物权法起草负责人透露有望引入“预告登记”和“区分原则”保障消费者权益　物权法将杜绝一房多卖

　　“我国一房多卖现象严重，这与法院的判决有关，法院误判无形中助长了少数人搞一房多卖，像银行贷款也是一样。”中国社科院博士生导师，中国民法典草案的起草人、中国合同法起草负责人、中国物权法起草建议稿负责人——梁慧星先生日前在参加“泛珠三角区域房地产业交流促进博览会”时，就目前国内房地产市场频繁出现的一房多卖现象作出了深入剖析，梁慧星同时表示：现已通过四次会审的物权法草案“新规”将有效地保障银行与购房者的合法权益。

　　钻法律漏洞恶意一房多卖

　　据了解，目前我国各地法院在审理房屋买卖纠纷案件时，如果没有办理产权过户登记，不少法院就判买卖合同无效，无效的结果当然就是恢复原状，退房、退款，这样的判决刚好迎合了个别开发商不正当的目的，这些开发商在签订了商品房买卖合同之后，看到房地产市场价格有上涨的趋势，便借故拖延不去办理产权过户，最后价格上涨了，他们就把原已签订了商品房买卖合同的房子卖给别的买房人，然后办理了产权过户。第一个买房人虽已签订了商品房买卖合同，但因为仅签订了买卖合同而没有办理产权过户，被法院判买卖合同无效，这个买房人当然要遭受重大的损害。某些地方法院的这种判决无形中导致了少数人搞一房多卖。

　　银行与购房者权益将受保障

　　梁慧星表示，针对近年来国内房地产市场一房多卖现象日趋严重情况，物权法草案在不动产登记制度中创新了一个崭新的登记——预告登记，就是在登记薄中记载某一个楼某一个楼层某一个单元某一个房号的房子已经出售给了买房人某某。按照物权法草案的规定，做了预告登记，开发商要把同一套房子卖给别人，就不能得到房屋的所有权，因为预告登记的效力使开发商签订的重复商品房预售合同不具有物权的效名，也就是物权法上已经规定了，后来的买房人绝不可能得到这套房子，这就是要杜绝一房多卖的情况，这在实际上就起到了阻碍开发商搞一房多卖的结果，达到了保护买房人的合法权益的目的。

　　物权法草案中还有一个非常重要的规定，叫做“区分原则”，就是区分买卖合同和产权过户，把他们的生效条件、生效时间加以区分。物权法上规定了区分原则，产权过户、抵押权的设立，是在记载不动产登记簿时生效，买卖合同抵押合同是在成立时生效，没有办理产权过户登记，不影响买卖合同的效力，没有办理抵押合同登记也不影响抵押合同的效力，这就为法院的判决奠定了基础。买卖合同是有效的，抵押合同是有效的，法院可以根据合同法135条、110条的规定，强制开发商补办产权过户，如果补办了产权过户，买房人的利益就得到了保护。万一这个房子在此前已经产权过户了，那至少买卖合同还有效，还可以追究买卖合同的违约责任。如果没有办抵押登记，这个房子还在抵押人(开发商)的手里，法院就要判决责令抵押人补办抵押登记，补办了抵押登记，当然银行有刑事补偿权，银行的利益可以得到保护。万一房子的所有权转归为别人，不能补办抵押登记，至少抵押合同还有效，还可以追究抵押合同方的违约责任，保护银行的利益。可见，物权法将有助于保障银行与购房者的权益，杜绝“一房多卖”。

　　本报记者黄博华

　　实习生赖少芬

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　　拿到房屋的产权证是所有购房人的最大愿望。王昊摄