马驹桥地块完结今年北京地产盛宴(组图)

http://www.sina.com.cn 2005年12月09日08:53 新华网

　　金地拿下马驹桥C2地块，计划明年下半年推出小高层，单价约为6000元

　　马驹桥区域明年至少有四个项目推出市场，城建、天鸿可能拿地开发

　　地理简介

　　马驹桥镇位于通州南部，东依京津塘高速公路，南邻公路六环线。2002年10月，经原国家经贸委批复同意，北京国家环保产业园区在马驹桥镇正式建立，同年12月，该园区被列为市级开发区。马驹桥镇隶属于通州区，地理位置上与亦庄仅一桥之隔。随着亦庄经济开发区整体布局趋于完善，功能分区逐渐成形，通州区域南向发展的脉络逐渐深入，马驹桥区域逐步成为了亦庄卫星新城规划和通州新城区规划的焦点地区，同时也成为了连接两大区域的重要枢纽。

　　如果北京金地在12月5日的拍卖会上没有拿到通州马驹桥地块，他们在2006年将面临断顿的可能。本报记者周晓东摄

　　2005年北京最后的土地盛宴在12月5日落下帷幕，虽然从今天开始还陆续有14块面积大小不一的土地揭开面纱，但其质量已经无法与这一天的土地相提并论。而被诸多著名房地产开发商虎视眈眈的“地王”———广渠门36号吉普车厂则因种种原因在年内无法上市。在翻开2006年日历之前的25天，京城土地市场已经没有悬念，所有的猜测和梦想从今天开始划上句号，虽然多少有些不情愿。

　　继2005年8月1日华润置地以“天价”爆出冷门的方式赢得海淀清河地块后，北京金地在12月5日也以被业内认为“天价”的价格拿走了通州马驹桥地块，北京金地营销总监和土地拓展总监龙兴高举100号竞价牌的大幅照片引人注目，一时间，北京金地颇有“新科状元”春风得意马蹄疾的架势。

　　2005年12月5日晚上，亦庄金地格林小镇的会所里传来了欢呼声，北京金地的员工聚集在这里，共同庆贺他们在这一天拍得了通州马驹桥地块。

　　这次“夺标”，打破了金地集团从2001年进京后，4年内土地储备毫无斩获的僵局，为了庆祝这个一吐胸中的闷气的日子，公司墙上高挂着“热烈祝贺北京金地竞得马驹桥地块”。

　　4.08亿拿下通州马驹桥土地

　　马驹桥地块是11月21日公开出让土地中跑出的一匹黑马，购买土地出让标书的开发商多达30多家。12月5日下午，一共有14家开发商参加现场竞买，包括在通州拼杀多年的北京新华联地产、该地块一级开发商北京美好愿景地产、正在该区域开发项目的北京嘉源置业和北京京奥港地产，甚至还有不远千里准备进京拿地进行开发的广州力迅地产。

　　在众多的竞争者中，龙兴显得并不起眼。

　　公开竞价是从1.615亿元开始的，一开始就出现14家房地产公司轮番竞价的局面，第一个把竞价推向高潮的就是手持100号牌的龙兴，他在下午4点喊出了4亿元的价格，随后竞价交替上升。

　　此后就剩下北京金地和北京龙湖两家公司，但北京金地一直占有主动权，龙兴每次都是在前一个报价话音刚落就出手，既不和周边同伴耳语，也不用计算器计算，最终以4.08亿元取得通州马驹桥土地的使用权。

　　“我们对该地块已经跟踪半年多了”

　　对于一直在北京负责土地拓展的龙兴来说，通州马驹桥实在是太熟悉了。金地集团进京后的第一个项目就是在亦庄开发，而马驹桥与亦庄仅一河之隔。

　　“我们对该地块已经跟踪半年多了，前期工作做得相当充分，包括成本预算和产品规划等都已经进行了详细的准备和核算”，龙兴在拍卖结束后所说的话显示出志在必得的信心。

　　面对4.08亿元的成交价格，北京美好愿景有关负责人表示，“位于该区域的样本项目的销售价格是4500元/平方米左右，而通州马驹桥土地出让价格达到2553元/平方米，按照这个计算，房屋的成本价格就已经达到6000元/平方米，这个价格绝对不便宜。”

　　对于天价拿地的说法，金地方面则表示，马驹桥地块的价值被低估了，4.08亿元并不高，别人之所以认为高是预期太低的缘故，金地不会为了拿地而拿地，性价比和未来发展的潜力是其考虑的两大因素。

　　将对金地集团的战略布局产生重大影响

　　虽然金地声称不会为了拿地而拿地，但四年来，北京金地一直没有土地进账，土地储备面临断顿困境的确是一个事实。“今天是北京2005年最后一次大规模的土地盛宴，从北京金地今天的表现来看，他们在土地方面确实处于饥渴状态。”竞拍会上一位开发商的说法似乎给金地此次天价拿地罩上了几分无奈的色彩。

