四大商业巨头30万平方米写字楼明年抢闸入市　写字楼市场会否遭遇生死之战？

　　随着天贸、昌盛、大鹏和海印四大商业豪门纷纷启动写字楼项目并将在明年齐齐入市，广州写字楼特别是甲级写字楼的供应量将继续超常规增长，有史以来“最惨烈”的写字楼市场争夺战正在拉开序幕。

　　停工数年一朝盘活

　　将这呼之欲出的几大写字楼项目统统划入“烂尾楼”显然有失公允，但就资本市场的根源而言，这些写字楼的或停或建都与资金问题紧密相连。天河城、中华广场的写字楼项目停留在图纸上的时间都接近10年，而合银广场和嘉星广场则更是不折不扣的“半拉子工程”。

　　但在发展商拥有了充裕的现金流之后，一切问题便迎刃而解。今年初，一直潜心于商业运营，鲜有地产动作的广州海印集团悄然斥资一亿元买下白云路著名的烂尾楼嘉星广场，这也是海印集团在斥资近4亿元买下前广东贸易中心后再次出手购置写字楼。

　　而在此前，天河城和中华广场两大MALL先后宣布启动二期写字楼工程。天贸集团董事长禹来曾表示，没有写字楼和酒店，不能称为真正意义上的MALL。而昌盛集团董事长邹锡昌更是放言要把中华国际中心打造成广州最顶级的写字楼。

　　相比而言，只有位于环市东的合银广场一直在顽强地停停建建。自1998年动工起到2002年彻底停工，合银广场的发展商大鹏集团期间不断将资金充入工期更紧的正佳广场，直到今年才在政府与广州市商业银行的协助下，将合银广场的复工提上议事日程。

　　缘何投身写字楼？

　　广州最大的几家MALL巨头，几乎在同一时间抢闸投资写字楼，并不惜赶在写字楼供货压力最大的当口推货，原因耐人寻味。据行家分析，今年以来写字楼吸纳量不断释放，第三季度甲级写字楼市场吸纳量达到3.4万平方米。在区域方面，天河的租赁换手及越秀区的原租户扩租频繁。

　　特别是在租金方面，尽管新写字楼大量上市并大幅增加了空置率，但广州甲级写字楼的租金依然坚挺。据戴德梁行统计，今年第三季度甲级写字楼平均租金维持在12.98美元每平方米，仅比上个季度轻微下调0.1美元。该行预测尽管甲级写字楼的空置率将继续上升，但由于租赁成交活跃，整体租金仍将保持平稳。

　　而几大商业巨头的信心更来自于，其写字楼所在的位置都堪称区域最佳甚至唯一，而且是广州除天河北外最有增值潜力的区域。如中华国际中心目前报出的月租金已达110—130元／月，而售价则更是高达13800元／平方米，仅次于琶洲的保利国际广场。而野心勃勃的天河城东塔租金更是达到130—150元／平方米，与中信广场相差无几。合银广场、嘉星广场更是所处区域内绝无仅有的甲级写字楼，定价权已经牢牢地握在发展商手中。

　　就发展商自身而言，通过购物中心项目积累滚动的大笔现金流也急需一个稳妥长期的投放渠道。相比竞争惨烈的零售业，租户稳定的写字楼无疑是更好的战略选择。天贸集团原本试图引进合作伙伴开发东塔，但最终选择了自筹10亿元独立开发，原因就是购物中心已收回成本，了却后顾之忧。

　　市场如何承受巨量？

　　粗略统计，仅天河城东塔、中华国际中心和合银广场三座写字楼就会为明年的甲级写字楼市场增加约30万平方米的供应量，连同珠江新城、天河路、老城区及天河北、琶洲等地的其它供应，新建甲级写字楼的供货量将达到140万平方米以上，比今年实际供应的约120万平方米还要增加两成，这是自1996年以来的最大供应量。

　　市场人士已经开始对明年的甲级写字楼市场吸纳能力表示担忧。戴德梁行数据显示，广州从1998年起逐渐回落的甲级写字楼空置率再次出现上升迹象，目前已摸高至15％的警戒线。天河城租赁部副总经理彭莠雯也表示“所有新建甲级写字楼物业都称得上是竞争对手”。

　　房地产专家韩世同更表示，新建顶级写字楼均将目标投向全球500强和中国100强企业，但企业的市场需求是否与写字楼的诉求相吻合还是个未知数，大型企业的需求不足以支撑新建写字楼的供应量。而且写字楼的卖点较为单一，在明年的短兵相接很可能演变为写字楼的生死之战。

