2012年广州商业街将增至50条　特色区域性商业街蕴藏商机

　　编者按

　　日前广州市政府宣布，将在2012年前通过升级改造和规划新建的方式，将广州商业街的数量由目前的36条增加至50条。

　　扩充商业街的规模，让“千年商都”焕发出更加现代的商业魅力，对于时下火爆的

　　□芳村：

　　滨水休闲商业亮点突出

　　在广州市商业网点发展规划中，原芳村区域内共有花地湾、芳村大道、陆居路等商业街和白鹅潭风情酒吧街入选。在并入大荔湾之后，芳村除了该地区原有的地铁优势、专业市场优势外，还有区政府行政中心落户、工业地变滨水居住区等诸多利好因素。

　　白鹅潭—陆居路：

　　滨水休闲旅游商业

　　白鹅潭风情酒吧街总长1.2公里，在经营规模和商业气氛上不及沿江路与滨江西等其他酒吧街，但特色在于江景怡人，发展潜力可观。

　　商铺月租：80元／平方米。

　　靠近白鹅潭酒吧街的陆居路是传统的商业街，原芳村唯一的“灯光夜市”就设在这里，目前该商业街主要经营服饰和通讯产品，今后则可望成为一条集综合商业、休闲观光的商业文化旅游街区。陆居路和长堤路相距较近，具有江景资源。

　　商铺月租：150—200元／平方米。

　　花地湾：

　　通过住宅拉动商业发展

　　花地湾商业街位处原芳村中心区，目前主要经营服装等民生用品，主要消费群体为周边居民。据合富置业分行负责人介绍，花地湾商业街邻近目前该板块内最炙手可热的两大商品房楼盘——红棉苑和花地城广场，花地湾板块是原芳村地区楼价水平最高的地区之一，目前的楼价已升至5000－6000元／平方米。

　　专家建议，花地湾今后如果能够利用住宅带动商业项目的发展改造升级，借助花地湾板块原有的居民消费力和地铁一号线吸引区内外消费者购物，将带旺该板块的商业发展，购物中心区成型后更能反过来促进该板块住宅楼市的发展。

　　商铺月租：150—200元／平方米

　　□海珠：

　　江南西商圈渐成网络

　　随着房地产市场的迅速发展，原为老工业区的海珠区近几年出现多个投资价值颇高的商业地产板块。江南西至宝岗大道一带被不少行家看作是广州继北京路、上下九和天河路之后的第四大商圈。

　　在广州未来的商业网点规划中，海珠区除江南大道商业街、新港西路专业街将得到升级改造外，政府还将致力打造以综合商业为主要功能的宝岗大道商业街，以及集饮食、休闲、购物于一体的滨江路风情休闲街。

　　江南大道：

　　商业文化底蕴浓厚

　　江南大道、江南西路一带是海珠区最早形成的商业街，也是目前海珠区最具商业氛围的区域。江南大道是有名的“婚纱一条街”，再加上蓝色快线购物广场，汇聚了不少人气；江南西集中了各种品牌专卖以及时尚服饰的潮流时尚店铺，同时这里也是各种中西风味兼有、高低档次兼顾的美食天地；江南大道中则有广百、海珠购物中心以及大大小小的服饰商铺、食肆。

　　商铺租金：根据所处位置不同，从300元／平方米至1000元／平方米不等，尤以江南西地铁口周边租金最高。

　　新港西路：

　　稳定客户群支撑市场

　　新港西路是海珠区东西方向的主干交通枢纽。有业内人士表示，新港西路的人流量足可支撑起一个海珠商业副中心的地位。目前新港西路北有中山大学，南有多个城中村与房改房居住人群，并且还有地铁全线贯通支撑，因此新港西路的临街商铺多数只租不售，租金非常高。

　　商铺租金：均价2000—3000元／平方米，位置不太好的铺位低至850—900元／平方米，部分铺位要另加顶手费。

　　宝岗大道：

　　综合商业有升值潜力

　　宝岗大道虽然发展时间较短，但势头十分迅猛。宝岗大道周边交通四通八达，临街商铺琳琅满目，有麦当劳、肯德基、新一佳超市，以及各式各样的服饰精品商店及食肆，商业氛围逐渐凝聚，宝岗大道南断头路已打通至南泰路。

　　商铺租金：150—300元／平方米

　　滨江路：

　　裙楼商铺前景看好

　　滨江路沿线一直以来以发展高档住宅和舒适环境著称，商业气氛并不浓，随着政府对于珠江两岸整治力度的加强，以及房地产的逐步开发，滨江路的商业正在崛起。海珠区政府有意将滨江西路打造成海珠区“酒吧一条街”，而滨江中至滨江东的裙楼商铺目前也小有规模。

　　近日广州市城市规划审批通过“珠江沿线(中心城区段)景观总体规划”，滨江西洲头咀公园、滨江中大元帅府以及滨江东路延长线工程的蓝图即将进入实施阶段，届时滨江路的发展将更蓬勃。

