物业税：不要只图增收

　　梁发芾

　　在刚刚结束的2005中国财税论坛上，财政部部长金人庆提出“十一五”将逐步出台消费税和物业税。在学界的讨论中，有人认为，开征物业税可以促进地方财源建设。目前，地方财源有不断下降的趋势，致使有些地方财政日趋窘迫，赤字扩大，负债沉重。地方政府基础建设的资金都是来自于土地出让金，但是随着土地资源的不断减少，这方面的收入将会减

　　物业税之征收，到底应该实现收入功能还是分配功能？笔者认为，如果将物业税作为新的财源来满足地方增收入需要，不一定妥当。

　　目前，我国房地产税收零碎纷乱，税负很高。资料显示，目前的住房税收中，包含房地产开发的营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税等等，以及房地产占用的房产税、城市房地产税、耕地占用税、城镇土地使用税等。除此之外，房屋出售中还有契税。在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60％，建筑成本只占40％。购房者买一套房子的钱，有30％～40％是缴了各种税费。

　　在这极为混乱繁杂的税费中，有一部分是不合理的。有的是重复征收，有的则是纯粹的乱收费。如果要整合为统一的物业税，一些不合理的税费无疑是要取消的。取消就意味着减收。另外，如今这些税费，是对今后40～70年税费的一次性提前总支付，如果分解为年度缴纳，则每年征收的额度显然会比一次提前总收的额度要小得多。这样，与未实行物业税相比，税收总额会下降。

　　影响税收收入的另一因素是，政府能够征收的物业费，只能就改革之后新建的住房征收，在短期内，这个税基是很小的。对于数量巨大的旧房，不可能实行新的物业税。如果对旧房实行新的物业税，无疑会增加税收，但是，这是典型的重复征收。这种情况下，在可以预见的时期内，地方政府征收的物业税总额非常有限。

　　以上分析表明，物业税作为收入手段增加收入，目前是不现实的。如果仅从增收角度来说，甚至根本就不值得开征物业税。

　　因此，物业税之设计，必以完善税制和调节分配为主要目标。中国房地产税费繁杂混乱，必得规范整合。另外，中国宏观税制结构中，作为分配手段的税收只在收入（个人所得税）和支出（特别消费税）两个环节有所作为，但对于作为存量的财产没有什么税种。这种格局造成的后果是，对于正在走向富裕的人征收调节性质的税收，而对于已经富裕的人却不予调节。这显然不公平。而物业税是对作为存量的财产课税的最为重要的税种，可以弥补这个不合理的漏洞。

　　调节分配的物业税，应该体现出负担能力的差别。在基本住房与豪华住房、自住用房与经营性用房、一次性缴纳各种税费的旧房与没有缴纳这种税费的新房之间体现差别。基本住房可以低税或者免税，而经营性用房、占地广阔的豪宅别墅，应该实行更高的税率。这样，会有效起到抑制土地浪费的作用。

　　物业税应该征收，它可以成为地方政府的一种财源。但是，征收的制度设计中，应切记一条，不要只为敛财而征收。