房地产企业仍是欠税大户 专家称税制还待完善

　　中新网12月8日电据《东方早报》报道，上海市地方税务局日前发布了2005年第三季度欠税公告。公告披露了上海436家未在规定期限内缴纳税款的企业或单位，涉税金额高达约1.98亿元。其中，14家房地产企业“榜上有名”。

　　不仅是上海，在全国各地的拖欠税收“黑名单”中，房地产企业都是大户，所占到的欠税总金额也是一个庞大的数字。因此，2003年由国税局颁发的一项关于房地产预售计提

　　“旧事重提，可以看作是征税机构对于房地产企业欠税、漏税之后的无奈之举。”普华永道税务咨询人员梅梁表示，正因为房地产企业的成本核算极为复杂，因此才会有预售计提之说。所谓企业所得税“计提”，实际上是对实施预售制的企业采取的一种征税办法，即在预售行为发生后，在每季度以预售收入为基数，按15%的利润率计算和预征企业所得税，待项目完工后确定利润和税款，多退少补。

　　这项政策并不是新政策，早在2003年就已经出台，但是并没有强制执行过。记者从税务局了解到，房地产开发企业预售收入按15%的利润率征收企业所得税，是2003年由国税局颁发的一项政策，但终因地产企业对税率是否过高争议不止，而一直未得以落实执行。

　　事实上，梅梁指出，预征所得税的制度，跟其他所有的税收法规没有什么大的区别，主要还是以控制源头为主。现在适用于所有企业的所得税，都是带有“先预缴，年终汇算，多退少补”的性质。

　　而预售计提，就是针对交易征税的一种。“通常情况下，当税务机关认为，它对于企业的最终经济利益无法控制，或者企业无法确保能够准确衡量最终经济利益的时候，税务局就可以采取类似于先对交易直接征税，而不看最终利益。”从资料上来看，房地产业所牵涉到的税种差不多是行业中最多的。包括印花税、营业税、土地使用税、企业所得税、土地增值税、契税、城市维护建设税等12个税种。但是这些税的税率都是不一样的，因此在很大程度上，有的房地产企业根据自己的需要改动各税种的比例，以此达到少缴税的目的。换句话来说，作为一个特殊的行业，税务局对于房地产企业的利润核算实在是颇为麻烦，因此就可能希望通过一个核定利润率来选择通过收入直接征税。

　　一位上海开发商表示，对于“预售计提”，目前在上海的房地产企业中并未执行，许多房地产企业对此了解得也不多，但是如果真的进行实际操作，还是比较困难的，需要具体问题具体分析，特别是关于“预售计提”的时间节点上。

　　“‘预售计提’所采用的是每季度征收，但实际上房地产的销售节点不能那么简单计算。”他解释，从房地产行业的运营特点来看，因为房地产行业的基本特点是标的大、周期长。这个周期长不仅仅是指开发建设周期长，还包括销售周期也相对比较长，同时结算的周期也比较长。所以成本的发生不是一时一刻、一个时间点的问题，而是不断在发生的。况且由于周期长、时间跨度大，市场变化也大，客观上也增加了许多不可确定因素。

　　虹口区的一家开发商则认为，这种预售计提的做法，以前都是针对餐饮、美容美发这些消费者很少索要发票、成本又不明朗的行业。但是房地产市场是在逐渐变化的，引起的利润率的变化也是非常巨大的，怎样估计，用什么作参照来得出利润率并不那么简单的事情。每季度都交，这样对企业和税务局都要增加不少工作量。另外，怎么计算销售量，特别是在当前形势下，碰上退房又该如何计算？

　　而一位业内人士表示，就算计提，也有很多逃避的空间，最常见的就是将资产和现金分开。例如，开发一个住宅项目，其中有一个配套的写字楼。先建住宅，预售后拿到1亿元收入，但是可以把1亿元里的8000万元拿来盖写字楼，盖好后开发商可以采取不卖出租的经营模式。这样8000万在账目上就成了投资而非收入，住宅预售的账面收入只有2000万元，而写字楼只需缴纳出租的税收，总体应纳税额就少了。节约下来的款项可以用作其他用途，解决资金链的周转。

　　北京华远集团任志强曾经估算过，因为是预售计提，在预交的同时将付出利息的成本，所以核算下来的话，累积的税收甚至要大于45%。中房指数研究院陈晟表示，这项政策真的执行的话，会比较难。针对房地产企业的税收制度还有待完善。（叶莺）