2006年上海楼市预言：买方市场的“闷烧锅”

　　中新网12月9日电据《国际金融报》报道，2005年的楼市聚集了人们太多的目光。进入12月以后，市场开始习惯了降价，开发商也开始习惯了市场的平淡。数据和价格不再激起社会太大的关注，这个市场已经开始习惯逐渐的降价了。

　　据汉宇地产市场研究中心数据显示：2005年底，上海楼市新楼盘供应量占全年供应量的1/3，这里面有相当多的楼盘是本想期待年末价格回升的时候再开盘销售的，而令那些开

　　今年的楼市已经结束，而来年又会如何？业内普遍认为：降价将持续到明年的第一季度。而此后的2006年市场，将在不断的震荡调整中进行。卫明不动产营销智库负责人蔡为民表示：春节前后一直都是楼市的淡季，开发商惟有用降价来增加销售。因此，明年的第一季度仍将继续降价。“这一阶段中，市场上会出现一些价廉物美的房源，比较适合自住者。而对于投资而言，明年一年的市场并不会有太大波动，追求短期炒作的投资者将会失望。”

　　“一季度以后，市场将开始进入持续的震荡调整期，开发商将在这一时间段里受到比较大的考验。这一现象将要持续到明年年底，2007年市场将会好转，我非常看好。”中房指数研究院(华东)副院长陈晟分析。

　　汉宇地产市场研究中心认为，综合来看，上海房地产市场下一步的变化有两种可能：一、投资需求再次释放，楼市重新向上发展(这种可能性目前来看很小)；二、开发商等卖方在市场的压力下被迫降价，楼市回归自住方向并渐趋理性；从上海城市发展角度看，降低投资者和人才的留沪成本，促进上海的全面发展而不是仅仅房地产业的发展，应该说是政府的理性选择。

　　楼市的下调，作为2005年上海房地产市场的主旋律，使得开发商、投资者不得不在心底里承认，楼市黄金时期已经告一段落，要迎来调整阶段，但上海的楼价究竟能下调多少？是否会和股市一样，一跌到底呢？无论从哪个角度来看，这种可能性都是不存在的。

　　事实上，上海楼市的调整在春季的政策推动下，主要还是遵循着市场自身的规律在运作。当投资需求被彻底抑制以后，整个市场的需求变得较为单一——自住需求。而市场目前下调底部，也就是平衡点，关键在于自住需求的承受能力上限在哪。经济学上所谓的有效需求，就是具有消费能力的需求。目前市场各方面探讨很多的说法是，上海的房地产市场价格应该在某一个阶段或区间稳定，因为它自身的价值就是如此水平；这种说法，以目前市场来看，只是一个方面，存在片面性。在需求能力不足的情况下，仅仅强调价值本身无济于事，所谓有价无市就是这种情况。更何况，事实上上海的大部分房产目前的价格远远超过了它的实际价值，调整是使其价格回归价值区。因而，从这一角度上来探讨上海的房地产市场下调底部，以及合理的价格区间，其实还是一种卖方市场的心理，与实际情况不相符。

　　但是，并非说上海的房地产市场的下调没有底部。恰恰相反，底部确实存在，而且这个底部确实会比自住需求的实际消费能力更高。国际一般惯例是，大都市房价一般在该城市中等收入人员年收入的八九倍，目前上海的这个比例超过30甚至40倍。尤其是内环以内的楼价，是大多数工薪阶层收入的人一生都无法购买的。客观分析看，所谓高档物业是为成功人士及海外人士准备的这种论点，其实是开发商们的自恋，这种在楼市迅速上涨的阶段中出现的现象，只能说明上海房地产市场确实一度存在着近乎偏执的不理智；而这种情况的扭转，只能通过一次长期的、有效的调整阶段来达成。(邓旭）