空置面积并非笼中猛虎 专家称三年内将被消化

　　中新网12月8日电据《新闻晚报》报道，最近，业界对于空置面积的讨论热烈，对于其数值究竟几何，意见也各不相同。据房产交易网5日的数据，当时网上住宅的可售总面积为974.15万平方米，接近1000万平方米。之后空置面积是否会增加，这引起了业内普遍关注。

　　一定空置率未必坏事

　　中国指数研究院华东院副院长陈晟认为，空置面积的界定存在两种意见，一种是交房即统计成为空置的房屋面积，另一种则为空关多长时间为空置房子的统计方法。陈晟认为，单看未成交的房屋面积的总数也不妥当，因为有些楼盘可能刚刚上市，还未被市场消化。

　　陈晟认为，有一定的空置率对于像上海这样的大城市来讲未必是件坏事，大城市里允许有一定空置率的存在，只要结构合理，不是偏向积压这种情况，仅仅空置对市场不会有不良影响。陈晟认为，在将来一段时间内，上海的房屋空置面积会有所增加，保持供大于求的局面。

　　陈晟认为，造成空置面积有所增加的原因，一是近段时间供应量大。配套房在近几个月加大了供应量，而不少开发商捂在手里的楼盘近期也都集中推出；二是投资客入市也大大减少，不会再有大量购进房源的动作，因此销售迟缓了，也使得空置面积上升。陈晟认为这对市场有好处，不像前两年空置面积只有几百万平方米，造成了市场的供应紧张。至于如何消化这些空置面积，陈晟认为，一是开发商要把控好价格的尺度，二是政府对于配套房以及中低价商品房的放量要把握好时机。

　　陈晟建议大家关注一下那些成交量已经达到90%，但是这一年来几乎没有成交或者零星成交的楼盘，据他计算，这种类型的空置面积在180万平方米左右，如果能有效地分析这些面积的分布情况，就能一定程度地反映出市场情况。因为有不少市中心的楼盘未售出的房源，在一年中成为空置，而对市中心的刚性需求始终存在，只是市民认为价格还是过高，因此难以成交，这些房屋价格调整后是非常好的资源，值得购买，空置分析也算是对市场的一个预警。

　　刚性需求消化空置面积

　　对于某些空置面积1400万平方米的说法，上海大学房地产学院的副院长徐勇谋认为并不科学。他认为，空置面积应该指那些具备销售资格、施工已经完毕、已可以交房而未销售出去的楼盘，而不是将所有的预售楼盘也包括在内。

　　徐勇谋认为，有两部分空置面积的房源应该引起重视。一是房价与地段不相吻合的房源。主要是中外环的有些房源，有些单价在1万元/平方米以上，这些房源与其成本、价值、市民能接受的价格三者完全背离，只是在中心城区房价上涨时跟风上涨，这些房源如果维持高价将难以销售。二是那些房型较老、设计落后的房源。上述两类房源的空置面积大概占到空置面积总量的40%左右，还有60%是合理的空置面积，也就是600万平方米，因此没什么可怕的。

　　至于空置面积的消化情况，徐勇谋也保持乐观的看法，他认为原因有二。一是明年下半年可供房源会减少。因为房产的开发周期一般为1年到1年半，今年3月份开始宏观调控，因此也就是明年下半年这种影响会显现出来，房子的供应量会下降，而且部分房源的房价下调到一定程度需求量会上升，现在已经有不少市民考虑买房了。

　　二是上海真正的需求仍在。按近几年的数据来看，上海年均人平均拥有住房面积增长量是1平方米多一点，上海有1700万本地居民，也就是说会有1700万平方米的需求；从今年、明年开始将进入结婚的高峰期，明年预计将有12万对新人结婚，按每对夫妇购置最常见的80到100平方米的房子，买房的夫妇按一半算，也会有大约600万平方米的需求量。

　　上述两者相加，明年也就会有2300万平方米的需求量，而且这两者的需求都是比较刚性的，可见总的需求量是不缺的，之所以现在没有购买，是因为前段时间房价增长比较快，当房价稳定的时候，这部分需求就会显现出来，空置房在未来2、3年内会被消化。(陶晓君)