住户失窃物管为损失买单？法律界认为要具体分析

　　本报讯（记者林子海林鹏）近日，市民陈女士来电反映，前几天傍晚她家被盗贼入室盗走了一批钱物。事发后，虽然小区物管部门就此事登门道歉，但陈女士心里有这么一个疙瘩：她入住小区后按时缴交物管费用，这次失窃造成的财产损失该不该由小区物业管理部门“买单”？

　　据住在东区一小区的陈女士介绍，11月底的一天傍晚，她外出回家，发现家里被人

　　采访中，记者进一步了解到，像陈女士这样的事例在近年来的安全小区中也曾有发生，前不久澄海一小区还发生了一歹徒尾随女事主入室抢劫并致其死亡的惨剧。究竟物业管理部门该不该承担小区内业主失窃而造成的财物损失责任呢？

　　曾代理过多宗物业纠纷案件的法律界人士蔡先生认为这个问题相对复杂，得根据具体情况具体分析。物业管理公司是否应当就小区业主财产被盗承担相应的法律责任，首先取决于物业管理公司在实施物业管理中是否有过错。法律意义上的过错是指当事人违背了某种应该承担的义务。这种义务又可分为法定义务和约定义务两种。目前的法律尚未有明确的规定，物业管理公司应对小区业主的财产负保管义务，也就是说物业管理公司对小区业主的财产安全没有法定的义务。同时，虽然目前大多数已签订的物业管理合同中都有“物业管理公司不承担小区业主的财产保管责任”的明确约定，但这也很难说物业管理公司没有对小区业主负有财产安全的约定义务。大多数物业管理公司和小区业主形成的是一种事实上的物业管理合同关系。这种事实上的物业管理合同关系因为没有对双方的权利、义务形成书面的一致意见，它的适用就比较模糊。但有一点可以确定，相对于一个没有实施物业管理的小区，在有专业物业管理的小区之内，业主的财产是应该更为安全的。但这种安全本身并不是物业管理公司的义务，否则就会无限制地扩大物业管理公司的责任。这里的义务是指物业管理公司在物业管理活动中所实施的一系列给予业主安全感的措施，物业管理公司实施的安全措施包括：值班保安对犯罪分子的震慑力；物业管理人员对已经发现的不安全情况的遏止作用；接到报警信号的及时处理等。针对上述义务也可以看出，物业管理公司在实施财产安全方面措施的过错包括：值班保安的擅离职守，物业管理工作人员对已发现的不安全情况毫不理会，接到报警信号没有及时采取应对措施等。

　　蔡先生称，并不是说物业管理公司在实施小区安全措施中有过错就一定要承担相应的法律责任，物业管理公司承担法律责任还需要证明这种过错行为和业主财产被盗之间有法律上的因果关系。

　　蔡先生认为，在现实中业主如果想通过法律途径让物业管理公司为“被盗造成的财物损失”“买单”，还存在一些难以逾越的问题，如审理此类民事赔偿案件的一些必要证据：核定业主财产损失的具体金额等，最终需要刑事案件的审理结果来确定，刑事案件没有侦破，就谈不上刑事案件审理，更谈不上民事赔偿案件的最终处理。

　　（责任编辑：林琳、黄幼华）