新维权运动：向开发商追讨房子的“养老金”

　　揭开广州物业维修基金的黑洞之2

　　新快报记者 陈文林 洁婷

　　深读指引

　　东悦居业主状告开发商被广州媒体称为“广州维修基金第一案”，但事实上，因维修基金闹上法庭的不独此案。2005年初，广州市五山花园的业主也起诉开发商，要求开发商缴纳维修基金，但案子至今没有判决，据透露，审理五山花园案的法院也在等待“广州维修基金第一案”的判决结果。

　　更多的维修基金纠纷虽没闹上法庭，却引发了业主与开发商、物业管理公司旷日持久的纠纷，成为物业管理纠纷之外的另一大社区矛盾，也引发了新的社区维权运动。

　　矛盾的焦点是：本该由开发商缴交的维修基金是空账或金额不足。

　　翠湖山庄：消防设施瘫痪

　　“阿华，停电了！带上电筒去接奶奶！”一遇上晚上停电，翠湖山庄的李女士总是这样吩咐15岁的儿子。而阿华最“憎恶”这个任务了：“我家住7楼，而奶奶喜欢到另一幢楼的8楼打牌，爬楼梯都累死我了！”

　　李女士说，小区没有发电机，一到停电小区内便黑灯瞎火，连爬楼梯都没有应急灯。

　　“小区原有的3个发电机组被旧管家‘抢’走了，这几个月外面道路施工，有时会引起电路故障，只好派保安在各个楼梯口扶老人。”翠湖山庄业委会主任汤女士介绍。

　　而据今年9月6日有关媒体报道，消防部门对“翠湖山庄”的消防隐患描述十分严重：“消防设施瘫痪”。

　　今年，翠湖山庄已经被消防部门挂“黑牌”，要求在2006年1月31日前整改完毕。让消防部门着急的是：“黑牌”挂了，但居民入住时交的修基金被旧的物业公司挪用了，新的物业公司没有资金来维修，现在再让全体居民交消防维修费，可能面临困难。

　　虽然街道今年9月拨了170个灭火筒下来，但每层楼的消防设备、小区的发电机组、地下排污水泵、道路小桥、安全监控设备等等都需要购买、更新和维修。

　　翠湖山庄因为几年来频繁的物业纠纷而广为人知。虽然2004年6月打赢官司后，新旧物业管理公司顺利交接，但是在今天，走进翠湖山庄仍然能看到破木板钉成的侧门，围墙上墙纸剥落尚未修复，翠湖山庄似乎还未完全恢复元气。

　　开发商680万未交业主544万被旧物管挪用

　　翠湖山庄的维修基金分两大块。第一块———二期二区业主，是在1998年10月1日至2003年8月31日期间购房的，按照规定应由开发商“升恒”公司在购房款中拨出代交维修基金，这部分维修基金的总额约680万元。“升恒房地产公司至今一分钱都没交付，它有好几桩官司缠身，已经资不抵债，就算打赢官司也追不回钱了。”汤主任说。

　　第二大块，1998年10月1日以前买房的业主，根据《广州市物业管理办法》第46条规定，商品房预售许可证在1998年9月30日前核发的，购买商品房的业主应按售房款的2％分期缴交物业维修基金。因此，翠湖山庄在1998年10月1日以前买房的业主都把维修基金交给了旧管家恒和物业公司。这部分共630多万，而恒和在市房管局再三督促下，才入账93万，其中只有54万分解到119名业主维修基金卡内，还有39万未分解。

　　“我们交纳的630多万元被恒和挪用了544万。小区的很多设施需要更新和维修，现在只能靠小区公共部分的一些收入垫支。前几个月，有一幢楼的电梯坏了，业主们又不愿意集资修理，最后还是业委会从公共收入中拨钱垫支的。”汤主任说。

　　旧物管人间蒸发追讨基金希望渺茫

　　2002年底，翠湖山庄业委会成立后着手追讨维修基金。2003年初，翠湖山庄业委会给广州市国土局发了一封举报信，反映恒和公司挪用该小区巨额专项维修基金，广州市国土局核实后发现，情况基本属实，1998年4月至2002年11月15日，恒和共收取翠湖山庄专项维修基金6383574.80元，其中只有932267.38元按照规定存入指定银行中国农业银行北秀支行，其余5446867.42元被私自截留、挪用。

　　2003年至2004年，广州市房管局多次对恒和下达整改通知，但直到2004年3月9日，恒和并没有按规定完成整改工作。

　　2004年3月24日，恒和因挪用540多万元专项维修资金被市国土房管局吊销资质证书。

　　2004年10月，市房管部门给翠湖山庄复函说，恒和公司是不是属于挪用维修基金，他们不能下结论，应该由司法部门说了算。同时建议翠湖山庄去法院起诉。

　　“恒和被市国土房管局吊销了资质证书，没法追究公司的责任。而且他们撤走后就像人间蒸发了一样，再也找不到他们的负责人，尽管在某些高档消费场所看到其老板。”汤说，虽然有的业主对追回维修基金已经不抱希望，但是业委会仍在努力。

　　南北广场：电梯坏了没钱修

　　11月3日，在广州市房管部门信访接待日这天，南北广场的多名业主就物业维修基金长期没有着落的问题前来反映。

　　南北广场A2栋，两座电梯已经连续好几个月“齐上齐下”了，至今没有修好。在业主会议上，业主们发现，本应用来维修电梯等的物业维修基金从来就不知道在哪里。

　　“物业公司的人让技术人员来检测过，说是电梯控制器电路板坏了，要换，但是因为没有钱，一直没换。”业主刘女士说，业委会筹备小组去追问过物业公司，物业公司总是说，你们没有维修基金，我们也没有钱来修。

