违建收回还要收使用费

　　兴华苑开发商10年前卖违建，被判退还业主集资款，现在——

　　违建收回还要收使用费

　　律师:非法建筑屋出租人无权收取租金

　　“文明小区竟是三无黑房”追踪

　　本报讯(记者/甘雪明)买了10年的房子竟是违法建筑，这已让兴华苑业主倒霉透顶，然而更让业主们伤心的事还在后头:业主们被法院判决交付几十万元的使用费给违法建筑的开发商。

　　记者昨日从该小区了解到，在今年7月被称为“深圳军产房纠纷第一案”的兴华苑小区A栋34名业主状告开发商赔偿购房款一案被判开发商返还2279万元购房款后。该违法建筑商又将业主们告上法庭，要求赔偿与当初购房款相当的使用费，而且还要搬出住了十几年的家。业主们向记者哭诉，违法建筑商为什么能这么蛮横无理，他们的权益怎样才能得到保护。

　　背景

　　违建开发商退还业主集资款

　　事情的经过是，1994年5月20日，兴华苑的36位业主与兴华地产有限公司签订《集资兴建住宅楼合同》，购买兴华苑A栋46套住宅房。直至2003年，该小区发生火灾时，有业主才从消防部门及档案馆了解到，该小区根本没有报建手续，甚至在规划图上的标注也是空地。之后，原告多次找到被告协商，要求予以退房，但均被拒绝。2004年11月，深圳市国土资源和房产管理局认定，该楼盘没有取得预售许可证以及竣工验收合格证，系违法建筑，该局还认为，对于小区存在的问题，开发商应该承担全部责任。

　　去年6月，兴华苑小区A栋的36名业主联合起诉兴华房地产有限公司，要求罗湖区人民法院认定《集资兴建住宅楼合同》无效，判令开发商深圳市兴华房地产有限公司退还全部集资房款。中级人民法院最后作出判决，业主与房地产公司签订的《集资兴建住宅楼合同》违反了国家法律法规，为无效合同，不受法律保护。业主应退还涉讼房屋给地产公司；地产公司应退还集资款给业主(共计2279万多元)。

　　现状

　　收了房还要收取使用费

　　本以为事情就此得到圆满解决，但地产公司反过来又起诉业主，要求业主在退房前支付每套房屋近35万元的房屋使用费。

　　罗湖区人民法院审理后认为，涉讼房屋在前一生效判决中已明确是不能转让之房屋，且已判决房屋应退还给地产公司。该涉讼房屋是因为地产公司在兴建过程中未完善相关手续而被深圳市规划国土局认定为违法建筑。但该涉讼房屋是因手续不完善而并非危楼不可住人，且深圳市建设局和深圳市国土局均认为地产公司可以通过补办相关的手续将手续不完善的涉讼房屋变为手续完善之合法建筑。所以该涉诉房屋具有使用价值和价值。

　　法院还认为，鉴于业主已实际使用该涉讼房屋时间长达108个月零30天之久，根据诚实信用和公平原则，被告在使用涉讼房屋期间应参照深圳市房屋指导租金的标准，每户向违法建筑的地产公司支付房屋使用费35万元左右。

　　“如果这个判决结果最终生效，抵消业主告开发商赔偿时中院的终审判决(每户业主拿到房款40万左右)，我们不但拿不到一分钱，连房子都要被违法建筑商收回去。而违法建筑开发商不但不用担负一点责任，还能得到一笔违法建筑的使用费，我们的权益谁来保护？”该小区业委会一位姓林的副主任带着哭腔反问记者。

　　律师

　　非法建筑屋的出租人无权收取使用费

　　针对这个判决结果，业主代理律师朱春兰认为，违法建筑不存在合法权益，也不存在法律保护。而根据该法院编写的“房地产案件处理规则”，其中明确规定:“非法建筑屋的出租人无权收取租金或房屋使用费。”

　　图:

　　兴华苑建筑存在质量问题，各种线头随意地暴露在外。何俊张涛摄