新闻中心新浪首页 > 新闻中心 > 综合 > 正文

专家、大腕“舌战”高峰论坛


http://www.sina.com.cn 2005年12月04日07:40 南京报业网-南京日报

  【南京日报报道】 江苏首届房地产博览会上的一场重头戏是“当代经济概念的城市地产”高峰论坛。在本次论坛上,著名主持人方宏进担当主持人,中房协顾云昌副会长、省房协陈兴汉会长、华远集团总裁任志强、南大商学院副院长刘志彪教授、南大社会学系主任周晓虹教授、南京大学中文系教授周安华等一批知名专家学者围绕“当代经济概念的城市地产”发表了精彩的主题演讲。他们通过不同的视角,全面解读当代经济概念下城市地产的多向发展,为江苏楼市的未来走势提供最权威的分析和判断。

  今后住房发展更强调“好和省”

  未来中国的经济要实现两个转变:一是经济增长模式的转变,二是经济增长方式的转变。

  首先,模式的转变讲的是经济拉动社会发展,过去主要靠投资和出口为主体来拉动经济发展,下面我们要以消费为主拉动经济增长和社会发展,这意味着我们要进一步地启动消费,着力于居民消费的扩大,居民消费一是指广大低收入家庭农民的消费,二是中等收入家庭的消费,这两个消费对我们房地产来说是十分有意义的,这是给出我们一个信号,对我们的房地产业将产生深远的影响。

  其次,经济增长方式的转变,是由我们过去的粗放型经济增长方式,转变成集约型的增长方式。

  这两个转变对中国房地产发展影响深远,住房发展既可以从投资角度拉动经济,更要注意从消费角度拉动经济,我们在压缩基建投资规模的同时,也要考虑到住宅建设和其他是不一样的,产生的消费品是直接拉动消费的,从这点出发我认为住宅建设在未来有三个不变,第一是消费热点不变,第二是增长速度不变,第三是支柱产业地位不变。

  在这样的情况下,如何实现整个供求总量的平衡,既要控制固定资产投资,同时,楼市也要健康快速发展。我们前几年的住房发展强调的是快和多,我们下一步在继续保持快多的同时,更要突出的是好和省,我们的住宅发展既要注重外表美,更要讲究内在美,提升内在的品质,此外我们要追求节约美。

  我看好2006年的中国房地产市场,我提出两点倡议,一个是呼唤理性市场,二是倡导绿色地产。有人说市场经济是扭秧歌经济,平衡是相对的,不平衡是绝对的,我们要在不平衡和平衡中取得市场的健康发展,关键是土地问题,我们要把握好土地的供应量,因为我们今天拿地是三年以后才能开发出来,我们今天供应土地的数量能不能保持三年后的供应量,保持房地产市场的平衡是个关键,但是这个调控主要掌握在政府的手里面。要看到市场发展是差异很大的,全国那么多城市没有哪个城市的房价是一样的,也没有房价上涨下跌是一样的。所以很大问题上考验我们各级政府对房地产市场的调控能力和对市场的把握,一定要用市场经济的供求规律来看待房地产市场,才能保证房地产市场的健康。

  江苏房市呈“南平北快”之势

  房价稳定、增幅趋缓目前江苏省房地产市场呈现五大特点:一是开发投资继续增长,但增幅趋缓。前三季度全省房地产投资1048个亿,同比增长37%,增幅比去年回落了11个百分点,高于全国16个百分点。

  二是市场逐步回暖,交易逐步回升。前三季度全省上市商品房2400多万平方米,同比增长0.83%。其中商品住宅上市量是1900多万平方米,同比下降4.7%。第三季度,全省商品房销售面积900多万平方米,商品住宅是800多万平方米,同比增长56.4%,交易量上升很快。

