成功人士的中高档住宅却乏人问津。

　　除了上述情况外，房地产市场现在还面临以下几个问题：一是房地产信贷质量有所降低。目前房地产企业平均资产负债率是72%，最高达到94%。截至2002年10月，个人住房贷款的总规模为7500亿元，银行贷给开发商的开发贷款总额为2000亿元，加起来近1万亿元。二是房价上涨中蕴含一些不正常因素，一些企业盲目高价买地，也使其开发出来的产品超过了市场承受能力。三是居民投资房地产可能带来的银行贷款偿还风险。目前我国有6.6%的人拥有两套住房，但实际上这个数字可能要达到15%。一旦多余的住房租不出去，偿还银行的贷款就会成问题。

　　一方面疯狂地扩大投资规模甚至已经到了与当前国民经济整体不相合辙的地步，一方面又出现严重的结构性失衡。目前的楼房供求状况十分特殊十分尴尬：安居需求房供不应求，安逸需求供过于求，投资即投机需求时高时低此高彼低。这种状况酝酿的危机在于，它很可能为政府宏观调控提供根据。政府的调控，无论是冲着总量来的，还是结构性量来说，对房地产的现行布局，都是凶多吉少。

　　(稿源：红网)

　　(作者：巫继学)

　　(编辑：潇湘行)