　　事实上，在今年几次引人注目的大宗土地公开出让的场合上，都曾经出现过北京金地的身影，海淀清河地块、广渠门36号吉普车厂等地块的报道中，北京金地都是高调出现。11月底，北京金地接受本报采访时曾明确表示，将会参与12月5日的土地公开竞价。

　　此次金地拿地除了能缓解断顿之急，还会对他们的战略布局产生重大影响。

　　据了解，金地集团正在建立环渤海区域化格局，将来会形成以北京为中心，天津为重点，同时关注太原、济南等城市的产业布局。

　　马驹桥地块的获得将对金地在北京的发展产生积极影响。从这个角度来说，金地拿到这块土地的意义已经超过了拿地本身。

　　项目详解

　　计划明年下半年推出小高层

　　容积率1.4的区域开发花园洋房；容积率2.0的区域开发小高层，价格初定6000元/平方米

　　北京金地获得的土地为马驹桥镇生活起步区C2地块，与其相邻的C1地块和C3地块在“8·31”之前被北京嘉源置业和北京京澳港地产拿到手。

　　其中C1地块为正在销售的样本项目，项目建筑面积为18万平方米，产品类型为花园洋房、情境洋房，目前销售价格为4520元/平方米。C3地块则是正在开发的天鹅堡别墅项目，目前还没有对外销售。

　　由于受规划容积率的限制，北京金地拿下的C2地块将根据容积率建成不同的产品。其中容积率为1.4的区域将被用来开发花园洋房、情境洋房；而容积率为2.0的区域则将被开发成小高层，以满足白领需求。价格初步定为6000元/平方米，计划在明年下半年可以入市。

　　据记者了解，马驹桥区域价格在短短几年时间里上涨了40%.2003年，该区域普通住宅的销售价格仅为2500元/平方米-3000元/平方米；到了2005年，位于该区域的样本项目的成交价已达到均价4500元/平方米。

　　虽然近年来马驹桥的房价大幅度攀升，但跟亦庄核心区域的普通住宅价格相比，仍然有着相当距离。

　　亦庄核心区目前的房价在6000元/平方米-7000元/平方米之间，从亦庄起家的北京金地显然深知其中的价值。

　　区域展望

　　“将成为北京热点区域之一”

　　明年有四个项目推出市场，城建、天鸿可能拿地开发

　　中原地产的统计数据显示，除了马驹桥地块，明年该区域至少还有60万平方米的项目推出，包括珠江地产开发30万平方米、上海复地开发15万平方米、北京卓越地产开发15万平方米。如果加上马驹桥镇生活起步区C1、C2、C3地块的50万平方米，目前可以知道的该区域的开发面积将超过100万平方米。

　　另据了解，市政府今年通过了一项决议，将会推出一块“北京国家环保产业园区”住宅和公建用地，面积达到31平方米，有可能也会在明年入市。还有消息称，北京城建和北京天鸿也有可能在该区域拿土地进行开发。

　　北京市土地整理储备中心通州区分中心主任汪少群还透露，马驹桥目前已经有3块土地正在进行一级开发，但具体面积和入市时间则不方便透露。据消息人士透露，其中有一块土地由北京嘉源置业进行一级开发，面积高达40万平方米。

　　“随着周边交通、环境条件的逐步改善，区域产品的换代升级以及整体配套设施的不断完善，该区域在明年内将成为北京地产开发的最大热点之一”，中原地产华北区域总经理李文杰这样分析。

　　记者观察

　　几家欢喜几家忧

　　北京金地拿到地的兴奋和欢喜无须再多表述，因为他们拿到这块土地的意义已经超过了拿地本身。如果北京金地在今年仍无法拿到土地的话，将在2006年面临断顿的可能，所以在某种意义上，他们能否拿到地将关系到其在北京战略发展的全局。

　　抛却所谓的公司战略不说，单纯从对这块土地的熟悉程度来看，北京美好愿景地产应该是居于首位的。他们是这块土地的一级开发商，在土地竞拍之前，公司相关负责人还向记者表示要尽最大努力把这块地拿到手。可是当土地价格抬升到4亿元之后，他们选择了放弃。

　　竞拍结束后，该公司一高层接受记者电话采访时，他坦言现在的心情很难受，“但我们也要根据之前的评估结果来断定，如果价格超过心理预期，只好选择放弃。”

　　如果说美好愿景的心情是失落，那么北京嘉源置业的想法则显得有些微妙。喜的是，北京金地高价拿地，必然提升该区域的土地价值，进而提高该区域产品的销售价格，样本项目将会成为最大的受益者。忧的是，北京嘉源置业在该区域正在进行土地一级开发，而且希望做完一级开发后继续进行地产项目开发建设。北京金地此次抬高该区域的土地价格，无形中增加了他们获得土地的成本。

　　在2005年最后的房地产盛宴中，几家欢喜几家愁。

　　本版采写/本报记者张学冬（来源：新京报）