  三是房价基本稳定,增速趋缓。今年全省商品房均价为4100元/平方米,比去年明显回落,但全国增幅是8.8%,我们还是比全国增幅快。7月份,苏南的房价涨幅在12%左右,苏中涨幅是在8%左右,苏北在9%左右。三个区域的房价涨幅逐步接近,主要是由于苏南的房价前两年涨幅较快,现在实现了比较理性的回归。苏中、苏北原来涨幅较低,现在处于稳步发展时期。四是住宅结构逐步优化,住宅保障得到改善。套型面积正在缩小:据统计,1998年全省平均的套型面积是88平方米,逐年上升到2003年的120平方米,2005年则下降到105平方米。经济适用房开发量从1998年的400多万平方米,增长到现在的500多万平方米,但其建设总量占住宅的比例明显下降。

  五是区域化发展明显,我省的房地产市场呈由南向北、由东向西的梯度减弱的趋势。从2005年开发投资来看,苏南完成了760个亿,同比增长34%,占全省的73%。苏北的八个城市完成投资279个亿,增长是26.7%。从发展来看,苏北市场还处于起步阶段,估计房价的增幅会比较快。苏中和苏南发展基础较好,中长期房价还会温和地增长。

  未来市场更平稳、透明今后我省房地产将进入平稳发展阶段,发展差异也会较大,苏南地区由于前两年发展比较大,今后一段时间将会步入平稳发展期,苏中苏北今后将进入比较快的发展阶段。

  买方市场逐步形成,近几年以来房地产竣工面积大于销售面积,住房空置率提高,二手房交易回落,这说明我省房地产的买方市场正在形成。

  住房的品质将得到进一步的提高。随着住宅产业化的推进,买方市场在逐步形成,所以住宅消费理念在改变,住宅的品质将得到进一步的提升。

  房地产市场将更规范透明,政府对房地产市场的监管将更严格,企业对自己的要求也会越来越高,大量信息化手段运用到房地产市场的开发、销售、管理等各个环节,因此市场将更透明。

  发掘本土化的建筑元素

  城市作为市民的聚居地,其发展和本土文化有关,和城市历史、所发生的重大事件有关,和城市的信念有关。长三角的城市应该重新研究新城市的概念,真正发展新城市。

  南京是一座很有文化魅力的城市,我们可以在这里找到一些文明的碎片,但是当下的这种魅力仅停留在那些历史遗迹上,不断竖起的高楼大厦由于缺乏本土文化元素并不能形成一个城市自有的文化焦点,没有独特的城市文化竞争力。南京的高楼很多,但是很少开发商能够把历史味道、本土文化和现代元素结合到一起的,如何能够通过优化的建筑设计改变南京“游移”及“复调”的无个性城市文化是开发商要认真思考的问题。

  其实,南京拥有很好的资源,完全可以由此建设自己的城市文化。首先南京作为十朝都会,不仅有帝王文化,而且有夫子庙的科举文化与秦淮河的市民文化。其次,南京是全国著名的大学云集之城。我认为城市文明更多是精神层面上的。首先是城市的生态文明。刚刚治理过的河很快又污染了,河边就有很大的排污口等等,城市的文明和市民的素质是紧密相关的,因此生态文明的观念是十分重要的。其次是礼仪文明。城市需要优雅,需要从容,需要亲和力。传统文化中那些道德礼仪在很多时候消失了,城市需要找回。第三是建筑文明。大量的资本投入城市开发之中,建设写字楼、住宅楼,我们都对这些建设有成为经典的预期。现在的许多建筑都不能把城市的建筑文明彰显出来,建筑的模式都是相近的,绿地、公园都是敷衍式的,那些深沉的、启示性的故事,那些意味深长的传说,为什么不能融入环境和建筑。一旦城市平面化了,纯粹钢筋水泥化了,城市就死了,灵魂死了。四是教育文明。一个城市的发展一定要重视大学,只有大学,只有自然科学和人文科学的绅士才能把城市的文明以倍数的方式加以放大。只有他们有这种能力、有这种心情。所以发展大学的过程,关注大学的过程,实际就是培养绅士的过程,让城市绅士的队伍不断扩大,让他们有发言权,有建议权,这样的城市才能真正向高层次发展。