　　四顶级写字楼探营

　　老城区新地标——中华国际中心

　　中华国际中心的建设规划已有超过10年的历史，却在购物中心部分于2000年开业后的第4年才筹措资金正式开工。进展迅速的中华国际中心有意对外出售30％的写字楼面积，而其租售价格都已达到天河北甲级写字楼水平。

　　将于明年建成的中华国际中心已经创下多项第一：广州老城区未来最高的楼宇、广州首个带有2万平方米豪华会所的写字楼、单层办公面积最大及近期广州写字楼市场供应量最大的物业等。

　　据中华国际中心销售经理吴泽昕介绍，中华国际中心目前有意将较低的A塔分别出售给投资者，B塔自营。中华国际中心的价位创下老城区近年来的新高，不仅体现在其作为老城区地标式的地位，也是东山区并入越秀区后打造总部经济的顶尖载体。就老城区目前的写字楼整体状况而言，能与中华国际中心力拼硬件的高端办公物业并不多。

　　供货量：

　　中华国际中心总投资6.6亿元，其中高达62层的B塔高268米，两栋塔楼单层面积分别为1800平方米，其中1—26层可以连通，整层面积达到3699平方米，总建筑面积12万平方米。中华国际中心最特别之处在于其10层外的平台上设计有包括两个网球场、标准泳池、高尔夫练习场以及室内壁球场、中西餐厅等豪华会所设施，在广州写字楼中独一无二。

　　最新进展：

　　已于上月封顶并开始接受客户登记，位于第25层的交楼标准样板间和带装修、办公设备的情景样板间也开始对外开放。

　　中轴线核心建筑——天河城东塔

　　曾经一度因母公司粤海集团重组而停工的天河城东塔新规划由原来的55层减少为45层，将标准层高提高为4.05米，建成后将与天河城广场分离。据天河城租赁部副总经理彭莠雯介绍，目前包括广州颐和集团在内的多家大型企业已经签订租赁意向，广州德国商会、英国领事馆等国外驻穗机构也对天河城东塔表达了浓厚的兴趣。

　　彭莠雯表示，天河城东塔将坚持“只租不售”。原因在于天贸集团认为单一业主有利于整栋物业的统一管理，并且在收回购物中心投资后，该公司已无资金压力。另外由于天河城所处位置极为优越，天贸集团也十分看好该地块未来的升值潜力。

　　彭莠雯表示，天河城东塔吸引企业的最大优势是地段及天河城的知名度。位于城市中轴线上的天河城还是天河北和珠江新城两大CBD的中间节点，而天河城的知名度对保险、金融、IT等服务业企业以及外资驻华机构、商会等机构应有较强的吸引力。

　　供货量：

　　天河城写字楼预计总投资约10亿元。东塔写字楼共45层，主体总高度195米，每层2270平方米，5—45层为写字楼，办公总面积10.3万平方米。天河城东塔共设22台电梯，首层至45层分为5个电梯区。东塔写字楼负一负二层与天河城停车场相连，共有车位1000多个。

　　最新进展：

　　该项目已经接近封顶，目前天贸集团已经着手招租，有望于明年底投入使用。

　　广州“中环”未来地标——合银广场

　　合银广场直到目前依然是环市东商务圈最高的建筑以及未来花园城市广场的地标建筑，按照环市路“地标”打造的合银广场命运多舛，因发展商资金问题和与商业银行的债务问题，合银广场的租售迟迟未能开始。

　　日前曾有消息称发展商大鹏集团与某新加坡财团秘密接洽，但由于价格等细节问题最终搁浅。大鹏地产营销总监袁笙向记者透露，发展商已经基本放弃了整体转让的思路，转而通过部分销售的办法让这一工程尽快完工。

　　据悉，合银广场20层以下部分已经拿到预售证，发展商计划拿出约6成面积用于销售，包括底部的商场和写字楼。根据政府和银行协助启动烂尾楼复工的政策倾斜，购买合银广场的投资者有望获得最高7成的按揭贷款，并且使用年限也将从2000年算起，大大减少了该物业的散户投资风险。

　　袁笙表示，与一般的烂尾楼不同，合银广场的特点在于只有商业银行一个债权人，免去了复杂的产权清理过程。另外环市东区域在前后若干年内都没有新的写字楼和商场项目推出，令合银广场确定了区域内“唯我独尊”的稀缺地位。

　　业界分析，目前环市东写字楼月租金价格约在80—100元／平方米，在地铁未开通及写字楼楼龄普遍较长的情况下能达到如此价位，合银广场投入使用时的租金还有希望进一步提升。

　　供货量：

　　地处环市东商务圈核心位置的合银广场建筑面积12.4万平方米，由10层商场和写字楼组成，其中写字楼面积8.1万平方米，商场面积2.7万平方米，项目总高度224米。合银广场带地下部分共55层，其中包括10层商场，13层以上为写字楼，42层还设计为广州首个写字楼观光层。该项目设有9米／秒奥的斯高速电梯23部，地下4层停车场及其他智能化设施。

