广州经济适用房　停建三年拟重启(图)

　　□专题撰文时报记者高江虹

　　广州市停止了近三年的经济适用房工程有望重新启动。

　　记者昨日从广州市国土房管局获悉，政府有关部门考虑再建一批经济适用房，目前该局住建办正在拟定和推进建设的新社区计划，以解决中低收入家庭的住房问题为中心，进

　　●当年购买经济房条件：

　　(1)必须是广州市户口；(2)年收入低于1.5万元；(3)人均居住面积在1986年不足2平方米，1992年要不足5平方米，1995年不足7平方米；(4)属无房户。

　　●当年适合购买的人群：

　　(1)户内人均居住面积在7平方米以下(居住面积指厅、房的净空面积)，户内家庭年人均收入15370元以下；(2)经房管部门鉴定属整栋危房(房屋整体危险性评定为D级的业主和住户)，并具有房管部门鉴定证明；(3)机关、事业单位干部现住房面积未达职务标准下限，单位无房屋调整、补购或换购，且夫妇双方未办住房差额货币补贴，或机关、事业单位干部从未享受福利分房(4)晚婚无房者(双方家庭均无结婚用房)。

　　聚德花园是广州市以前兴建的经济适用房小区之一。时报记者朱元斌摄

　　经济适用房热潮曾经席卷广州

　　在上个世纪90年代初期，经济适用房的热潮席卷整个广州，许多人想方设法购买经济适用房，以致政府有关部门不得不通过摇珠的方式公平产生购买者。这种情况一直持续了将近3年的时间。

　　当时的“经济适用房”指的是在1986年至2002年间兴建的如棠德花园等7个安居房小区、销售价格低于成本价，由政府来补贴的非盈利性住房。这些经济适用房主要分布在四区，如白云区的同德花园、泽德花园、积德花园、侨德花园，荔湾区的汾水小区，天河区的棠德花园，以及海珠区的聚德花园。广州是全国最早实行经济适用房的城市。开始叫解困房，1995年改称安居房，1999年又改称经济适用房。

　　前期的经济适用房大多是由政府提供廉价土地，征地费用每亩从当时市场价的18万元降至12万元。经济适用房每平方米价位在1500元左右，当时60平方米的房子在市场上要花十七八万元，而买到一套解困房不足7万元。当时要购买经济适用房必须符合一定的条件：必须是广州市户口；属无房户。年收入低于1.5万元；人均居住面积在1986年不足2平方米，1992年要不足5平方米，1995年不足7平方米。

　　据悉，16年来经济适用房为3万多户中低收入住房困难户解决了住房问题。

　　广州拟建经济适用房的信息传递出来后，引起专家们的叫好声。华南理工大学建设经济管理与房地产研究所所长王幼松博士认为，国家对房地产采取的一系列宏观调控政策中，一直强调必须要大力发展经济适用住房。然而广东省一直在经济适用房建设上处于相当弱的状态，经济适用房的供应量不足市场总供应量的10%，有的地区仅为5%不到。王幼松认为，广州拟建经济适用房的信息传递出去后，在开发商的心理上会有一定的影响，对楼价也能起到一定的影响作用。但是他同时认为，该信息是否能够对楼价有直接的影响作用，还必须要看经济适用房的建设量。据其预计，经济适用房的供应量必须要达到20%以上才能够对楼价有影响。

　　广州楼价涨势远超工资增幅

　　据了解，目前广州市楼价处于1998年来的最高点。广州市国土房管局有关负责人透露，广州市房地产市场从1993年起步以来，曾在1993年达到最高点7568元/平方米，随后一直跌到了1999年的最低点4787元/平方米。2000年开始楼市开始触底回升，近两年的涨势更是不止，楼价一再攀高。今年10月份，广州市十区新建一手住宅的均价为5597元/平方米，老八区则达到6250元/平方米的高位。据了解，一手住宅从1月份的4825元/平方米，到6月份的5303元/平方米，再到10月份的5597元/平方米，9个月间已上涨了772元/平方米，涨幅达16%。也就是说市民年初看中的房子不早点下手，此时再买的话，需要再多准备好几万的买楼款了。

　　而据广州市统计局的统计数据显示，广州市2004年在岗职工年均工资为31593元，人均可支配收入为16884.16元。2003年在岗职工年均工资和人均可支配收入则分别为28806元、15002.59元，这与楼价一比，就立见高下。这意味着市民买一套40万的房子，即使不吃不喝也至少需要十几年的时间。因此市民对楼价的期望值与目前的楼价有一定的距离。据今年10月份公布的一项调查显示，大多数购房者对房价的期望值在4000多元/平方米，不过，眼下广州城区内难觅5000元/平方米的楼盘。

