2005年，地铁口写字楼最“讨巧”

　　【南京日报报道】今年6月，房产新政出台之后，南京商品房住宅市场着实挤出了不少水分，楼市“走”得最稳健的，要数商务楼写字楼了。新街口、湖南路、珠江路的商务楼价格基本上未受影响，而位于中山东路一线的龙台国际、新世纪广场、长发大厦等写字楼价格一直往上蹿，每平方米最高单价已逾15000元。转眼到了岁末，在2005年的政策利好下，南京写字楼迎来的究竟是机遇还是挑战？

　　现状篇

　　高档写字楼：起步价超万元

　　市房管局统计数据显示，今年1—10月份，南京市写字楼的成交均价稳中有升，均价为每平方米7796元，环比每平方米增长500元。随着城中板块多个写字楼的热销，写字楼投资出现了罕见的热潮。

　　南京某高档写字楼销售总监习女士告诉记者，其实写字楼涨的还不止这么多，由于住宅的投资性受到抑制，今年写字楼大热，现在南京城市中心的写字楼几乎没有1万元以下的，去年纯写字楼的起步价大约八九千，现在均价都涨了近一千。

　　记者调查发现，一线的纯写字楼项目如长发CFC项目写字楼包含挑高面积均价达到13000元／平方米，银河国际广场均价最高达到了15000元／平方米，置地广场纯写字楼也在12000元／平方米以上。

　　地铁口物业：租赁价涨幅最大

　　据悉，近两年来，已有600多个商家开进了南京的200多栋高楼，其中，79家世界500强企业入住新街口写字楼。租赁价格也在上涨，目前租赁价格上涨最快的当属地铁口的写字楼。

　　下半年以来，中山南路上的投资大厦租金每平方米上涨了0．2元左右，汇杰、商茂、金鹰等标准写字楼离地铁口较近、交通便利，周边商圈逐渐成形，这类写字楼尤其受到投资客青睐。

　　写字楼价格的飚升让许多投资者也大赚一笔。采访中，商贸百货的物业部相关负责人透露，在他们楼里，有一个先生通过银行按揭在新街口买下了商茂写字楼某一层，这个投资者运气很不错，碰到的都是国外的大客户，日本一家集团公司一租就5年，通过这些租金，该投资者可以顺利地交纳银行的按揭，6年后这个按揭还清了，楼就完全是自己的，利润显然不菲。

　　数据篇：

　　“牛市”行情还将继续

　　据第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司的一份市场分析，今年以来，南京甲级办公楼的开发上市量比去年同期增加了11％，销售率上升6％。与此同时，苏州写字楼价格一路攀升，租售价格以近20％的速度增长，上海甲级办公楼今年三季度的市场租金较前季上升了8．6％，为1．01美元／平方米／天，市场平均价格达到3，688美元／平方米，较上季度约增长了9％。

　　南京的某开发商甚至在宣传资料中宣称，上海浦东甲级写字楼的租金已经直逼纽约市中心区，而南京新街口比上海写字楼上升空间更大。

　　对此，南京房地产研究中心主任李智表示，前些年南京的商务楼价格一直没有住宅上升得快，这两年的“好日子”还将继续。他认为，商务楼投资风险仅次于商铺，较高的投资门槛决定了其不可能吸引大量的炒作资金进来。少了投机客的身影，南京商务楼市场更加安全。

　　分析篇：

　　大赚，或者大亏

　　有数据表明，目前全市写字楼可售面积达到150万平方米左右，市场供应充足，购房者有足够的选择余地，但真正满足投资者需求的写字楼并不是很多。

　　国泰君安证券知名房产研究员张宁告诉记者，中心城市中心区域的高档写字楼相对好卖好租一些，但是写字楼单位面积大，一般都在100－200平方米以上，用途单一，因此周转率非常低。投资品炒作的前提是必须活跃，写字楼换手率低，缺乏炒作的前提，永远不可能像普通房产一样大肆炒作。

　　南京房产资深估价师李士其认为，高档写字楼是险大利大的项目，由于耗资巨大，如果投资成功，能找到长期稳定的客户，就能赚取超额利润，但如果资金实力不够，且又找不到长期客户，那风险就非常大。以南京商茂大厦为例，刚建成时，由于租金高，且没有得到客户认同，许多业主一空就是半年，银行还贷都成了问题。但总体来看，南京商务楼市场短则1年，长则三年，空置将逐步消失。(编辑暴雪)