广州维修基金第一案因法规打架再度陷入困境

　　■新快报记者 林洁婷 何姗 陈文

　　揭开广州物业维修基金的黑洞之一

　　深读指引

　　备受社会关注的东悦居小业主状告开发商追缴维修基金一案再度陷入困境。由于适用法律法规相互“打架”，此案曾被认为可能最终需要全国人大常委会裁决，在新中国法制史上尚属首次。到底该由谁来缴交物业维修基金？是业主还是开发商？此案结果将对广东一大批同类纠纷案件有指导意义，直接影响众多业主的切身利益。

　　作为房子的“养老钱”，广州市2000多个小区以及大批房改房的物业维修基金还有多少是空账？记者调查发现存在巨大黑洞，而其中原因并不仅仅是法律法规“打架”那么简单。

　　11月15日下午，“广州维修基金第一案”开庭重审，领头羊孙威力再一次受到了打击。在经历了起诉、被驳回、法院同意受理、一审、二审、因法规冲突中止诉讼、提交新证据多个阶段后,法院还是这个说法：你们再耐心等等。

　　“这个案子已经折腾了太多次，不知要到什么时候才能有结论。也许永远都不会有结论了。”孙威力摇着头说，“小区的190多万维修基金要到猴年马月才能拿回来？”

　　图：保修期过后，公用管道坏了有维修基金才能修。

　　一波三折的维修基金第一案

　　广州维修基金第一案的导火线竟是一件小事———电梯坏了。

　　2002年底，东悦居的业主发现，电梯震动厉害，有时门开了关不拢，偶尔开门时会发现电梯距楼板一高一低。交楼才两年多，电梯就出了毛病。

　　于是，有业主去找小区物业管理公司反映问题，要求检修电梯。但负责这片小区的东华物管公司回复：要修可以，但要由业主掏钱来修。

　　有些业主不干了。“我们家住2楼，很少用电梯的，你们修吧。”“交钱可以，但是交给谁才放心是个问题。”业主反应不一。

　　“小区应该有维修基金的，用于公共设施的维修！”有一位从事物业管理行业、并且懂得法律的业主张先生说，“我们小区没有维修基金，建议大家去追讨！”

　　听了张先生的话，其他业主才知道有维修基金这样一笔钱。业主们一算账，按《广东省物业管理条例》规定，开发商应按物业总投资的2%缴纳维修基金，整个东悦居房屋维修基金总额达到190多万元。

　　于是，从当年12月中下旬开始，业主们多次要求开发商东华实业有限公司缴专项维修基金，无果。

　　这时，张先生再次建议：“按照规定，维修基金设置了两级账户，一级账户是小区业委会，二级账户是业主个人。维修基金是属于业主个人的，但是平时不能动用，只有成立了业委会、通过业主大会多数同意才能动用。换句话说，要拿回维修基金，首先要成立业委会。”

　　成立业委会追缴

　　为追缴维修基金，2003年8月，东悦居业委会正式在市国土局备案成立。

　　而此时，东华物管公司自身也已改制，与原开发商脱离依附关系，开始自主经营，自负盈亏。据物管公司反映，他们也向开发商反映了小区专项维修基金缺位的情况，但开发商至今没有回应。

　　于是，业委会决定走法律诉讼的路子。

　　一审胜诉

　　孙威力说，打官司折腾了很多次，具体时间都记不大清楚了，大致情况是：一开始，大概是2003年8月，业主以业委会的名义将诉状递到原东山区法院，但法院将案卷退回，法院认为，法律法规没有赋予业委会诉讼主体资格，因此业委会不能做原告。

　　东悦居业委会多次去找东山区法院院长论理，经过多次努力，法院才“基本同意诉讼”。

　　千辛万苦争取到了原告资格，业委会又碰到了新的问题：诉讼标的过两百万，诉讼费要好几万，而业委会一分钱都没有，诉讼费怎么出？

　　业委会经过多次研究，决定：先以单个业主个人名义告，降低诉讼成本。

　　于是，业主李女士率先以个人的名义，状告开发商。2003年9月，该案被原东山区法院受理。

　　原东山区法院受理后，认为以个人名义对维修基金提起诉讼，诉讼主体不对，作出了驳回上诉的裁决。东悦居业主不服，向中院提出上诉。其后，中院作出裁决，支持原告方李女士可以作为诉讼主体，重新将案件发回原东山区法院审理。