  江苏房地产发展有示范效应

  中国房产市场正逐渐朝着“供求平衡、结构合理、价格稳定”方向发展。宏观调控效果明显在宏观调控作用下,中国房地产市场出现了良好的态势:一是投资增幅持续回落,自5月份以来房地产投资的增幅低于固定资产的投资增幅,增幅比去年同期回落了7.3个百分点,比上半年回落了2个百分点。二是供应结构逐步改善,5月份以来短期投资炒作行为明显减少,一些即将开发的楼盘主动地调整户型,增加中小户型和中低价位的房子。一季度的商品房价格上涨12.5%,一到三季度总体是8.8%,10月份70个大中城市的销售价格上升仅为0.5%,同比上涨了6.6%。房地产信贷增幅放缓,个人贷款余额分别增长18.87%,比年初下降了1.51个百分点。

  注重调整开发供地结构房地产开发的用地供应结构有所改善,各地加大了闲置土地的处置力度,注重调整土地供应总量和结构。一到十月份经济适用房的比重比去年提高了2.2个百分点。房地产市场秩序逐步规范,增强了市场的透明度,形成了行政监管与社会监管结合的有效机制。一些影响房地产发展的不健康因素正在逐步消除,房地产市场总体上正在朝着国务院18号文件确立的供求平衡、结构合理、价格稳定的方向发展。当然也要看见房地产发展中的一些深层次问题没有解决,区域性的问题、结构性的问题在一些地区还比较严重。

  江苏房地产发展有示范效应比如说现在大家反映比较多的一个问题是:商品房的预售制度要不要取消?从我们最近研究的资料来看,实际上美国的预售量是很大的,2004年美国77.6%的商品房是预售的。欧洲、日本新建量比较小,但是这些国家也不反对商品房预售。另外还有空置率的问题,房地产投资与GDP比例的关系、与居民可支配收入的比例关系等等这些问题,这些问题需要政府和行业协会的努力,也更需要我们的研究机构、需要我们的专家学者,也需要媒体的正确引导。江苏是中国的经济强省,2004年的人均GDP已经超过了2500美元,已经接近了中等发达国家,城镇化率超过了48%,这几项指标都大大高于全国的水平,江苏省房地产业能不能持续发展,对江苏经济、对长三角地区乃至全国都有示范作用。

  对于房地产业来讲,我理解当前至少要做好以下三个方面的工作,一是加强和改善房地产市场的宏观调控,确保房地产市场的持续健康发展;二是进一步搞活市场,包括存量市场,也包括租赁市场,加大符合市场需求商品房的建设;三要完善住房的保障建设,解决人民群众最关心、最直接最现实的利益。

  我们的房价太低了

  有人说开发商是建造城市的灵魂师,确实是这样。一个城市的灵魂是人才、资本与技术的聚合,建筑本身酝酿的文化是由人才、资金和技术的聚合。城市是经济的核心,为什么美国的500强不在核心城市,而中国的500强全在核心城市?很重要的一点就是我们的成本、房价太低了。因为目前只有核心的城市有好的生存和商务条件,而一些中小城市就不具备,而没有这两条,人才、资本、技术就不会聚合。

  城市化是解决GDP的关键十一五的目标就是人均GDP翻番,人均GDP的翻番必须要靠城市化,现在人均GDP是因为有大量的农民所以就拉低了,农民永远不可能把GDP变成3000美元,只有将他们转变成城市人口后才能提高GDP。

  另外,城市化不可阻挡的原因还在于不管你希望不希望,或者支持不支持城市化,有钱人、有学问的人、要挣钱的人、要学习知识的都要进城,所以城市化不可阻挡。但是,不能把城市化仅仅看成盖房子,其实城市化进程可以带动商业服务业的发展,解决大量的人口就业。

  中国房地产的发展空间巨大从各国房地产信贷余额占全部私人贷款余额的比例看,2004年中国房地产信贷余额在总贷款余额中的占比是13.42%,而欧美各国的这一比例基本在20%—30%到之间。从全部房地产投资占固定资产投资的比例看,中国目前一般在15%—19%之间,江苏也只占15.9%,如果只算住宅,这一比例更低,大概在10%—14%,而发达国家比例很高,大概在20%—30%。至于住宅投资在整个GDP中的占比,中国是2,而在大部分国家,这个数字往往在4—6之间。这一切说明,中国的房地产业的发展水平与西方发达国家仍然存在一定差距。

