购物中心放量潜藏风险　专家：3—5年守业期考验开发商资金链

　　本版撰文姜岩

　　何为守业期？

　　一个商业项目从开业当天算起到项目真正盈利的一段时间称之为守业期，由于商业地产项目涉及的资金大小不同，而且消费者的接受程度和消费习惯都会产生连锁影响，因此

　　“目前购物中心的发展商以前主要是从事住宅建设的，对商业的特殊性并不了解，并且商业项目尤其是大型的商业项目由于要经历3到5年的守业期，需要更多的资金来支撑旺场，否则将陷入困境……”某知名高校的专家在虎门“珠江三角洲经济发展与流通现代化”理论研讨会上语重心长地说。

　　对于购物中心这个一直以来的热点话题，业界人士给予的更多是关心和理论上的探讨，毕竟这个对于中国市场还很年轻的商业形态，要想目前下一个概念或者结论还为时过早。但从会上的讨论情况看，专家跟学者们对购物中心的目前状况都表示了不同程度的担忧。

　　守业期资金周转是关键

　　“珠江三角洲经济发展与流通现代化”理论研讨会暨广东省商业经济学会2005年年会日前在虎门闭幕。在为期两天的讨论会上，与会的专家学者以及企事业代表对中国流通现代化进程出现的热点难点问题进行了讨论，当讨论到购物中心的发展时，专家们的讨论异常激烈。

　　专家们大多对目前全国的购物中心的放量表示了担心，而来自清华大学、华东理工大学的教授们对目前购物中心的守业期的资金周转问题也表示了高度关注。

　　早在几个月前，商务部商业地产调查组曾经到广东、广西、福建等省区进行了调研，在东莞更是详细地调查了包括地王广场、华南MALL在内的几个购物中心项目，虽然调查组当天并没有透露有关调查的任何消息，但日前从北京传来的消息显示，调查组相关人士公开指出，我国商业地产投资的快速增长中潜伏较大金融风险。

　　据中国人民银行统计，今年前7个月全国商业营业用房开发贷款余额437.6亿元，增长46.3％，增速比住房开发贷款高31.4个百分点。目前我国商业地产开发投资中有50％左右的资金来源于银行贷款。同时，个人购买商业用房贷款数量更大。据中国建设银行统计，该行个人购买商业用房贷款余额是商业用房开发贷款余额的3倍以上。

　　该人士指出，目前全国个人购买商业用房贷款额约2000亿元，个人还贷主要依靠商铺租金或开发商承诺的投资回报，但从目前商业地产的经营状况看，这部分贷款潜伏的风险较大。因此，国家目前已经开始针对这个问题进行研究，虽然目前还没有具体的金融措施出来，但如此的融资环境对目前逐个进入守业期的东莞各大商业地产项目来说，资金链给守业期带来了更加巨大的考验。东莞三元盈晖投资发展有限公司副总裁童锐就曾多次表示：“华南MALL成功的关键不在前期而在守业期。”很多资深的商业人士都表示，要建起一个购物中心不难，工程建设是可以预期控制的，本身的投资也是相对固定的，而到后期，要养活这个商业中心，所花费的财力物力才是项目中最重头的开支。

　　发展商回购商铺成为焦点

　　据商务部市场建设司郑书伟介绍，商业地产融资风险的实际问题，主要跟商业地产发展商的销售方式有关——目前我国一些商业地产开发商主要采用分割出售的方式进行地产开发，分割出售将带来商铺的产权多元化，并容易引发经营混乱以至经营状况的恶化，有可能损害中小投资者的利益，风险将最终传递到银行。开发商之所以对开发的项目分割出售，主要是为了尽快收回资金，以偿还前期项目开发中从银行、其他企业、以及施工队那里借贷和拖欠的资金。

　　这是一个在全国范围内普遍存在的问题，银行方面对发展商的还贷要求相当高，普遍的3年还贷期给商业地产企业的资金回流带来了要求，从东莞的情况看，发展商在开发前期，从多方渠道宣传商业项目的自我经营与对外销售之间的的庞大比例来增加客户对项目的信心。这些比例大都客观，如华南MALL为88：12，第一国际也达到了70：30，不仅如此，在东莞，大型商业地产的所有者以民营资本为主，他们在涉及房地产开发前大多经营由别的产业，所以用自有资金开发建设对商业地产市场来说也是降低风险的又一途径。

　　地王广场去年曾就对部分商铺进行过轰轰烈烈的购回行动，在业界也成为一时的焦点，除了地王广场，第一国际、华南MALL也对商铺或多或少的进行过回购，发展商普遍的说法是，对企业未来的经营负责任。从某种角度讲，如果发展商真的照此规划营销，对东莞的商业地产发展来说是也算是件好事，起码对这个城市的建设，以及中小投资者负上了一定的责任。

　　东莞市商业中心发展有限公司研发部经理雷非非在接受记者采访时反复强调说，“我曾多次在不同场合说过，东莞的商业地产必须用城市发展的眼光来看待，这个发展包含了很多如城市化进程的发展、城市产业经济的转型、城市人口结构的调整，在经过发展变化后市场的很多现有问题是可以得到解决的。同时在东莞的商业地产由于各有特色定位，每个项目背后也有想当的论据做支撑。”他说，东莞发展商跟别的城市的发展商有所不同，企业的自有资金以及自主经营的比重对整个产业是抱着负责任的态度的，资金当然是企业相当重要的环节，从目前的情况看，各开发商也处理的相当稳妥，现在就给东莞商业地产下结论显然还为时过早，要由守业期来说明一切，还不能给东莞的商业地产盖棺定论。

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　　目前，东莞的大型商业地产项目主要由民营资本投资建设。杨凯摄