　　2005年1月，原东山区法院正式开庭审理此案，李女士胜诉，开发商应补缴原告3724元的专项维修基金。“广州维修基金第一案”满城瞩目。但不久，开发商不服上诉。

　　法规打架诉讼搁浅

　　2005年4月，广州中院再审时，双方律师庭辩激烈。焦点就在于：业主是在2000-2001年期间买房的，而这期间规范维修基金的法规却有两个：一是广东省人大出台的《广东省物业管理条例》，另一个是建设部、财政部出台的《住宅共同部位共同设施设备维修基金管理办法》。

　　业主认为维修基金应由开发商出，因为依据1998年10月1日开始施行的《广东省物业管理条例》第32条规定:物业管理维修基金由物业建设单位按物业总投资的2%，在向业主委员会移交物业管理权时，一次性划拨给业主委员会。

　　但被告东华房地产开发有限公司在庭审中认为，维修基金应由业主缴交，依据是建设部1999年1月1日施行的《住宅共同部位共同设施设备维修基金管理办法》。其规定:商品房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2%-3%的比例，向售房单位缴交维修基金。

　　省人大制定的《广东省物业管理条例》作为地方性法规，在法律效力上与建设部制定的条例处于同等地位。同等效力的法规打架，怎么办？

　　东悦居业主的代理律师周玉忠透露，该案目前已由中院上报省高院，并由于过了最长半年的延审期，中院已申请中止诉讼。“可能法院也担心案件上报国务院，会面临手续繁琐、时间长、费用高等问题”，周称，他也不清楚该案何时能终审结案。

　　发现新证据

　　2005年10月，原告李女士称在上海证券交易所网站找到了东华公司多年的年报资料，其中显示：物业维修基金按房屋物业总投资的2％计提入成本。而在此前的数次庭审中，东华公司始终称自己没有将物业维修基金计入成本。

　　10月25日，李女士将此作为新证据提交法院。

　　11月15日，李女士的代理律师周玉忠被临时通知开庭。法院说法是：法规冲突问题还没有解决，你们再耐心等等。

　　广州维修基金第一案再次陷入等待的困境。

　　专家分析

　　应由全国人大常委会解释

　　建设部公布的法规与广东省的法规不是上位法与下位法的关系，如果有冲突，按照《立法法》第八十六条第二款的规定：地方性法规与部门规章之间对同一事项的规定不一致，不能确定如何适用时，由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，应当决定在该地方适用地方性法规的规定；认为应当适用部门规章的，应当提请全国人民代表大会常务委员会裁决……根据授权制定的法规与法律规定不一致，不能确定如何适用时，由全国人民代表大会常务委员会裁决。

　　那么，如果是广东省与建设部的规定有冲突，就应由中级法院上交高级法院，由高级法院呈交给国务院法制办，再由法制办提交全国人大常委会进行解释。

　　（深圳大学法学院教授广州市律师协会房地产专业委员会副主任广东科德律师事务所律师魏秀玲）

　　中院应按照省条例来判决

　　在法理上，广东省人大有立法权，可以制定地方“法规”，而建设部的规定是在某个领域做出的一种行为“规则”，并不是放之四海而皆准的。地方人大可以根据辖区内的实际情况制定地方法规，辖区内的所有行政和司法机关都应该以此为法律依据。因此，我认为，如果广州市中院以省条例来判决东悦居的案子，是没有什么理论风险的。

　　但如果这个案子要请示最高院的话，就很难说何时才能有结论了。据我的了解，广州市中院没有按照省条例来判，而是中止案件审理，主要是出于这样的考虑：2003年出台的国务院条例明确了由业主来交维修基金，事实上也是同意了建设部的意见。而广东省人大最近也在谨慎修改省物业管理条例，出于立法发展的考虑，广州法院才把自己陷入了两难的境地。

　　我认为，法院应该按照原有的法律解决纠纷。（广州大学法学院副院长刘兴桂）

　　（金陵／编制）