餐饮地产遭遇“成长困惑”

　　近年来在广州大肆兴起的商业地产，小到一座商业楼，大到一条商业街、购物中心，甚至是一个商圈，都少不了餐饮的助阵。在日前举办的《饮食文化与商业地产》高峰论坛上，北京师范大学珠海分校不动产学院副院长、中国房地产业协会中介专业委员会副主任金贻国教授表示，目前广州主题餐饮商业用房加上各式购物中心的餐饮用房，差不多用掉商业地产存量房的25％—30％之多。然而，如何实现与商业地产的有机结合，广州餐饮地产正面临着越来越严重的“成长困惑”。

　　特殊要求掣肘餐饮地产发展

　　据了解，目前广州大多数餐饮与商业地产的结合都相对零散、无序，而一些勉强的结合则为此付出了很大的代价。究其原因主要有几大方面：一是信息不流通。房地产开发商往往不愿对小散户、不太出名的品牌出租，而大的知名品牌又招不来；二是项目规划难做，太多的不确定因素使开发商信心不足。而餐饮企业由于对商圈有很高的要求，对还没建立起来的商圈往往不敢轻易进驻；三是物业设计不能满足要求。很多房地产商都不了解各商业业态对店铺设计的要求；四是迫于资金压力。由于融资渠道有限，房地产开发商总是希望尽快收回投资，而品牌商往往租的多，买的少，大品牌又经常打压价格，所以看似供需旺盛，其实潜伏着很大的困难。

　　尤其重要的是，餐饮企业在环保、卫生、消防、停车位以及餐厅面积等方面都有特别的要求，如果在前期建筑设计时没有将这些问题有效地解决，势必就会造成餐饮的先天不足。在这种情况下，就是再花很大的代价也会使餐饮企业的发展受到局限。

　　权威支招解决“成长困惑”

　　广州市奥锐管理顾问有限公司总经理邓小华表示要实现饮食与商业地产的完美结合，还需要处理好几个关系。

　　比如，定位需要服从调查。从商业及地产的角度进行论证及选择。把市场调查做到位，才能根据实际需求进行商业地产定位，这是要实现饮食文化与商业地产完美结合的前提。餐饮地产开发暨要考虑日后经营推广的需要，还要考虑到餐饮业态的分布，要有一个合理的比例，才能够真正餐饮集群化经营。餐饮经营的引入一定要有规划，要根据餐饮特色，互补经营。根据生态、休闲、文化餐饮等主题餐饮进一步丰富餐饮业的内涵，通过餐饮业态的先进性规划增加整个餐饮地产的市场竞争力。一个餐饮主题商业地产的开发，除了考虑它的功能定位、市场容量外，还要考虑它的文化特色、内涵等，而不是简单的一些餐饮经营品牌的叠加。

　　另外，餐饮主题商业地产项目开发商应该是商业地产开发以及运营的主角，而不是小业主或商户，开发商除了对商业项目作出合理的规划以外，还必须对后期商业的运营管理负起责任，这样才能够保证商业地产项目的正常运转，达到开发者和经营者共赢的目的。

　　本报记者黄博华

　　实习生赖少芬