　　中低收入者：楼价太高住“乡下”

　　据广州满堂红地产研究部总监龙斌博士介绍，该公司曾于今年中旬与北京清华大学合作，在广州市进行过购房人群情况调查。调查结果显示，准备买房或买房欲望强烈的购房者中，73%都是20岁到40岁的青年一代。其中，20岁到30岁的占了35%，30岁到40岁的比例更高一些，占了38%。而且目前广州实际购房的主力军，也是这一年龄段的青年。

　　楼价太高被迫住“乡下”

　　广州市规划局编研中心有一大批来自全国各地的年轻规划师，小陈就是其中一位。小陈今年28岁，武汉某高校研究生毕业，目前月收入3000元多一些。小陈告诉记者，这样的收入情况与同期进来的单位中其他年轻人均大致相同。大家都颇感日子过得紧巴巴的。

　　小陈目前住在位于白云区白云花园附近的单位宿舍，因为那儿的房租金只是两三百块钱，仅相当于市面上租金的1/3左右，跟市中心的租金相比就更加便宜了。“从宿舍到市区内要一个小时。我们都把这里叫乡下，回市区就叫进城”。

　　让小陈开始焦虑的主要原因是小陈新近交了一个女朋友。28岁的小陈此次是第二次交女朋友，也相当看重这次恋情。然而女友住在番禺区的丽江花园，正好与小陈各住广州南北两端。两人都特别忙，难得一次见面却又为之间的遥远距离犯愁。

　　“约会的成本太高了！”小陈直言每次赶赴约会都累得要命，不是在路上耽搁太多时间了就是由于约会晚了必须得打的回家，而打的的费用又是如此之高。“尽管房租贵，可我还是必须赶紧搬到市区内住，否则顶不住了。”小陈还向记者打听海珠区的楼价情况，意图在海珠区置业。但是当他听闻大多数楼盘价位都在5000多6000元每平方米时，表情甚为暗淡。

　　被迫到佛山置业

　　广州的楼价已在一定程度影响了一些年轻人的置业选择。不少年轻人情愿到广州周边的二线城市生活与工作，因为那边的房价要比广州低了不少。唐小姐是广州某知名房地产中介公司的中层管理人员，前年3月被公司派驻到佛山工作。唐小姐在佛山生活工作了一段时间后感觉不错，并且物价不高，尤其是楼价，中心城区的楼价普遍才3000多元/平方米，因此唐小姐于去年7月在佛山禅城区中心区购进了一套位置户型都很不错的房子，定居了下来。据悉该房子单价才3050元/平方米，相当于广州芳村区较偏位置的楼价，比广州老城区中心位置的楼价低了一半以上。

　　专家：经济适用房可平抑楼价

　　不少业内专家表示，平抑楼价的一个关键手段在于推进建设大批中低档住宅，其中尤其应建设经济适用房满足中低收入者的住房需求。

　　据了解，房价上涨过快，其重要原因之一是低端商品房比重下降。有专家指出，近两年广州楼价上涨的背后，也有中低档住房供给量逐年下降的原因。据悉，广州市在过去16年来投资63亿多元，为3万多户中低收入住房困难户解决了住房问题。不过，在最近两年里经济适用房的建设和销售处于暂停状态。

　　在经济适用房的供给量不足的情况下，广州楼价在近两年出现了攀升。“企业的本性是追求利润的最大化，只要是市场行为，就必然要实现自己的利益最大化。”专家认为在利润的驱动下，开发商自然更乐于开发利润更可观的高标准商品住宅，造成高标准商品房比例增大、空置量增多。

　　“并不能指望开发商自动自觉平抑楼价，政府的经济杠杆应该起作用”广州地产专家韩世同认为，这一经济杠杆就是经济适用房。发展经济适用房既可以满足中低收入阶层的居住需求，又可以起到调节市场、平抑楼价的功能和作用。韩世同表示，前阵子广州盛传200亿炒楼资金进入穗，一下子推高楼价上蹿13.1%。虽然后来证实这一消息是炒作，他认为政府在把握这些楼市波动时要拥有经济杠杆就显得尤为重要了。

　　而国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松近日在广州也表示，中低收入者的住房问题不能通过市场自行解决，政府必须扛起建设经济适用房的任务。