明年房贷按新利率执行 提前还贷四招各有优劣

　　中新网12月2日电据《新京报》报道，央行二次房贷加息时规定，凡在2005年3月17日前选择商贷购房的消费者，自2006年1月1日开始，5年期以上的商业住房贷款利率将全面按新利率执行。由于离这一期限仅剩29天，许多购房者都加快了还贷步伐。据北京各大中介公司反映，近期提前还贷的购房者比例增多。

　　专业人士预测，未来一个月内北京将再掀提前还贷小高潮。提前还贷后再按揭贷款有

　　案例：周先生便是打算最近提前还贷的购房者之一。周先生去年12月购买了一套商品房，按揭贷款还款额达56.6万元，贷款期限为15年。因明年1月1日起将执行新利率，所以他想尽快还完。他表示目前有闲置资金26.6万元可提前还贷，剩余30万再整数按揭，以后每月还款5000至6000元，采取等额本息还款方式。

　　那么，周先生该如何还款最省钱呢？

　　方式1　月供最少，利息支付最多

　　提前归还部分贷款，保持还款期限不变，这样可减少剩余贷款月还款额度。

　　解读：30万元剩余贷款保持还款期限不变，仍是15年，即180个月，每月仅需还款2452.84元，月供压力减轻近一半。不过，这种还贷方式贷款年限最长，但利息却高达141511.9元。相对而言，这种方式月供最少，但利息支付最多。

　　方式2 月供较少，利息支付较多

　　提前归还部分贷款，将剩余贷款每月还款额度减少，同时也缩短还款期限。

　　解读：周先生可将剩余的30万元贷款还款期限缩短至10年，即120个月，由于提前还了部分款项，月还款额也从最初的4627.7元减至3257.28元，利息共计90872.83元。这种方式月还款额和贷款年限都减少了，月供相对较少，但贷款年限比较长，利息支付也相对较多。

　　方式3 月供较高利息节省较多

　　提前归还部分贷款，剩余贷款保持每月还款额度不变，将还款期限缩短。

　　解读：周先生剩余的30万元贷款，照旧每月还款4627.7元计算，需6年半时间还清，总计77个月，利息共计56833.42元。这种方式月供相对较高，和提前还贷前的月供差不多，但由于缩短了贷款年限，利息节省较多。

　　方式4 月供最高利息节省最多

　　提前归还部分贷款，同时增加剩余贷款每月还款额，从而将还款期限减至最小。

　　解读：周先生可将剩余30万元贷款的还款期限缩短至5年，即60个月，月还款额从最初的4627.7元增至5731.73元，利息共计43904.07元。这种方式月供最高，不过尚在周先生承受范围内，由于贷款年限缩至最短，因而利息也节省最多。

　　由于周先生每月可承担5000-6000元月供，因此可选择这种还款方式，从而最大程度节省利息。