　　商铺租金：裙楼街铺200—400元／平方米

　　□白云：

　　新城利好拉动商铺升值

　　相比老城区商业街，白云区还处于刚刚起步的阶段，极具发展空间。在《白云新城核心区控制性详细规划》以及地铁二号线延长线等市政建设规划的利好刺激下，白云区几条特色商业街和专业街的发展前景更趋看好。

　　目前白云区已有经营百货零售为主的景泰直街商业街和棠景商业街，以及以汽车整车销售为龙头的黄石路汽车汽贸商业街，未来白云新城区域内还将出现集购物、休闲、娱乐、服务为一体的白云新城商业街。

　　黄石路：

　　交通瓶颈待克服

　　黄石路东段是广州著名的“汽贸一条街”，在黄石路及周边的沿机场路和白云大道区域有广物汽贸、南菱汽车集团两大车市大户，此外还汇集了20多家品牌汽车的4S店。黄石路汽贸业进一步发展的瓶颈在于日益严重的交通堵塞情况。但在其纳入广州市商业网点发展规划后，相信通过政府的努力，应能逐步改善周边商流、物流条件。

　　商铺租金：60—100元／平方米

　　景泰直街：

　　满足周边居民内需

　　合富置业市场人士分析，景泰直街商业街和棠景商业街的形成源于周边有大量居民，区内居民的日常生活所需决定了这些商业街形成以百货零售为主的经营特色，同时也为这些商业街的发展带来强有力的支撑。据了解，景泰新村其发展历史已超过20年，沿街百货超市、美容、服饰、餐饮等商铺应有尽有，好又多、麦当劳、肯德基等品牌商户早已进驻区内。

　　商铺租金：临街商铺400—600元／平方米

　　远景路：

　　打造白云区的“北京路”

　　远景路—棠景路接近未来的白云新城，地铁二号线在该区域内设有站点，作为白云区花市指定路段的远景路更被规划为白云区的“北京路”，发展优势相当明显。该商业区周边聚集了春暖花园、又一居、时代花园等数十个商品房楼盘，周边有不少传统商铺和食肆，另外还有时代电脑城、时代新都汇、罗马帝王广场和乐嘉商业广场等多个商场进驻。

　　商铺租金：130—250元／平方米

　　□白云新城：

　　未来商贸业核心区

　　白云机场搬迁后的白云新城区域是广州北部未来的副中心，其商业地位不言而喻。目前机场路沿线商业街和商圈已经烽烟四起，百信广场附近临街铺售价在3.5—3.8万／平方米不等，与传统商业步行街的普通商铺价格相差无几，租金也达到180—250元／平方米。未来的白云新城商业街今后势必对现有业态进行重新整合，引进高质量的现代商业将有助于整个区域的商业升级，值得投资者密切关注。

　　本报记者王昊

　　实习生尹乙鸣

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　　发展商投资商业地产须先补“商业”课

　　专家称七成项目输在布局

　　目前很多商业地产开发商面对商铺空置时，总将原因归咎于当前市场供大于求或是重复建设。但在日前的一次商业地产论坛上，中国商业地产研究院院长杨奕勇却表示，商业地产失败的根本原因在于开发商主观上缺乏现代商业运作理念。杨奕勇更放言，目前国内商业地产项目约有70％左右都存在不同程度的整体布局失误。

　　整体布局失误是“硬伤”

　　在商业地产项目尤其是商业街建设上，往往只重视景观建设，动辄生搬硬套异国风情，违背当地城市经济实力。发展商往往只要规划，不要策划，忽视商业街内在商业规律，千店一面，业态重复。盲目改造超前开发的商业街结果往往事与愿违，难以收到预期效果。

　　杨奕勇透露他近年来到各地考察商业地产项目时发现，约有70％左右的商业项目都存在不同程度的整体布局失误。他认为这一问题必须引起各地城市规划部门、建筑设计院以及开发商的重视，在进行商业街规划布局的时候，有必要海纳百川，集思广益，向成功项目咨询，事前引入现代商业运作的基本要素。否则，整体布局失误导致后续经营困难将成为影响当今中国商业街建设的一大“硬伤”。

　　商业地产运作必须专业化

　　一些发展商也认识到商业地产项目必须专业化运作。美林基业集团策划总监孙涛表示，商业地产项目布局与住宅地产布局有着极大的不同。商业地产项目必须突出现代商业理念，突出商业主题，围绕商业以及围绕商家、消费者做文章。

　　杨奕勇也表示，商业地产项目不但要符合现代商业运作规律，更要注意整合各种有关商业要素做专业的分析和商业定位，以实现商业价值的不断增值。为此，不论是商业街区的大型购物中心，或是形形色色的各种临街百货商铺，同样都要事前精心策划，精心布局。

　　杨奕勇强调，商业地产项目尤其是商业街的整体布局一定要做到“因市制宜”，以提升商业街的竞争力。除了体现以购物为主的基本功能外，还应做到多元化、特色化、人性化、舒适化，同时拥有饮食、文化、娱乐、休闲、观光旅游等多种功能。合理规划好商业街内的各种大型商场和中、小型商铺，做到业态多样化，相互补充。

　　本报记者黄博华

　　图：

　　刘从才摄