写字楼市场差异化竞争迈出可喜步伐——小户型写字楼公开选房受追捧

　　11月26日，中环财富广场举行写字楼VIP客户公开选房活动，选房当天销售达到8000万，解筹率达80％，均价达到4800元／平米。

　　虽然这次中环财富广场销售的均价比业界预想的价格低了一些，但是在走差异化路线探索开发写字楼市场的今天，中环此次解筹销售的大好行情对整个东莞写字楼低靡的市场算是一个不错的利好消息，这对未来东莞写字楼尤其是中心区写字楼在产品上的突破以及市

　　小户型写字楼有望受宠

　　据中环发展商介绍，此次选房活动，一直持续到了下午2时，共推出写字楼153套，主打特色是100平米左右的小户型单位，从销售的结果看，受到关注主要是发展商对项目的定位与东莞目前的写字楼市场形成互补，很大程度上，中环财富广场真正细分了写字楼市场也为其赢得了不少买家的欢迎。

　　目前，东莞写字楼的发展速度已经不言而喻，在大规模建设写字楼的过程中，东莞千篇一律的高档次写字楼的定位使写字楼的空置问题也显得较为严重，发展商们都在积极寻求新的营销模式，通过创造新的产品来逐步调整写字楼市场的供需关系。现在，写字楼市场正进入一个新的调整阶段，差异化产品已经成为发展商分割市场蛋糕的锐利武器。早有业内人士预言，新一轮的写字楼“整风运动”将随着差异化产品的不断推出而骤然吹起。

　　目前，中心区写字楼很少有小户型间隔的写字楼推出。大规模的公司可自己兴建办公用地或者租用大面积的写字楼，但这毕竟是少数，对于绝大部分从事制造业的中小型企业来说，租用或者购买100平方米以上的高级写字楼，在公司运营成本上是一笔不小的开支，再加上这些制造业的生产商遍布在东莞各镇区，本来在中心区设写字楼主要的目的是自我包装、提升公司形象，但如果门槛太高，这些公司很可能权衡利弊而放弃购买或者租用写字楼。

　　写字楼空置仍是一大难题

　　写字楼市场的繁荣得益于东莞大规模的城市建设以及城市化进程的不断提速，也与东莞产业结构的调整密切相关，但是连续两年爆发性的增长，对东莞刚刚成长起来尚需培育的写字楼市场来说无疑是一场艰苦的考验。

　　据了解，从东莞市房协2005年度上半年房地产市场监控及预警系统中公布的数据来看，2005年上半年，东莞市写字楼空置面积为12.91万平方米，比2004年末的1.78万平方米增加了11.13万平方米，增幅超过6倍。然而，该统计数据中的空置面积仅是预售系统内的数据，仍有不少已销售出去但并未出租的面积并不计算在内。而且写字楼集中布局的态势非常明显，新开发的写字楼大多集中在市区，其中又以莞太大道沿线和鸿福路沿线居多。

　　从以上的数据不难看出，虽然目前写字楼市场因为发展差异化的产品让购买者重新对写字楼市场拾起些信心，但是对于这个东莞写字楼市场而言，显然这零星的信心还不足以支撑起这个写字楼市场的良性发展。

　　开发商应避免恶性竞争

　　广东商学院副校长徐印州在接受记者采访时说，虽然他本人并不十分了解东莞的写字楼市场，但从几次深入东莞了解到的情形看，东莞发展的重点要从制造业发展到商贸流通业并不容易，镇区经济的差异化发展对其形成整体集中的商贸环境也形成了一定的影响。从这个角度看，记者认为要想轻而易举地实现“总部经济”在东莞并非一日可以成形，这对写字楼的租赁和销售起到了直接的影响。目前经过两年左右的开发周期，不少写字楼都已经拔地而起，外观亮丽的写字楼成为东莞市区的一道风景线，对于这些写字楼，他们大多有不错的销售业绩，尤其是早期，对于东莞市场而言，写字楼开始批量销售之初取得了羡煞旁人的成功，而如今，开发周期已经到达节点，消化这些投资产品的租赁市场并没有人们预期那样火爆，如此，写字楼市场陷入了冷静期，而投资者也因为看不到利益前景而持币观望。

　　在如此的情况下，开发商应该更保持清楚的头脑，不要一股脑地在某一区域做较多类型相同的写字楼产品，这样难免恶性竞争，而苦练内功应该是发展商在保持清醒头脑后最应该做的事情，开发新产品，突出差异化对整个东莞的写字楼市场的投资环境负上责任，这也是东莞良性发展地产产业所急切需要的。

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　　发展商们在寻找新的写字楼营销模式。杨凯摄