　　刘女士说，因为电梯门关不上、楼道天花板坏了没人修、消防栓里不出水等等问题，让大家开始关注到物业维修基金的事情。买楼时，开发商从来没有提起过物业维修基金应该怎么交。后来他们一查才知道，按照当时的规定，这笔钱应该由开发商出。

　　开发商应该交395万维修基金

　　于是刘女士等人开始代表业主与开发商交涉，但是开发商根本不理他们这个茬。

　　后来矛盾闹到了海珠区政府，区信访部门和相关部门一起召集业主代表、物业公司和开发商开会协商，几次下来，物业维修基金没拿回来。区政府说，不行你们就上法院打官司吧。

　　那么开发商到底应该交纳多少钱呢？业主初步算一笔账。南北广场有29层，共5栋，除去下面三层的商铺和29层的顶楼，住宅有25层，约1375户。每户面积从91、126到150平米不等。但每栋楼每层的面积都在800平方米以上。如果开发商按照每平方米40元支付维修基金，每层应为3200元，5栋共计395万元的维修基金。

　　冼女士说，按照她家的面积计算，她一户就应该有4800元的维修基金。何女士也介绍说，因为物业公司和开发商拒绝提供准确的数据，目前还是初步的估算。即便是有出入，也只会多不会少，因为楼下的商铺和顶楼还没有计算在内。

　　广×花园：买了4年房子才拿到不足额的维修基金卡

　　“开发商到现在还是没有补齐我们的维修基金，现在已经有四五十名业主报名，准备联名去告它！”广×花园的万女士去年底才拿到维修基金卡，而且卡里面的钱也不够数。

　　“但是我的账户里只有2900元。我去找过他们很多次，他们总是说，很快就会补齐，但是现在又过去一年了，还是没有着落。”万小姐说。

　　杨先生及梁先生的情况和万小姐相似，他们是在2000年9月在广×花园买的房子，却在2004年6月份才拿到维修基金卡。2004年初，杨先生接到物业公司的电话。“他们要我去填表，说是办理维修基金卡的，但表里面并没有说明具体的办理办法。”杨先生说，拿到卡后，他上建设银行的网站查询了卡里的金额，总共3000多元。

　　“我查过相关的法规，按照《广东省物业管理条例》，开发商应该按照物业总投资的2%交维修基金，那么我的卡里应该有6000多元才对。”杨先生觉得不对劲，便到物业公司询问。

　　“他们的解释是，按照2003年9月出台的《广州市国土资源和房屋管理局关于贯彻国家〈物业管理条例〉有关问题的通知》，1998年10月1日至2003年8月31日期间买房的，且建设单位与购房者未在预售合同里约定由购房者交纳的，由开发商按住宅建筑面积40元/平方米的标准交纳首期专项维修资金。不足物业总投资2％部分，由业主大会决定补足方案。”杨先生认为，省条例应该比市级“通知”的法律效力高，应该按照省条例的规定执行，物业公司把球踢给业主大会的做法不合理。

　　“就算是按照40元/平方米算，我的账户上也应该有四五千元，而不是2900元！”万小姐说。

　　概念偷换：物业管理基金=物业维修基金？

　　“我们好歹还拿到了一点，而在2000年以前买房的业主，一开始就交过1000元的‘物业管理基金’（开发商自定的），后来他们的卡里就只有这1000块钱，开发商想玩偷换概念的把戏，说这就是维修基金了，被我们戳穿后承诺补交，但是到现在都没补一分钱。”万小姐说，相比之下，自己只是钱不够数，已经算幸运的了。

　　汤先生就是1999年10月份买的房子，2000年7月交楼的时候，他交了一笔“物业管理基金”。汤先生从钱包里抽出一张盖有“番禺市金业园房地产开发有限公司”财务专用章的发票，指着其中一项“物业管理基金，1000元”，说：“他们说物业管理基金就是维修基金了，他们认为这张发票就是业主和开发商的约定，维修基金就是1000元。”

　　汤先生认为这样的解释简直就是强词夺理，“物业管理基金，也可以被理解为物业管理费，我们就是这样认为的。”汤先生认为，如果“物业管理基金”就是维修基金的话，那和“物业管理基金”一起交给开发商的2000元“电梯维修基金”又该如何解释？这根本说不通。

　　“我的邻居和我情况相似的都拿到了基金卡，卡里面就是1000块钱。我到现在还没有拿到卡，没有人通知我去拿。”汤先生说。

　　政府部门不愿管，自己组织打官司

　　2002年8月，广×花园第一届业委会成立，着手追讨维修基金。“我们和发展商多次交涉，他们总是说马上就办，但直到2003年8月，仍然没有办。”万小姐说。

　　在这期间，万小姐和其他业委会成员多次到番禺区房管局反映情况，要求房管局督促发展商。“接待人员总是回答不知情，他们甚至在有中央电视台记者在场的情况下仍然回避问题、躲镜头，在没有记者的情况下，我们都会自己带上录音笔录音，免得他们说话不认账。所以到了后来，他们见了我们，干脆连话都不说了。”万小姐表示，对于番禺房管局的表现，自己开始是感到愤怒，后来是心灰意冷。

　　2003年11月，业委会决定起诉发展商。“当时业委会已经把诉状交到法院了，但是最后并没有立案。”杨先生说，发展商欠缴了1500多万维修基金，案件受理费用是8万多，业委会根本没有钱来打这个官司。

　　“不过，”万小姐说，“业委会准备起诉的行动还是让发展商感到了压力，他们提出按照广州市的规定以40元/平方米为标准补交维修基金，不足2%的部分由业主大会讨论决定如何解决。”

　　但直到今天，落实到账的基金仍然不足额。万小姐说，业主干脆自己组织起诉，现在报名的人数已有四五十人。

　　（晓航／编制）