房地产业“剩者为王”

　　“当前下一步中国经济增长最大的挑战，是从过分依赖外需的增长，转向以内需为主导，其中对一些关联性、带动性比较大的产业，比如说房地产行业、汽车行业，就要避免它的大起大落，避免不健康发展，一个健康发展的房地产市场，对中国经济增长的转换具有非常重要的意义。”

　　在昨天召开的泛珠三角区域房地产交流促进博览会高峰论坛上，国务院发展研究中

　　“在房地产市场我们通常说最重要的前三位的因素是位置、位置、位置，但是在过去的一年多来，我听到的最重要的前三位因素开始变成了资金、资金、资金。”

　　紧缩和调控有积极作用

　　巴曙松说：“在整个宏观调控过程中，剩者为王，是剩下的剩，谁能够在考验中剩下来，就是优胜者。中国的房地产市场整体来说是一个比较优秀的市场，还没有经历一个完整的经济周期波动，基本上是快速扩张的趋势，这是一个好事，给大家提供了一个巨大的发展机会，但也不全是好事，就是没有一个大浪淘沙的过程，目前的紧缩和调控对于房地产行业具有积极的作用。”

　　香港上市的几家内地房地产公司，今年上半年的业绩出现了非常显著的变化，有的大幅上升，有的下滑了30%、50%。为什么呢？这些大幅度上升的房地产公司，把握了政策的变化趋势，很早就从过分集中在一个单一的城市，迅速向二三线城市拓展。有的企业业绩下滑，很重要的原因就是业务过分集中在一个城市，而这个城市正好受宏观调控影响较大，如上海、北京。

　　巴曙松认为:“下一步中国经济增长最大的挑战并不是增长动力的欠缺，而是中国整个增长方式过分依赖外需、依赖出口的带动，本土需求严重不足。进出口带动整个GDP的增长，在今年超过50%，这不是一个非常健康的增长结构。”

　　“今年7月21日人民币汇率升值2%。温家宝总理今年年初说，中国在过去的两三年里，整个贸易顺差规模大概在二百多三百亿美元，占中国GDP的2%不到，所以我们希望通过2%左右的升值，把中国贸易项下盈余平衡掉，但是2005年中国贸易结构出现了非常令人关注的变化，那就是因为宏观紧缩导致内需严重不足，前几年形成投资的产能自然就挤压到出口市场，导致贸易顺差大幅上升。”

　　房地产业的带动性非常强

　　巴曙松表示：“如果继续这样的增长模式，有可能会面临新的人民币升值压力。但贸易不平衡不能仅仅依靠汇率调整，否则对中国的出口和就业会形成非常严重的冲击。下一步中国经济要培育内需，哪些产业对内部需求带动最大呢？在当前的市场条件下，就是房地产行业。一个健康发展的房地产行业，对于下一步中国经济的增长具有非常关键性的意义。”

　　巴曙松指出，一个简单的测算表明，每一百元的房地产需求能够产生315元左右的内部需求，这是带动性非常强的行业。中国当前的城市化率刚刚突破40%。如果在未来的十年内，中国的城市化率要上升十个百分点，那是什么概念呢？中国13亿人口，新增10%在城市居住，那就是有一千三百万的人口从农村到城市居住，相当于新增一个北京、上海、广州这样的大都市，把这个动力发挥好，对于中国未来的增长结构和动力的转换具有非常重要的意义。

　　其他言论

　　■巴曙松在美国考察时拜访了美联储主席格林斯潘。关于房地产泡沫，格林斯潘提到了两个名言。第一，只有当泡沫破灭之后，我才知道有没有房地产泡沫。他的意思是，全世界的资金包括中国的外汇储备都涌向美国，导致美国的长期利率非常便宜，老百姓都借钱买房子，房价当然会上涨，但基本的经济因素、经济结构没有出现变化，就不可能去刺破它。

　　第二，准备刺破房地产泡沫之前，一定要准备有效的药方。当前房地产行业对美国经济的带动作用非常大，将房地产泡沫刺破，美国的经济增长动力靠什么？

　　■中国居民有大量的存款，房地产企业有大量的融资需求，但中间只有一座桥也就是银行贷款，这座桥必然很拥挤很脆弱，现在我们房地产企业需要的事情是要有更多的桥，包括房地产资金、信托等。

　　■有很多人批评温州的炒房团，我要问如果不投资房地产，让他们投资什么？我们必须一方面要给房地产企业提供多元化的融资渠道，另外一个方面也要给我们的居民提供投资房地产的渠道，提供让普通居民能够分享房地产行业增长的成果的渠道。比如说最近在香港拓展的基金，就是让普通老百姓有机会能够进入房地产行业。