  房地产业非暴利行业每次宏观调控,房地产业就要死掉一批。1993年的宏观调控后,有一万三千多家企业没能生存下来,第二次调控,又死掉了两万多家,房地产企业平均的寿命只有3.8年。2003年,从事房地产开发业的有120万人左右,但是平均下来,每个企业人数只有32人。很多人都认为房地产是暴利行业,但是根据国家统计年鉴相关的报表,房地产从来不是暴利,在2003年的时候,企业的平均利润只有115万元左右,因此房地产业内少数企业可能会形成暴利,但是行业绝对不是暴利。

  创造有生命的建筑

  经济是城市的力量,历史和文化是城市的灵魂。城市中最能引人入胜、最能打动人心、最值得细细品味的东西,就是这个城市个性化的历史发展轨迹以及由此造就的独特的城市文化。城市就是由建筑以及建筑之间的空间组成的。建筑自古以来就是城市文化的重要载体,是城市灵魂的象征。它是文化领域中最具有时代性、社会性和民族性的因素,它整体而又集中地体现了社会生产力、时代精神、民族传统、地域文化以及社会的价值取向,建筑所反映出来的空间与时间关系,其深度和广度是其他文化载体所无法比拟的。正因如此,在建筑时代悄然来临的今天,包括开发商在内的广大城市建设者,实际上已肩负起了一项神圣的历史使命——创造有生命的建筑,做城市灵魂的工程师。

  有生命的建筑,是追求人与自然和谐共生的建筑。自然是人类生命和价值的源泉。人类不是自然的主宰,自然界也不是被人类随意盘剥和利用的对象。城市发展必须尊重自然、保护自然,才能实现人与自然和谐相处。要实现经济社会的可持续发展,就必须保护自然,节约能源和资源。从建设领域而言,就是要大力发展节能省地型住宅,全面推广节能技术,执行节能、节材、节水标准,按照减量化、再利用、资源化的原则,搞好资源综合利用,有效控制建筑生产及使用过程中的生态破坏和资源及能源浪费。

  有生命的建筑,是追求历史文化与现代文明高度融合的建筑。现代文明是对历史文化的传承与发展。一个有生命的建筑,不仅被烙上了历史文化的印记,同时彰显了一个社会的时代精神。没有任何历史文化、民族文化和地域文化作根基,同时也无法展现一个城市时代精神的建筑,只有实际的功用,是没有任何文化价值的。延续历史文脉、保护城市个性,应是城市现代化建设的一个重要方面。城市建设者们应从盲目崇洋的惯性中、从权力审美的机制中、从经济利益的驱动中摆脱出来。尝试着从身边老百姓的需求中,解读价值取向,分析审美情趣;从老祖宗留下来的建筑文化宝库里汲取养分、提炼精华,从而形成兼具民族特色、历史根基和时代精神的建筑风格和建筑语言。只有这样,才能建造出真正能够延续历史文脉、彰显城市个性、同时又能反映时代精神的优秀建筑。

  创造有生命的建筑,做一个合格的“城市灵魂工程师”,这是时代赋予城市建设者的神圣使命!

  长三角房地产业要适应经济全球化

  当代经济全球化趋势在改变城市功能和产业结构的同时,也在极大地影响房地产业发展的定位、资金流向和产品生产形态,作为政府和房地产商,如果不能超前地意识到这种趋势做好行动准备,就会犯下重大的决策错误。应该看到,苏州地区在花桥地区建设几十平方公里的国际商务城;南京抓住大校场机场搬迁的机遇,建设10平方公里左右的现代生产者服务区,都是政府对这一趋势的及时而又正确的决策。

  在经济全球化的大背景下,房地产业如果不能紧随城市功能的变化而变化,两者发展就会出现脱节。这不仅会影响房地产业的正常发展,也会损害城市经济功能的发展,最终损害国民经济正常发展。尤其是经济全球化过程中,两者发展的脱节,会使国家和城市政府丧失全球化带来的重大发展机遇。此外,房地产业的发展也要与城市产业结构的变迁趋势紧密吻合,并且要用超前的城市规划,制约、控制和协调房地产业的发展与生产者服务业发展的互动关系。