　　最新进度：

　　已封顶并开始外立面装修，租售工作将于明年开始。

　　二手商圈办公物业——嘉星广场

　　由广州东益房地产公司开发的嘉星广场于1994年开工建设，至1998年因开发商资金问题被迫停工，沦为广州最著名的烂尾楼之一。海印集团今年斥资一亿元将其买下并计划重新包装，扩建成旧场搬迁后的海印大沙头二手城。

　　海印大沙头二手城今后的发展方向将是国际性的二手产品交易平台，主要面向东南亚、中东及其他国际市场。按照海印集团董事长邵建民的构想，嘉星广场写字楼部分将在二手城项目运作正常后启动，并与酒店共同构成二手专业市场向国际水平升级的配套设施。

　　据了解，海印集团已经展开对外招租工作，不少亚非地区买家和企业对于在二手城租赁长期办公物业表示了浓厚兴趣。邵建民甚至有意将写字楼部分完全推向国际市场，以提高写字楼租赁的长期回报。

　　定位高端的嘉星广场基本配套设施完善，将包括二十四小时办公模式、智能保安管理出入系统、智能电梯、门禁、数码实时保安监控等科学的物管模式。与其他几个复工写字楼不同，嘉星广场未必能以区域顶级写字楼面貌出现，却是这几大写字楼中客户基础相对最为丰富和稳定的一个。

　　供货量：

　　海印嘉星广场共有25层，占地面积2万平方米，写字楼建筑面积1.6万平方米。嘉星广场裙楼1—6层将作为海印大沙头二手城，目前已有少量商户开业。7—13层将作为连锁经济型酒店，为来往客商提供住宿，14—25层为写字楼，将提供全天办公室、严密保安系统等多项物业配套。

　　最新进展：

　　海印集团目前正在向嘉星广场已出售的约两层物业业主进行回购，理清产权关系，预计于明年4月投入使用。

　　专家看法

　　房地产专家韩世同：

　　商场可作为写字楼引擎

　　商场加写字楼的模式在广州过去并没有多少成功范例可以借鉴，而像世贸中心、东峻广场这样的结合体之所以成功是依靠写字楼而非商业。天河城、中华广场等商业巨头的写字楼尝试值得深入研究。

　　就跨国企业及其他大型企业的办公需求而言，广州目前的情况是该来的都来了，并且优势不比京沪港三地，整体上缺乏制造新的需求的引擎。而甲级写字楼在过去十年的供应量并不大，近两年开始的井喷很有可能是过去10年供应的总和，甲级写字楼市场的压力可想而知。

　　从今年的广晟大厦开始，依托商场发展写字楼物业开始迅速升温，广晟大厦可谓抢占先机。中华广场等商业巨头在写字楼方面至少可以依托商业的相关行业，并且应该利用从商业中聚集的人气吸引投资者和租用者，同时这些可作为地标的建筑也会对其租售有一定帮助。

　　戴德梁行商业部助理董事张智聪：

　　“商场＋写字楼”在香港已获成功

　　几大商业巨头不约而同在写字楼市场的大动作反映出目前写字楼市场的需求旺盛，这些企业的目的很明显是希望尽快将物业建成并获得租金收入。而在过去的几年，租金的低迷影响了他们进入写字楼市场的信心，也不符合发展商分期发展回笼资金的计划。

　　“商场＋写字楼”在香港已被证明是一个成功的模式。在中环最贵的置地广场和铜锣湾的太古广场无一例外都是MALL和写字楼的结合。这些物业不但成为同区域内的地标，其租金也在区域内最为昂贵。

　　商场加写字楼的模式会形成两者的共赢。写字楼为商场带来了大量人流，而商场也为写字楼提供了良好的配套设施。另外商场和写字楼结合的物业通常拥有最为便利的交通，中华广场、天河城及合银广场今后都将是各路交通的汇集点。天河城等商业物业本身都适合加建写字楼。中华广场和合银广场也都处于区域中心位置，在越秀区打造总部经济的趋势下也会获得很大市场需求。

　　几大项目发展写字楼的前景都很好。天河商圈目前甲级写字楼的出租率普遍超过90％，跨国企业对写字楼的要求一般是单层面积在2000—3500平方米以上，目前有几个大的跨国企业在天河和东山都找不到合适的大面积写字楼物业，而新建的几个顶级写字楼刚好满足了他们的需求。

