物业税五年内开征，影响多大？

　　本报记者卢秀华实习生林婵冰

　　11月19日，国家税务总局局长谢旭人在“中国财税论坛2005”上表示，“十一五”期间，我国将积极稳妥地深化税制改革，其中包括实施城镇建设税费改革，稳步推行物业税，并相应取消相关收费。至此，业界讨论了近两年的物业税开征被正式提上了日程。

　　早在2003年，十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中就明确指出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”从那时起，业界关于物业税的争论就不绝于耳。

　　据报道，目前全国已经开始就物业税征收在北京5个区县进行“数据空转”试点，即通过模拟征收来探索征管制度。如果调研和准备工作比较充分，明年有望在一两个城市进行“实转”，试点成熟后，将向全国推广。

　　物业税的起征对广大的市民将意味着什么呢？记者就此专门走访了业内人士。据广东省永华律师事务所的吴律师介绍，物业税是主要针对土地、房屋等不动产，由不动产所有者或承租者按当期评估价定期向国家缴纳的税款，而缴纳的税款会随着其不动产市值的升高而提高。

　　五邑大学管理学院国际贸易系尹承国老师指出，物业税在未来5年内的正式起征有着其积极的意义。一些投资者买进大量的物业待价而沽以赚取更多的利润，而物业税出台后，房子买得越多所缴纳的物业税款就越多，“炒房”的风险将加大，这一调节作用有利于规范地产市场，打击房地产业的投机行为。

　　焦点一

　　房价会否大跌？

　　据估算，在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60％，建筑成本只占40％。如果以物业税的形式逐年支付地租和税费，物业的开发成本就可以大幅下降，导致房价下降。

　　尹承国老师告诉记者，现在土地租纳金由开发商按70年的住房使用期一次性将各种土地税费交给政府，又一次性向购房者要回，所以房价就比较高。由于开发成本高，开发商通常要向银行贷款，银行因此也要承担风险，这样购房门槛就比较高。物业税的开征则利于降低开发成本，减少金融风险，降低购房门槛。“但是房价不会大跌，因为开发商会利用优美环境、便捷的交通或更加完善的配套设施建设等因素保持房价的稳定。”

　　相对于珠三角其他周边城市，江门的楼市一直趋于平静，楼价也偏低。那么物业税起征后，江门房地产开发商的利润空间是否会受到挤压呢？江门市金汇房地产发展有限公司徐经理表示，物业税的征收对房价的影响不大，应当不会引起房价大跌。“房子作为商品，价格最终是由市场决定的。土地资源是有限的，随着人口的增多，居民对房子的需求也会随之增多，因此即便房子的开发成本下降，房价也不会大幅下降。”

　　焦点二

　　会否出现“买房容易养房难”？

　　目前，城市里大部分的购房者都是通过银行贷款按揭购房，且大部分是自住房。“物业税开征，理论上购房的首付款可能会有所下降，但随着房产的升值，每年所缴纳的物业税随着增加。对于一些收入不高的家庭来说，这一长期的支出会造成一定的经济负担，出现‘购房容易养房难’的局面。”吴律师同时也指出，物业税正式出台后，国家应当会考虑到过渡期的实际征收情况，有相应的政策照顾。例如区分自住房和盈利房，自住房可以不交或少交税，而用于租赁等投资用的盈利房则相应多征收一些。

　　关于物业税，业内有人指出这很可能导致“劫贫济富”局面的出现。因此，物业税的征收能否采取累进税率，即对不同档次的房屋征收不同的税款，房子越贵所征收的物业税就越高。对此，尹承国老师有不同的看法。“统一税率更具有可操作性。在评估制度和相关的监测制度还没有健全的情况下，累进税率操作起来难度较大。为了照顾到农村居民的承受能力，可以考虑在统一税率的情况下在个别区域允许相应的浮动。”

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　　物业税明年有望在个别城市进行“试点”，市民们关注的是这会使他们买房容易养房难。卢秀华摄