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世界500强接踵而至写字楼租金飙升(图)


http://www.sina.com.cn 2005年11月30日09:54 大洋网-广州日报

  策划:关雅文。陈穗华撰文:记者李妍林琳

  

世界500强接踵而至写字楼租金飙升(图)

  “环体育中心一带”已成为广州最现代化、商业化的地段,甚至被美誉为“广州的尖沙咀”,其写字楼的价格在广州同类型物业中都是顶级的。周馨摄

  活力四射的天河吸引了各地商家纷纷进驻掘金,催熟了天河特别是天河北附近中心地带的房地产市场。特别是“环体育中心一带”,更是高楼林立,以周围众多超大型购物中心、现代化写字楼、高级酒店相汇集的商贸群,成为广州最现代化、商业化的地段,甚至被美誉为“广州的尖沙咀”。

  天河写字楼租赁最活跃

  世界500强的企业很多都把目光盯住天河。以宝洁公司为例,之前公司地址在越秀区的甲级写字楼以太广场,而目前,该企业已经搬到东站附近的中泰广场。公司有关负责人表示,随着公司业务的发展,原来的办公地点空间不够,所以他们决定搬迁。在考察过许多写字楼后,他们看中了现在的中泰广场。只有天河才集中着这种空间足够、档次高的适合他们业务需求的写字楼。

  据美联物业研究部的资料显示,环体育中心一带住宅、商铺、写字楼的最贵售价和最高租金分别为:天河北某高尚住宅区二手楼现价10000元左右/平方米,租金104元/平方米/月;中信公寓售价10200元/平方米,租金155元/平方米/月;中信写字楼,售价17000元~20000元/平方米,租金187元/平方米/月;天河北商铺售价5.5万/平方米,租金430/平方米/月。除了商铺,住宅、写字楼的价格在广州同类型物业中都是顶级的。

  写字楼是天河最亮丽的一道风景。众多中介行研究部门的研究数据表明,早在今年第一季度,天河整体的甲级写字楼市场就出现了租售货源紧缺的现象。例如,新创举大厦的出租率从以往的80%上升到95%,而天河区甲级写字楼空置率在一季度已下降至5%;同时,该区写字楼的销售量也大增,且售价上升2%~3%。进入二季度,由于供应量的持续短缺,更带动了一些非甲级写字楼物业的走俏。此外,由于“住宅禁商”政策的出台,更刺激了写字楼用家将办公场地转向优质的纯写字楼物业,令市场一些原来空置率较高的写字楼物业租赁出现回暖。统计数字显示,第三季度广州甲级写字楼市场整体吸纳量约为3.4万平方米,是今年三个季度中的最高水平。而其中,天河区作为新甲级写字楼大厦的集中地,租赁成交最为活跃。

  高价格写字楼供不应求

  这个“体育中心环带”上,矗立了13栋“摩登”写字楼,其中40层以上的有7栋,甲级写字楼有4栋。因为这些写字楼目前在广州位置最好、素质最高,高价格也不愁没人租,所以许多投资者把眼光瞄准了这个市场。甚至在这个市场上出现了特殊的月租、时租和“人头租”(即租金按人头算),容易被一些短期或经营成本不高的租户所接受。

  据合富置业的案例,曾经有投资者买入中信一个三四百平方米的写字楼单位,单价当时高达10500元/平方米,许多人都以为买入这么大而且贵的单位很傻,谁知道,他把这个大单位分割成几个小单位,然后以日租形式出租,赚得“笑不拢嘴”。

  而目前,许多世界500强的企业正“跃跃欲试”,准备进入广州市场,现阶段正在积极寻找写字楼作为“据点”。天河,特别是环体育中心一带,将成为他们最主要考虑的目标。他们带来的写字楼“求租潮”,将可能令这一带的写字楼市场更加蓬勃发展起来。

  为节省成本小公司悄悄“住改商”

  天河写字楼的高昂租金,对于刚创业的小公司来说是很大的成本支出。于是,许多企业特别是小公司“各出奇招”,在住宅或商住楼中以住宅租金或接近住宅租金的价格租下房子办公。

  住宅里办公成本低面子大

  蔡先生的创业故事就是一个例子。从打算做服装出口生意开始,蔡先生就想好一定要在天河租或者买一个地方做办公室,这样他可以凭“印象分”把服装的价格提高点。然而,天河写字楼的价格都比他所估算的要高———想买的话是有钱无货,租的话少则120元/平方米/月,有的还高达180元/平方米!于是,他在天河北路上一个小区租了100多平方米的房子,月租不过4000多元。

  一家广告公司的张先生介绍,利用住宅办公司最大的好处就是大大降低成本,减少费用。比如,在天河北一带租用一套100平方米的住宅办公司,每月租金约为4000元,而租用同等面积的写字楼,每月租金差不多要1万元。

  写字楼支出限制太多

  据满堂红研究部何丽娟分析,现在有许多住宅还经营着写字楼,主要有几种原因:一、经营者把这里当成是一个办事处,他们通常在写字楼区租了一个小面积的单位用作领商业牌照之用,而实际上却在住宅进行办公;二、有些住宅具有商住性质,它们本身是可以做写字楼的;三、经营者违规经营。

  这些不规范操作的商家之所以冒险,是因为写字楼的支出、限制太多了。例如,写字楼的业主每个月需要租客缴交租金的14%作为税,方可获得租赁发票,而住宅目前缴交的税率是10%;租赁写字楼分摊太多,成本支出大;写字楼的限制也多,有的写字楼冷气供应只从上午9时至下午6时;某些写字楼对装修的限制也较大,一般规定装修公司在下午6时以后或者星期六、日方可进场装修等。

  有照“住改商”消防要合格

  天河区有关部门近日出台文件明确,对目前既成事实的未办“住改商”有照商户,将允许经营到2006年12月31日区商业布点规划发布之前为止,此后如果商户被纳入规划,将可去规划部门办理“住改商”手续,未纳入的将被取缔。

  天河区国土房管、规划、工商、城管四部门联合发出的《天河区关于整治无证照生产经营工作中涉及场地问题处理意见的实施方案》中,对利用非商业性质的城区物业作为生产经营场地的情况明确了处理方式,但并非是对没办理“住改商”的业户一律给予“开闸放生”。《方案》提出的具体操作办法是:商业布点规划尚未批准前,对利用此类场所(指利用非商业性质的城区物业作为生产经营场地)生产经营的、已领牌照的业户在符合消防、环保等要求的前提下允许继续在原址经营。


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