居住小区物业收费的制度基础(2)

　　目前中国住房改革可以说依然在起步阶段，居住小区物业服务的发展依然具有集中管理的特色，政府集权管理的制度机制，是小区物业管理种种问题得以产生并日益严重的制度基础。在这一制度机制下，现有居住小区物业管理公司依然具有管理机构的性质，在小区公共服务融资、服务种类、数量、质量和价格决定方面拥有很大的权力，基本上具有垄断地位；小区居民对于物业管理服务的权利尚未明确界定，业主委员会的运作刚刚开始，小区与业主委员会之间的权利与义务关系尚未明朗化，小区居民当家作主尚缺乏制度基础；政府在小区

　　政府拥有充分的权力，可以决定一切，表面上物业管理公司需要完全听命于政府的规定，但由于物业管理公司众多，政府难以监督如此众多的公司，因此在政府与物业管理公司的博弈格局中，物业管理公司在很大程度上掌握着主动权，这是物业管理公司违规收费、高价收费、乱收费的重要制度原因。

　　物业管理公司执行政府的规定，为小区居民提供公共服务，小区居民在信息上有优势，可以在第一时间知道物业管理公司乱收费，但没有权力决定小区公共服务的融资方式、服务种类、数量、质量和价格，面对物业管理公司乱收费，除了忍气吞声、发发牢骚，或者向政府投诉，没有任何办法。

　　部分不愿吃亏的小区居民向政府有关部门投诉，政府根据小区居民的投诉，处理违规乱收费的物业管理公司，但小区居民向政府投诉需要支付一定的时间成本、心理成本以及相关的成本，政府处理物业管理公司在信息方面缺乏优势，政府面对大量的投诉没有足够的行政能力来处理所有的投诉，更不用说去解决没有投诉的乱收费问题了。

　　这些因素综合在一起的结果就是，物业管理公司相对于小区居民的优势越来越大，乱收费问题也就越来越严重。

　　因此，可以说，小区物业管理乱收费问题的制度基础是政府集权管理小区物业服务，小区居民没有权利来决定自己的公共服务，小区物业管理公司代表政府提供物业服务，在小区公共服务的融资、服务种类、数量、质量和价格的决定方面具有垄断地位。要解决小区物业管理乱收费等问题，关键在于改革政府集权管理小区物业的制度机制，给小区居民自主治理小区公共服务的权利，建立小区居民自主治理小区公共服务的制度基础。

　　当然，由于中国的居民长期来习惯于住公家免费或者低房租提供的住房，物业服务都是由单位供给的，缺乏自主治理的实践，缺乏公共服务自主治理的传统，小区居民自主治理能力的培养尚需要一定的发展时间。在这种情况下，政府有必要进行适当的干预，站在居民一方，制止物业管理公司和房产开发公司坑害消费者利益的行为。为了降低居民与物业管理公司的交易成本和政府的管理成本，可以暂时采取一些服务分档次和价格管制的措施。但是必须说明的是，这样做并未在根本上解决物业服务乱收费、低质高价等问题的制度基础，在实践上还很可能强化物业管理公司在一定范围内的垄断地位，而且也无助于培养小区居民自主治理公共服务的能力。

　　因此，着眼于长远，要真正解决小区物业管理的种种问题，关键还在于给小区居民以更多的自主选择的空间，使居民在开放的实践过程中逐渐培养自主治理的能力，使小区居民与物业管理公司的博弈过程中占据一定的优势地位。因为小区物业管理的种种问题要在根本上得以解决，必须在制度上根除这些问题发生的机制，打破物业管理公司的垄断地位，还权于小区居民，让小区居民充分当家作主，自主治理小区公共服务。而要培养居民的自主治理能力，唯一有效的办法就是给居民以自主治理的机会，在开放性的实践过程中逐渐培养自主治理的能力，积累自主治理的传统。在这一进程中，政府可以在各方面支持小区居民自主治理，总结不同小区自主治理的成功经验和失败的教训，为有志于小区公共服务的小区居民提供自主治理的培训，为小区居民自主治理提供法律框架等。而政府的价格干预等措施则应该逐渐淡出，因为价格干预不仅只能是治标不治本，它只能控制价格，而不能控制服务质量，而且还限制了小区居民的选择权，制约了小区居民自主治理的选择空间，因为它强迫小区居民接受物业管理公司不同档次价格的服务，而不能选择自己生产公共服务。

　　如果真的这样，中国居住小区物业收费的制度基础就得到了根本性的改善，目前物业管理方面大量存在的种种日益严重的问题，都将因集权管理制度基础的瓦解而失去了生存的空间，即使有一些问题，也将是小范围的，易于解决的。在新的自主治理的制度安排下，政府可以把有限的行政资源用于处理重要的公共问题，物业管理公司积极提高水平、降低成本，竭力为小区居民提供服务，小区居民则可以真正安居乐业了。

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