由于政策调整要加收营业税而导致房屋交易终止　这笔中介费该不该退？

　　本报记者王敏田甜

　　吴女士通过中介公司看中了一套二手房，于今年9月1日与房主签订了物业转让协议，并向中介公司交纳了中介费。9月6日，中介公司告知买卖双方因为东莞市相关政策调整，需要补交营业税约3万余元。由于营业税的承担问题，买卖双方协商不成导致交易失败。于是，吴女士向中介公司要求索回中介费，但遭到拒绝，中介公司称由于是买卖双方违约，与中

　　买方

　　“我只想要回中介费和定金”

　　几个月前，吴女士委托金信联行购买一套二手房，经对方多次推荐，吴女士看中了中信东泰一套144.04平方米的房子，房主是香港人。经过商谈，双方于今年9月1日签订了一份物业转让协议，约定转让该套商品房加11平方米的车位，交易额共55.5万元。

　　“在签约之前，我曾经向中介公司询问过是否需要交营业税，对方说没有这笔费用，在其两次出具的‘房地产开发税、费征收一览表’中也均将营业税划除。”吴女士告诉记者。在这样的前提下，9月1日她和卖方签署了物业转让协议，并交给卖方1万元定金。签署协议时中介公司要求他们交足中介费，即成交价的3％。但交易双方当时认为交易还未完成，交足中介费不合适。经协商，中介费的支付方式改为签署协议时交易双方向中介方支付50％即6346元，其余50％在交易双方去房管所签署《房地产买卖合同》之前再向中介方支付。

　　吴女士告诉记者，签署协议后的第5天，即9月6日，中介公司却告知他们因为东莞市相关政策调整，他们需要补交营业税约3万余元。

　　对此，吴女士表示，当时她与卖方均认为在签署协议前曾向中介公司咨询过是否有这笔费用，但中介公司表示没有。在签署协议之后再要求补交这笔费用，似乎不妥。对于这笔被要求补交的营业税，吴女士告诉记者，她当时表示可以由买卖双方协商共同支付，但如果要自己单方支出，她不愿意。但卖方却感觉自己受了欺骗，不愿继续这笔交易。

　　“我们并不是胡搅蛮缠的人，对方既然不愿意卖，我也不勉强，只想要回定金和中介费。”吴女士告诉记者，她与卖方当时认为，交易既然不成功，向中介公司要求退回中介费也合情合理。然而，当他们向中介公司提出这项要求时，却遭到了中介公司的拒绝。

　　“事情发生到现在已经两个多月，我们多次与中介公司交涉，也曾向中介协会投诉。经过中介协会调解，中介公司表示只能退还已付中介金的一半。”吴女士告诉记者，中介公司给他们的理由是中介公司在前期也付出了相当劳动，而且协议中没有说明交易不成要退还中介费。

　　中介公司

　　政策变动导致交易失败与己无关

　　金信联行的负责人罗女士在接受记者采访时表示：国务院今年5月份下达了在全国范围内收取房屋交易营业税的指导性文件。但是这个文件并没有具体规定各地收取营业税的细则。在这样的文件下达后，东莞政府的态度模棱两可，而行业协会内部开会时则预测东莞在半年内不会实施新的条例。

　　但吴女士在给本报报料时提到，在签署买卖协议之前，她曾明确问过金信联行是否要收取房产营业税，当时对方的回答是不收取。针对这个问题，罗女士表示，按照当时东莞市政府的规定，二手房屋交易过程中，如果房屋有增值情况的，应该收取营业税。但中介方对吴女士要购买的房屋进行评估的结果是此房并没有增值，因此当时答复是不收取营业税。买卖双方签订协议的时间是9月1日，而东莞市政府有关部门是在9月5日才下发《关于加强房产税收管理的相关通知》，该文件规定从9月6日起无论增值与否都将收取营业税。这笔款项由中介方负责代收代付，最后以政府收费标准为准。并且规定此条例的适用范围追溯到今年6月1日。这样一来，包括吴女士在内的买卖双方就必须加缴3万元的房屋营业税。