  对以上海为中心的长三角中心城市房地产业未来20年的发展趋势,我有四大推测:

  推测一:必然是要适应经济全球化的需要,为建设承载连接世界城市体系的节点提供数量充足、质地优良的物质载体。由于世界城市体系的节点之间具有高度的开放性和分工性,因此长三角地区将崛起世界新兴的城市群落,不仅会由此产生巨大的建设投资需求,也会集聚起巨大的消费需求,并对基础设施的建设提出更高的标准和数量需求。对于国际跨国企业和房地产商来说,“得长三角者得天下”。

  推测二:必然是要适应城市功能演变的需求,为各种企业总部、金融机构和高级服务业的集中提供物质载体,使其能够在形形色色的商务物业空间中实现对全球产业运作的指挥控制功能的实现。企业总部、金融机构和高级服务业的微观选址决策,将形成城市的CBD和一道道亮丽的风景线。

  推测三:必然是要适应城市生产者服务业发展的需求,以建设现代生产服务集聚区的重点,突出服务业集聚区的知识创新、人力资本和信息传输功能。由于承租或者购买这些物业的企业对成本比较不敏感而对知识及其人才更为敏感,因此他们对于地理位置、生态环境、物业的档次和服务水平等因素的选择更为挑剔。

  推测四:必然是要适应产业布局调整的要求,分区建设环境优良、通过便利、知识密集的人才居住区和制造企业工人集中居住区。前者主要分布在大城市的周边地区,而后者可能主要集中在交通便利的长三角中小制造业城市。

  新中产对地产未来有决定性影响

  在房产和汽车快速进入普通家庭的时代,新中产这个词成为了当代中国社会最流行的语言之一。

  2005年9月,我们通过对北京、上海、广州、武汉、南京3038户的调查,通过经济收入、职业分类、教育层次和自我认同四个指标的分析,做出了中国中产阶层的调查报告:新中产的有效百分比是11.9。

  邓小平提出1980年—2000年的二十年间国民经济翻两番的目标已提前实现,变化之一,就是改革开放以来,政策环境的宽松,使得市民生活能从国家的政治生活中分离出来,这是中国中产阶层出现和成长的条件之一。变化之二,经济持续的发展,第三产业的扩大,市场化程度的提高,以及城市化进程的加快,也是中国新中产出现的条件之一。变化之三,文化的多样性,也是新中产出现和成长的文化经济基础。中国中产阶层的出现和成长,不仅成了当代中国社会一道壮丽景观,也左右了经济的发展,其中包括对中国地产的未来和走向有决定的影响。

  在当代中国,中产阶层的成长与急速的城市化进程是一枚钱币的正反两面。中国中产阶层的年均增长率和城市化的增长率都是1%,城市化增长的快慢和速度的高低与中产阶层的扩大密切相关,在当代中国更是成了制约城市化发展的瓶颈之一。工业劳动力每增加1%,城市人口会增加2%。1978年到2000年间工业劳动者的比例上升了28.2%,但是我国城市化人口上升的比例却只增加了18.3%,换言之,我们的城市化严重落后于工业化,这种滞后导致了城乡差别的进一步扩大,也影响到中国中产阶层的健康成长。中国中产阶层的成长和壮大对中国房地产业的影响之二表现在,这一群体或这一阶层具有众所周知的经济消费上的超前性。

  中国新中产的成长开始迈出自己的步伐,并且仍然具有相当的上升空间。但在这种美好前景下,中国经济发展的快速发展但财富不均问题等如果不能顺利解决,新中产的成长会困难重重,通过抑制房地产非理性上涨的手段,我们要给广大的新中产留存一定的上涨空间,因为新中产对中国地产未来走向有决定性影响。

  (编辑涵烁)


爱问(iAsk.com)

收藏此页】【 】【下载点点通】【打印】【关闭
 
 


新闻中心意见反馈留言板 电话:010-82612286   欢迎批评指正

新浪简介 | About Sina | 广告服务 | 招聘信息 | 网站律师 | SINA English | 产品答疑

Copyright © 1996 - 2005 SINA Inc. All Rights Reserved

版权所有 新浪网