居住小区物业收费的制度基础

　　随着住房改革的深入发展，居住小区物业管理收费也提上了日程。根据有关消息，近年来，全国一些大城市诸如上海、天津、广州等地对商品房的投诉呈现出增长趋势，在有些地方，这类投诉占到消费投诉的一半以上，除了房屋质量问题以外，另一个投诉的重点是物业管理收费方面，消费者投诉每年呈成倍增长趋势。

　　投诉主要集中在开发商和物业管理公司踢皮球，物业管理公司不遵守有关部门对普

　　有人分析，物业管理出现乱收费的原因主要是物业管理公司素质低下、管理松散。素质低下的表现在于物管公司的人员素质差，缺乏服务意识，甚至还侮辱谩骂、殴打住户。还有物业管理公司服务水平、质量偏低等等都使消费者感到不满。自己花钱买房没想到买来这么多的烦恼。

　　有人建议，要解决这些问题，健全相关的法律、法规，加强管理部门的管理力度是解决问题的关键。目前，有关部门对物业管理方面已制定了一些法规，对物业招标、收费标准等都有一些明确规定，但仍不够健全。应在此基础上，针对物业管理行业出现的种种问题，尽快制定出相关的新法规、新规定，同时加强管理部门自身的管理，以提高管理能力和水平，对物管公司应实行公平、公开竞争上岗。通过竞争来提高物业管理公司的服务水平和质量。还有人建议，物管公司也应吸收消费者加入，以代表广大消费者对其进行监督。

　　这些分析都有一定的道理，因为物业管理人员素质和服务意识差，物业管理公司服务水平差、质次价高的确是现实，如果加强教育，物业管理人员素质可能会有所提高。政府健全相关法律法规、加强管理，引进市场机制，或许可以使物业公司以及人员提高素质、改善服务态度。

　　不过，从其他公共服务的实践来看，服务人员素质和服务意识差，很可能不仅仅是个人素质的问题，从制度分析的角度来看，它于特定的制度机制是密切相关的，它的制度原因在于物业管理公司与小区居民权利与义务关系不对称，物业管理公司具有垄断地位，小区居民缺乏自主治理的权利，小区居民没有当家作主。政府可以加强法律法规，强化管理，并引进一定的市场机制，但实践表明，如此众多的物业管理公司和人员，仅仅依靠政府的努力是不够的，因为政府不可能有那么多的人力和物力，来有效地监督那么多的物业公司。

　　因此，制度分析学者的思路是，取消物业管理公司的垄断地位，把小区公共服务的融资权，品种、数量、质量和价格的确定权还给小区居民，并由小区居民决定生产公共服务的方式；也就是说，居住小区物业服务应该由小区居民自主治理，让小区居民对自己的公共事务当家作主，而政府的作用不是直接为小区居民区监督和管理物业公司，而是为小区居民在物业服务方面当家作主提供适当的空间，以及适当的制度基础，并保障小区居民享受更多的自主决定权利。

　　在制度学者看来，居住小区物业服务是一种集体消费的公益物品，它是由小区居民集体融资、由小区居民集体消费的。如果小区居民是自主治理的，那么小区居民就会自主决定物业服务的种类、物业服务的数量和质量，以及与其收入和对公共服务需求水平相适应的融资水平。在确定融资水平和服务种类、数量和质量之后，小区居民可以有如下选择：

　　自己组织物业管理企业，自己为自己服务：小区居民主动组织起来，轮流巡逻并站岗，自己提供小区治安服务；小区居民组织业余的修理小组，为小区居民提供各种各样的修理服务；自己组织起来，提供保洁和绿化服务；自己组织起来，提供幼儿教育和初级教育服务等。在美国，许多低收入小区都是这样做的。这样的小区一般收入比较低，但劳动力比较富裕，或者小区居民中有许多这些方面的专家和业余爱好者，有许多热心公共服务的人员，他们愿意以各种方式为自己的小区服务。居住小区利用自己的劳动力优势和技术优势，可以节约货币支出。