　　中介方同时告诉记者，在9月1日签署的协议中，有这样一条规定：若有一方或双方违约的，均不构成任何一方要求退还中介费的理由。罗女士还解释说，政府发文要求加收营业税而导致交易不成，这并非中介方的责任。中介方并没有刻意隐瞒收取营业税的事实，因为在9月5日政府下达文件之前中介方也并不知情。即便是交易不成，中介公司在促成双方交易的过程中也付出了劳动，因此金信联行没有责任退还中介费用。

　　中介协会

　　对不清晰的费用应事先约定

　　然而，对于中介公司的说法，吴女士却颇有异议。吴女士告诉记者，在签订协议前，他们询问中介公司有没有营业税，如果中介公司当时就说明他们不清楚政策是否会有变化，交易双方也不会在后来产生争议。交易是在中介公司说明没有营业税的前提下进行，这个前提发生了变化，怎能说是双方违约？吴女士认为，中介公司的理由，他们难以接受。

　　12月4日，记者就这一争议采访了东莞市中介协会。协会会长游照明告诉记者，关于二手房营业税问题，国家在6月1日就颁布了有关规定，东莞的相关规定在8月底9月初才发布，但执行时间要追溯到6月1日。游照明表示，业界对于国家6月1日发布的相关规定应该十分清楚，在地方的具体规定未发布前，中介公司有义务向业主说明：这笔费用可能会收，但具体从何时开始征收暂无相关规定，在协议签署后如果该笔费用发生变化，双方需协商如何承担等。

　　就吴女士提及的中介费用是否应该退还的问题，游照明告诉记者，就目前了解的情况来看，说双方违约或者中介公司有错都不太合适，因为在当时确实也可以说没有这笔费用，而由于当时协议中未就该笔费用如何分担说清楚，也无法明确是否为买卖双方违约。游照明表示，由于不清楚当时的具体环节，也不知道交易双方与中介公司是否有其他口头协议或者附加协议，因此无法作出定论。

　　游照明在采访结束时告诉记者，不少中介纠纷往往是因为交易方与中介公司对条款约定不清，不少客户抱着一种“到时再说”的想法，导致发生纠纷时责任难以界定，在这里他提醒中介公司和交易者，对于不清晰的一些政策或者费用，最好在协议中作出约定，以避免纠纷。

　　法律人士

　　双方均负有一定责任

　　那么，在吴女士与中介公司的这一纠纷中，这笔费用到底应不应该退还？如何退还？就此，记者走访了多位法律界人士。

　　据一位不愿透露姓名的法律界人士介绍，就吴女士目前提供的材料和中信联行的答复而言，因为交易双方签订协议时的协议条件发生了变化，交易双方需要再次协商是否继续完成协议，因协商不成不能完成协议，不能算作是交易双方违约。事件中关于营业税的相关规定，国家在6月1日已经发布了，后来广东省也发布过具体执行规定，地方法规服从于国家法规，不能以当时东莞的相关规定没有出台就说明不能执行，在吴女士提出询问时，中介公司没有尽到告知义务。但对于国家已经出来的规定，吴女士和卖方因为中介公司的说法而予以忽视，没有尽到注意义务。因此，双方均有一定责任。

　　至于中介费是否应该退还，应该退还多少。该人士表示，由于不能算是交易双方违约，中介公司提及的协议中的条款在此不起作用。协议无法完成，中介公司有一定责任，收取全额中介费并不合理。中介公司在签订协议时仅收取了一半中介费，在协商后又同意退还已收中介费用的一半，这个比例是否合理，则要看中介公司付出的劳动多少以及信息的有效度。

　　图：

　　在房产交易中，交易方与中介公司对条款约定不清，极易产生纠纷。杨凯摄