2005楼市年终大盘点之一　2005:购房“变奏曲”

　　近日，本报委托河南圆点市场咨询有限公司进行了一次郑州市房地产消费市场需求的调查。通过对300位20－60岁、未来两年内准备购房者的问卷调查，重点分析了消费者对2005年郑州楼市需求程度和考虑的因素及潜在消费者对于2006年楼市价格和市场需求的预测，调查了现实消费者和潜在消费者对于郑州楼市的接受程度、对开发商提供服务的满意程度、与全国其他省会城市相比消费者眼中的郑州楼市价格的评价以及消费者对2006年郑州楼市发展的一些看法。

　　基本需求状况

　　“向东向北”的家

　　购房区域向东向北

　　中心城区由于配套完善，生活便利，仍然是人们居住的首选区域。调查显示，仍有20％的消费者首选中心城区置业。但随着生活水平的提高，中心城区的拥挤繁杂已让许多人开始逃离城市中心。郑州市未来几年的城市发展方向“东移北扩”，所以人们的置业方向也在跟着这根指挥棒“向东向北”。很多消费者认为北区是将来郑州文化居住领域区，东区是郑州城市发展的经济领域区，所以19.9％的调查者选择在北区置业；而选择郑州东区和郑东新区购房的消费者分别占到了18.6％和14％。选择在郑州东、西开发区购房的分别占3.2％和4.3％。

　　消费者在选择购房区域时，该区域的发展前景成为他们考虑的首要因素，占到了调查人数的31％；还有就是在一个地区住的时间长了，适应了环境而不想换区域的占了24％；购房区域的环境也是影响购房区域选择的主要因素。其他的影响因素还有房价、小区的整体环境等等。

　　二手房接受度提高

　　今年虽然消费者的购房意愿有明显下降，但二手房市场交易却日趋活跃，消费者对二手房的接受程度有了大幅度的提高。调查中有24％的人群表示选择购买二手房。相对于一手房而言，二手房具有面积小，总价低，地段好，配套成熟的优点。此外，“环境好，干扰少”、“居住气氛好”也为二手房购买者所看重。

　　当问及在购买二手房时最看重哪些方面因素时，有30.2％的消费者看中房屋总价，交通的便利性以18.6％的比例占第二位，再次是房子的地段，以16.6％的比例占第三位，然后是房屋的质量及周边的人文环境等。

　　多层住宅是首选中小户型成主流

　　多层住宅、小高层住宅和高层住宅等各有特点，但由于人们生活习惯的影响，多层住宅仍是人们购房时的首选。调查显示，50.7％的消费者愿意选择多层住宅，选择小高层和高层的消费人群分别占25.4％和9.9％，复式的需求超过了高层，为11.3％，高层生活的不便是影响消费者选择的主要原因。

　　在购房面积的选择上，81平方米－100平方米是人们的首选，占到了32.4％，这是因为消费者的收入，决定了一部分消费者的购买意向。其次受到部分消费者青睐的是101平方米－120平方米的住房，占的比例为28.2％，而选择在181平方米以上的人群仅占2.8％。

　　而在户型的选择上，三室二厅二卫成为购房者的首选，他们希望的面积是在100平方米－120平方米之间，其次是二室一厅一卫，面积在100平方米以下，是年轻一族喜爱的产品；而一室一厅一卫，面积在50平方米以下的户型是最不受欢迎的。

　　价格需求状况

　　“不断攀升”的价

　　购房意愿下降

　　本次调查资料显示，表示在未来1－2年内“肯定会购房或可能会购房”的人数，较去年的36％下降了13个百分点。购房意愿下降明显，这与国家对房地产投资的政策调整和前一段时期房价过快增长有很大的关系，许多人持观望的态度，直接影响到消费者对房地产投资的热情。

　　2005年

　　房价高服务满意度低

　　2005年全国各地的房价普遍看涨，郑州楼市价格也一涨再涨。那么，消费者对于2005年的楼市价格接受程度究竟如何呢？调查结果显示:对于2005年郑州楼市价格，有51.0％的消费者表示完全不能够接受，这说明了2005年郑州楼市的价格，已经突破过半消费者的心理价格上限；有四成左右的消费者表示对2005年楼市价格基本能够接受。但是该群体中仍有部分消费者的态度缺乏坚定性。

　　调查结果还显示，逾1/3的消费者接受的价格为(1501－2000)元/平方米。近半数消费者能够接受的总价是(15.1－20)万元。

　　在价格上涨的同时，消费者对服务的满意率却不尽如人意，调查结果表明，消费者满意率仅为11.8％。

　　2006年

　　楼市平稳向前

　　2005年郑州楼市昂首阔步走过来了，那么，消费者眼中的2006年郑州楼市价格是涨还是降呢？

　　调查结果显示，近五成的消费者认为2006年的楼市价格比较稳定，1/3的消费者认为楼市价格仍然会继续上扬，但他们预测2006年房价的总趋势是保持理性的稳定上涨，疯涨将告一段落。

　　楼市价格的走向最终是由供求关系决定的。楼市价格的变化，是多种因素综合作用的结果。首先，从价位上看，郑州楼市价格呈东、北、南、西依次走低的总体性，这是城市区位优势在楼价上的反映，也是房产产品区域性属性的表现。消费者认为，2006年郑州市各区域中，涨幅由大到小的区域依次为东区、郑东新区、北区、中心区、南区、西区。

　　从建筑类别看，明年对多层建筑看涨的消费者比例为25.5％，看涨高层的消费者比例为31.4％，看涨小高层的消费者占33.3％，而看涨别墅的仅为9.8％。

　　商业地产看涨

　　郑州市以商贸闻名，郑州地产则是郑州商业的载体，随着城市化进程的不断推进、城市规模的不断扩大、城市人口的不断增加，客观上催生了商住两用地产市场的壮大。从地产类型上看，首先商住两用的地产类型被消费者看涨，其看涨比例为41.2％，雄居第一；其次为纯商业地产，比例为38.2％；其三为纯住宅地产，比例为15.7％；位于最后的是写字楼地产，比例仅为4.9％。(以上数据由河南圆点市场咨询有限公司提供)