巴曙松：房产市场调控进入引导平稳软着陆阶段

　　新华网广州12月2日专电（记者李四清）国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松在日前举行的泛珠三角区域房地产交流促进博览会高峰论坛上说，2005年中国房地产行业经历了一个从调控政策的迅速紧缩，到对重点关注房地产投机的打压，再到引导市场平稳软着陆，整个政策在今年出现了一个非常戏剧的变化，现在基本上进入了一个合理引导预期、合理引导房地产市场健康发展的阶段。

　　巴曙松说，2005年是中国房地产市场上难忘的一年，政策的变化、资金的约束、市场的调整等等因素，对全国5万家房地产企业是很大的挑战。2005年中国的房地产行业所面对的调整起落，也相当于一个经济周期里所出现的冲击。1-3月份就是紧缩，管住土地、管紧信贷，要在比较紧的时间内将固定资产的投资大幅度紧缩下来，这对当时固定资产投资规模压缩发挥了很大作用，但也使得房价上涨过快。因为房地产市场的需求非常旺盛，而紧缩导致房地产有效供给减少，需求有所下降，但供给下降更快，所以1至3、4月份全国的商品房空置率下降而价格仍然上升。房地产业宏观调控的第二个阶段，重点是稳定价格，抑制局部市场的投机性需求，主要在税收和提高按揭比例方面采取了措施并产生了明显的影响，市场也因此出现了浓厚的观望气氛。

　　到了第三季度，政策面出现了积极变化，调控措施开始转向平稳的操作，合理的引导市场预期，促进整个房地产市场平稳的软着陆。在这个阶段可以看到整个主要房地产景气指标在止跌回稳，整个市场开始走向基本平稳的态势。

　　巴曙松指出，在国内上市的房地产公司股票的走势方面，也不同程度的体现了宏观调控下的市场特征：在第一阶段和第二阶段，整个投资者有一种恐慌情绪，担心房地产企业的利润率出现大幅度的下降。进入三季度之后，投资者的情绪转趋乐观，不少房地产企业的股票走势坚挺。在香港上市的内地房地产公司，有的在宏观调控的紧缩环境下业绩大幅上升，升幅达到50%、70%；而有的企业业绩大幅度下滑，下滑了30%、50%，差异非常大。

　　巴曙松认为，从它们的收入结构就可以发现，这些业绩大幅度上升的公司，比较好地把握了整个房地产政策的变化趋势，早就从过分集中在单一的城市开发，转向二、三线城市拓展。比如上海的复星实业业绩上升很快，主要的原因他们没有过分的集中在上海，较早地进行了开发地的分散化、多元化。一些房地产公司业绩大幅度下滑，很重要的一个原因就是其开发业务过分集中在某个市，而这个城市正好是受宏观调控影响比较大的城市，比如说上海、北京。

　　巴曙松说，经济危机使西方国家财富排行榜重新排名。我国改革开放二十多年以来，每一次宏观调控也都使财富排行榜重新排名。从1999年开始中国人民银行就鼓励住房消费，到现在开始房地产市场还没有经历一个完整的经济周期波动，还基本上是快速扩张的趋势，这是一个好事，给大家提供了一个巨大的发展机会，但不好的是没有一个大浪淘沙的过程。2005年的宏观调控使得5万家房地产企业面临一个重新的洗牌，在宏观调控的过程中“剩者为王”。明年或后年，那些在新的经营环境中做出及时的调整的企业，能够在考验中剩下来就是优胜者。