　　相邻的不同小区还可以签约相互提供服务，或者共同提供服务，因为居住小区所需要的公共服务是多种多样的，任何小区都不可能同时拥有各方面的专长，这样可以使不同小区互补余缺，发挥各自的优势，实现优势互补。比如在绿化方面有专长的小区可以有余力为其他小区服务，在治安力量方面有富裕的小区也可以为其他小区提供治安服务。有些服务可能具有规模效益，如果相邻小区相互合作，可以提高规模效益。比如在消防方面，每个小区都购买了一些消防器材，如果相互合作，一旦某个小区发生较大的火灾，自己小区内的消防器材不够用，就可以调用签约小区的消防器材，这样就可以节约消防费用。相邻小区的中间地带的治安、卫生等需要相邻小区精诚合作，才能消灭两不管地带。

　　小区居民组织起来，与专业化的企业签约购买服务：与医院签约提供社区医疗服务；与保安公司签约购买社区治安服务；与清洁公司签约购买保洁服务；与绿化企业签约购买保洁服务。这样的小区一般收入比较高，小区居民劳动力的机会成本也比较高，或者居民在社区公共服务方面没有技术优势，或者热心本社区公益服务的人员不足。与专业化的企业或者公司，可以节约劳动力，弥补技术不足，公益心不足等。

　　假定居民小区的居民能够自主治理，确定服务的种类、数量和质量，相应的融资水平，并选择以何种方式来供应小区公共服务，那么现有的所有问题都将迎刃而解：小区居民根据自己的收入水平、服务生产能力和需要，来确定公共服务的种类、数量、质量和价格，乱收费问题就得到了解决；任何物业服务公司为了取得小区居民的业务都会有积极性提高企服务水平和服务意识，降低企服务成本，提高服务质量，增加服务品种，满足多样化的需要；由于绝大部分事务都将由小区自己解决，政府要管理的事务也将越来越少，政府可以将有限的行政能力用于解决重要问题上。显然，自主治理是小区物业管理的最佳制度安排。

　　根据有关报道，针对目前物业管理存在的问题，许多地方政府开始出台各种各样的改革办法。比如北京市出台了新的办法，其主要内容是由政府来确定物业管理收费的档次，一档为高档内销公寓，二、三、四、五档为普通住宅的物业管理收费标准。物业管理适用档次范围的设定，一方面取决于楼盘档次的高低、绿化率、公共设备和设施的先进性及完备程度、小区环境总体状况等硬件设施，同时取决于服务管理是否全面、规范，保安服务是否严密，保洁服务的程度、维修养护的及时性和绿化管理的等级等软件服务档次及标准。然后政府允许各小区的物业管理委员自己选择物业公司，自己选择收费档次，并可通过招投标方式进行，以避免物业管理的相对垄断性导致的收费与服务不符。在此基础上，对物业管理收费实行分级核准的管理方法，即物业管理收费各档次等级收费标准由物价管理部门核准后执行。

　　这一改革方案有一些是符合自主治理原则的：物业管理委员会可以自己选择物业公司、自己选择收费档次，并通过公开招标方式进行。但是这一方案与自主治理方案有相当大的距离，不仅表现在居民与物业管理委员会之间的权利和义务关系没有确定，居民是否能够控制物业管理委员会还是个未知数，还表现在它在很多方面限制了居民的自主选择：

　　它只给居民一个选择，只能选择物业公司来供给小区公共服务；它规定物业管理收费只有五个档次，用货币化的标准取代了公共服务的实际标准，据此低收入居民难以用劳动替代货币，无法通过自己的劳动提高小区公共服务的档次；物业管理服务的价格依然由物价部门管制，虽然价格变化依然有其空间，但居民选择的空间以及物业管理服务公司选择的空间已经大大缩小，价格机制调节物业管理公司降低价格、提高质量的空间受到了相当的局限。虽然说价格听证会可以使得居民参与物价制定过程，但是只有若干档次的价格，实际上很难反映复杂的物业服务种类、成本和服务质量的千变万化。在计划经济时代，给杂牌自行车和名牌自行车分别定价、规定其一定的利润水平，其结果是杂牌厂家没有积极性创名牌，名牌厂家也没有积极性更上一层楼，在固定价格条件下杂牌厂家有积极性进一步降低质量，名牌厂家则有积极性把牌子卖给杂牌企业。物业服务价格分档次，并加以管制，其消极效应远远大于其积极效应。从长期来看，很可能像计划经济时代的自行车价格管制一样，不是鼓励厂家提高质量，而是鼓励厂家降低质量。