　　华南商业网总编辑黄华军：

　　商场与写字楼应协调规划

　　近年来商业地产业界普遍看好写字楼，而天河城、中华广场这样的MALL也需要有写字楼来突出在华南零售圈的地位，合银广场与嘉星广场的写字楼定位也势必会与商场的定位综合考虑，这是几大商业巨头不得不考虑的问题。

　　目前的大型商业地产规划在设计时都希望把商业、酒店、写字楼甚至高尚住宅引进来，因此都会遇到区域交通、商圈氛围和物业内部风格相协调等棘手的问题。写字楼客户需要的是一个相对安静的办公环境，与需要旺盛人流的商场产生了矛盾。在商业旺区的写字楼，香港太古广场和广州的广百新翼可以视为成功范例。

　　甲级写字楼的目标并不是中小企业，大企业更多地重视写字楼的外部形象、地段和相应的价位。广州“住宅禁商”对写字楼市道大有帮助，而目前的写字楼开发主流却并不能与住宅禁商政策有效结合。相对少数跨国企业而言，广州乃至广东的中小企业对办公楼的需求更大。海印嘉星广场的做法则显得比较务实，相信这栋物业所面对的需求也更为明确。

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　　海量供应恐难消化

　　“2010年广州写字楼售价可达30000元／平方米，租金可达300元／平方米！”在日前由广州城建集团主办的“中国(广州)写字楼产品形态及发展趋势高峰论坛”上，中立地产董事总经理文志坚的这番讲话，鼓起了在场诸多开发有写字楼项目的房地产企业负责人极大的干劲。

　　文志坚表示，从1992年开始，以世贸和63层为代表，广州有了真正的甲级写字楼。高峰之时，广州写字楼曾经创造了现在依然无法打破的世贸35000元／平方米，租金330元／平方米之纪录，现在广州没有一个写字楼可以做到。

　　然而也有不少业界权威对目前广州写字楼市场现状表现出极大的忧虑，尤其是未来巨大的供应量。

　　节能、环保水平不高；高技术集成化和配套化不够；缺少个性化和特色；写字楼聚集区域的交通比较差；写字楼功能欠缺等等，一直是广州写字楼市场无法与北京上海媲美的最大原因。高力国际董事总经理黄少媚认为，从1991年开始做写字楼，到今天其已经历了广州写字楼的3次风风雨雨。就目前情势看，“广州做写字楼急功近利”。黄少媚表示：未来广州写字楼供应量极为巨大，例如珠江新城有400万平方米的写字楼，天河又有200万平方米……虽然现在世界500强已经有200多家在广州，但广州的500强基本上都是制造业，他们不需要豪华的写字楼，或者将写字楼设置在工厂里面。他们在广州对写字楼的需求是很小的，很多只是办事处，例如瑞士银行在广州只有二三百平方米。

　　而中地行董事长徐建平则表示，近年广州写字楼市场确实在复苏，但是短期内集中的供应，而且集中的地点比较小，基本上都是在天河区域内，并且集中供应的都是最高级的写字楼，这样的高等级、高密度供应给市场，市场上的压力是很大的。更为重要的是，很多的开发商是从房地产商转变过来的，不像国际的财团拥有很强的实力可长期拥有物业，所以在短期内需要变现的话，又要推向市场，这就是一个考验。黄博华

　　三季度写字楼成交狂增

　　写字楼市场正处于旺盛的交投期。据统计，广州市第三季度全市新建写字楼成交面积为16.2万平方米，同比去年同期上升34.4％，比今年第二季度上升80.1％，写字楼租赁市场交易平稳。

　　中原地产分析人士称，新建写字楼成交面积上升的主要原因是由于从今年起广州市写字楼的供应加大，上半年珠江新城板块以及海珠区工业大道、东风路等均有不少的写字楼推出。

　　按照不同区域看，成交环比增幅较大的为越秀、海珠、天河三区。其中越秀区的第三季度成交2.05万平方米，同比上升1.2倍，环比升幅接近两倍。海珠区第三季度新建写字楼成交面积为3.23万平方米，工业大道一带的写字楼成交较多。

　　成交最为活跃的天河区交易登记面积为9.16万平方米，同比上升55.1％，环比升幅接近1.2倍。天河区成交主要集中在珠江新城，富力两个写字楼开售为该区带来今年成交的一个小高峰。

　　在租赁市场，外资企业依然青睐体育中心周边的甲级写字楼，成交租金多在80—140元／平方米之间。原东山区则以大中国企为主，租金为50—100元／平方米。越秀、荔湾的众多乙级写字楼吸引了不少国内中小型商贸公司，租金在40—80元／平方米之间。海珠中、小面积为主的写字楼也有不少小型公司承租。

　　本版撰文(除署名外)

　　本报记者王昊

　　图：

　　中华国际中心王昊摄

　　嘉星广场王昊摄