开征物业税能否使房价下降

　　国家税务总局局长谢旭人日前表示，“十一五”期间，税制改革的重点包括实施城镇建设税费改革，稳步推进物业税，相应取消相关收费。

　　按照有关部门设计的税改思路，“明租、正税、清费”将是房地产税改革的基本方向。

　　明租，就是将土地出让金收取方式从一次性收取改为分年收取，其作为地租的性质将更加明确。正税，就是统一内外税制，避免重复征税，改变流转环节畸重、保有环节畸轻的现状，并尽量向宽税基、少税种、低税率的国际通行做法靠拢。清费，就是对收费项目进行严格清理，除少数服务性收费项目以外，其它收费要么取消要么合并为某一固定税种。

　　在税改方案设计中，有一个重要税种就是房地产税。房地产税是财产税的一种，又称物业税，主要针对土地、房屋等不动产进行课税。要求其所有者每年都要交付一定税款，而应交纳的税值会随着土地市值的升高而提高。

　　部分人士以为，增加了房地产税，是土地改为年租制，就可以免交70年土地出让金，房价也就能大幅度下降了，其实这是理解有误。因为房地产税是对老百姓拥有的房产征收的财产税，增加了房地产税，土地出让金仍然要交，跟土地改为年租制是两码事。不过，原来买房时要一次性预交的70年土地使用费(土地出让金)，则确实会改成地租每年交纳。

　　从税改的初衷看，谁拥有的房产越多、越值钱，谁就越该多交税。并且，原开发环节诸多税费归并到房产保有税中可降低开发成本，进而降低房价。如果真的如此，老百姓买得起房了，还可抑制投机炒房，又能“为政府提供丰富稳定的财政收入”，可谓三全其美。

　　但客观地说，开征物业税并不一定会让房价大幅下降。因为，取消原开发环节诸多税费，提高房地产保有环节的税负，虽可使房地产开发成本降低，有利于缓解地产企业初期开发资金压力，但这并不意味着开发商就一定会降价。在市场供不应求的格局下，开发商的税负虽然减轻，但同时他们也就有机会将税负转嫁给普通的购房者，购房者得到的依然是较高的价格。

　　即使房价因开发商成本的降低而下降，也有可能出现另一种情况，老百姓买得起房却住不起房了。再有，对于在税改前已拥有房产的业主们来说，他们已经一次性地在购房款中支付了地价和相关税费，如果再对他们开征物业税显然有失公允。

　　从税收征管的角度看，物业税既然属于财产税的一种，那么就要对每一房产进行评估，才能较为科学合理地征税。由于千房千面，要对每一处房产作出公正准确的评估，其难度可想而知。并且，物业税是对纳税人所保有的财产进行征税，这一税种不同于流转税种。流转税(如契税)可以先税后证，说白了就是你不交税我就不给你发证。而保有税则需要纳税人具有一定的纳税意识，如果一旦出现拒交或者逃税的情况，税收征管成本会相当巨大。

　　因此，客观地说，开征物业税不仅需要完备的税收征管机制，更需要老百姓具有良好的纳税意识。目前，我国的税收征管部门主要强调的是公民纳税的强制性、无偿性、义务性，这与许多发达国家对老百姓宣扬的“纳税受益”理念有所不同。可以想象，如果老百姓对自己所纳的税用在何处、使用是否合理缺少基本的知情权，那么税收征管的任务可能会相当艰巨。④8