争议焦点：2／3与过半数谁为准？

　　地方规章和国家法规“打架”导致天一名居业委会换物管一审败诉

　　争议焦点：2／3与过半数谁为准？

　　本报记者华克涧

　　天一名居业主委员会副主任徐先生最近忙得焦头烂额：一年来，他一直代表小区业主为换掉老“管家”、选举“新管家”而奔波，但“老管家”却以未收到有关部门正式通知为由拒绝退出，小区管理一时陷入两难的尴尬境地。百般无奈的小区业委会在多次投诉未果的情况下，一纸诉状将“老管家”中×基物业公司告上了法庭。

　　可判决结果却让业主大失所望。10月24日，深圳市福田区人民法院作出的一审判决认为，小区换掉“管家”业主投票数没有达到《物业管理条例》规定的三分之二，换掉新管家不予成立；而业主们原认为炒掉“管家”按照《深圳市物业管理条例》只须“过半数”通过就可以了。

　　历史

　　两名黑衣人在小区大门前袭击业主

　　坐落在美丽的莲花山前的天一名居，由于周边的配套设施比较成熟，交通又发达，在1999年销售时就十分抢手，价格比同片区的其他楼盘都要高。可自2001年9月28日小区业主入伙以来，小区业主与物业管理公司之间的矛盾就不断升级。

　　2003年8月，天一名居成立了业主委员会后，业主与物业公司终于有了对话的平台。据徐先生介绍，当时业主委员会成立后，他们在审计物业管理费的收支情况时发现本体维修基金被物业公司挪用后，就开始对物业公司产生反感，加上别的一些事情，业主对管家越来越不满。直到去年，业委会一名成员在主持完业主大会不久，就被两名黑衣人在小区大门前袭击，业主与管家的矛盾为此进一步“恶化”。

　　去年2月24日，为了炒掉“管家”，天一名居召开会议，按照《深圳市物业管理条例》，54.85％票权同意采用招标的方式选聘物业管理公司。

　　随后不久，通过招标，深圳市盛孚物业管理公司在当时前来竞标的十多家公司中脱颖而出，业主委员会与该公司也签订了委托管理合同。然而令业主大失所望的是，天一名居业委会多次要求“新管家”进驻时，却遭到了老管家中×基物业公司的拒绝。“一年来，我们想了多种办法，但‘老管家’就是拒绝退出小区，中标的单位却至今难以进入家门。”一位王姓业主如是说。

　　百般无奈的业主委员会，在“老管家”不肯退场的情况下，今年终于拿起法律武器，将“老管家”中×基物业公司告上了法庭。

　　判决

　　驳回天一名居业委会的诉讼请求

　　今年7月4日，福田法院开庭审理了此案，天一名居10多名业主到庭旁听。福田法院没有当庭宣判，到10月24日，该院作出的判决认为，原告天一名居业主委员会诉请要求被告中×基物业公司撤离天一民居，依据不足，理由不成立，作出了“驳回原告天一名居业主委员会的诉讼请求”的判决。

　　记者查阅该份判决书发现，业主委员会向法院提供的2004年3月19日《关于采用招标方式招骋新的物业管理公司的报告》(以下简称报告)表明，“本次投票数为2335票，占天一名居总票数3876票的60.24％，同意采用招标方式选聘物业管理公司，由业主委员会按法定程序组织实施的有2126票”。法院为此认为同意炒掉“管家”占总票权数的54.85％。

　　记者在此次开庭时，发现此案涉及到的法律依据成为案件争执的焦点。天一名居业委会观点是：业委会从未与中×基公司签订过书面合同，中×基公司是开发商委托的。而根据国务院出台的《物业管理条例》规定，开发商委托的物业管理公司只有两年有效期。因此自2000年业主入伙算起，开发商委托的物业管理公司到2002年时就已经失效了，中×基公司明显超过了委托期限。因此，中×基公司现在仍管理天一名居的物业是没有法律依据的，属于不合法管理。

　　此外，在国务院出台的《物业管理条例》的第26条有明确规定——前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

　　法院作出的判决认为，同意重新换掉管家的投票数没有达到三分之二，不符合《物业管理条例》的规定，原物业服务公司合同期满，终止或解除后，在继任的物业管理企业开始提供物业管理服务前，原物业管理企业应当继续提供物业管理服务，合同双方的权利、义务按原合同履行。

　　对于这一判决，天一名居业主委员会表示不服，目前已将此案上诉到深圳市中级人民法院。

　　律师

　　关外关内适用不同条例

　　30％与50％，到底以哪个为准，这就涉及到是国家条例说了算呢，还是深圳特区的条例说了算？这两个条例为何相抵触呢？

　　记者查阅业主提到的两部条例发现，对于选聘和解聘物业管理企业有明显的差异，业主投票数一个是过“过半数”就可以通过，一个却是要求2／3。那么为何会出现这种现象呢？

　　记者查阅这两部条例的颁发时间，《深圳经济特区住宅区物业管理条例》是1994年6月18日由深圳市第一届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过，根据1999年6月30日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第三十三次会议《关于修改〈深圳经济特区住宅区物业管理条例〉的决定》修正；而《物业管理条例》则是于2003年5月28日国务院第9次常务会议通过。

　　国家的条例在后，深圳的条例在前，《深圳经济特区住宅区物业管理条例》与国家的条例相抵触，在特区到底以哪一个为准？记者昨天采访了湖北平合律师事务所深圳分所的资深律师黄道义，黄律师长期在深圳处理物业纠纷案件，当谈到这些时，黄律师也感到困惑，不过他说在国家条例一出台，深圳市政府就意识到这些相抵触的条款，对此市政府在2003年11月21日的第368期《深圳市人民政府公报》对这两个条例相抵触的部分作了说明。

　　据黄律师介绍，在该份公报中，深圳市政府在落实关于宣传贯彻《物业管理条例》的通知中，结合深圳物业管理行业立法及实践，作出了详细的指导意见，就这两部条例的法律适用原则作出了明文规定：特区内4个区仍执行《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，关外的两个区执行《物业管理条例》。为了印证这一说法，记者查阅了深圳市人民政府公报，发现作出这样的规定是深圳市住宅局《关于贯彻国家〈物业管理条例〉有关问题的指导意见的通知》。

　　黄说，由于很少有人像天一名居这样打官司，所以这次业主一审败诉，不管将来深圳市中级人民法院二审作出怎样的判决，无疑都是一个信号，对于深圳今后“业主告管家”多了一个示范，相信对深圳物业管理未来走势也会产生一定的影响。

　　图：

　　2／3票数有效，还是过半票数有效，让天一名居业主犯愁，他们呼吁人大代表介入。

　　何俊摄

　　业主有抗议，也有迷茫。到底哪部法律说了算？

　　何俊摄