市内酒店式公寓投资报告

　　上个星期，顺德最引人注目的新闻是，由保利嘉信开发的酒店式公寓嘉仑台共303套单位一周内已认购近半。在顺德楼市的一片平淡之中，嘉仑台销售如此火爆，十分刺眼。

　　算上顺德早期出现的时代大厦，禅城区的百花广场酒店式公寓、阳光国际公寓，禅城、顺德已有多处酒店式公寓。

　　据调查，这些酒店式公寓面向的人群不同，投资层次不同，经营模式、所在区域也不同。其中有的目前仍在热卖，而且转手行情看涨，转租租金上调，有的则由于所在地区需求不大，已经被迫将一部分改建为写字楼。

　　作为1994年才在中国出现的新事物，酒店式公寓的生存受到所在城市商务活动、地产业发展、发展商管理服务水平等众多因素的影响。

　　究竟佛山有哪些地区存在酒店式公寓的市场？投资酒店式公寓的回报又如何？我们选择了一些科学的衡量标准，希望给投资者和发展商一些理性提示。

　　指标一

　　区位分析

　　精明的投资者和业内人士都清楚，决定酒店式公寓投资的最关键因素是其所在的区域，目前这类公寓选址有两种取向，一是选择风景优美的郊区，二是选择城市的CBD(中心商务区域)。而目前销售最突出的多为城市CBD酒店式公寓。

　　在对这些公寓所在地区进行投资价值分析时，我们选取以下几个原则：

　　A、是否具有地理优势，是否现有便捷的轨道交通或在建；

　　B、楼盘周边建筑群商务楼宇多的要优于住宅区多的；

　　C、类似项目集中度大的，投资价值减弱。

　　佛山答卷

　　禅城区

　　目前，禅城区的百花广场酒店式公寓和阳光国际公寓是这一地区类似项目的代表。

　　从禅城区的地理位置分析，经过前段时间对石南大桥、季华大桥、佛山大道等交通要道的修整，这里的交通状况有较明显的改善。但是，由于老城区的改造刚刚开始，交通状况难以在短期内得到大的提升。另外，目前禅城区商业地产与居住地产没有明确的区域划分，居民楼很多散布在商业区内，且求租的空房不少。这些都是酒店式公寓发展的利空因素。

　　然而，禅城区今年以来招商引资比较顺利，德国工业园引入了巴斯夫、汉堡等500强企业，欧斯朗也计划将亚洲区总部迁至这里。这一人群将增加禅城商务区的人气，而且随着禅城区和南海桂城沃尔玛开张，这里的第三产业服务水平将有所提高。

　　顺德区

　　顺德区目前最有代表性的酒店式公寓就是保利嘉信置业的嘉宏台和嘉仑台。

　　顺德是“2＋5”组团两个百万人口的中心城区之一。105国道顺德段全线通车后，从大良到禅城区、南海东部，顺畅时仅须20多分钟就可到达，比过去缩短了大半个小时。而且，在建的广州新火车站也是一个重大的利好消息，番顺公路一旦开通，从顺德只要20分钟就可以到广州，通过火车站直达香港。这意味着，将有越来越多的禅城人、南海人、广州人、香港人到顺德置业。

　　按照第三产业发展计划，顺德划分为三个商圈：大良商圈、容桂商圈和乐从—龙江商圈。而其中大良商圈最受关注，以德胜广场为中心的新城区面积约6.5平方公里，顺德演艺中心、新政府办公大楼等组成的片区在道路规划、社会服务配备上都十分完善，与禅城、南海相比，在顺德新城区开发的酒店式公寓站在较高的环境起点上。

　　而且，沃尔玛、TESCO等大型连锁卖场入驻后，新城区商业功能非常明晰，也不存在居民区与商业区交错的问题，酒店式公寓得天独厚。

　　南海区

　　南海区的酒店式公寓以雅居乐为代表。

　　这一区域的酒店式公寓，主要依赖于南海处于广州与禅城之间的优越地理位置，以及由这一区位优势形成的“广佛商务休闲带”。南海向来是广州商务会议“外拓”的阵地，酒店业发达，但是商务公寓却是空白。

　　从大沥房地产业来看，由于显而易见的升值潜力，这里还是投资者的热土，大批其它住宅单位都被广州人周边地区的投资者买走。开发酒店式公寓，市场潜力显而易见。

　　但是，南海大沥，包括并镇以前的盐步、黄岐的专业市场非常发达，也有一定的产业基础，但以民营经济为主体，外资企业不多，外企的研发机构和总部不多，这导致了酒店式公寓主力消费人群的缺失。另外，在城市规划上来看，由于路边市场多、不少农村自留地也在路边，所以城市景观并不十分优美，连接广佛的广佛路、穗盐路也时有堵车。所以投资者购买这里的公寓要慎重，很可能面对转租难，空置的问题。

　　指标二

　　产业背景

　　除了位置外，产业背景也是酒店式公寓投资的重要参考指标。决定了当地消费群、消费力以及该类公寓的不可替代性。

　　珠三角近年来出现的酒店式公寓，无一不是依靠当地的强势产业发展出现的。像花都最近引起广泛关注的“华美·凤凰”酒店式公寓，就是看准了本田、丰田、日产、现代四大整车生产商进驻带来的大批外籍管理人员和工程师，以及本地发达的珠宝、皮革制造业。

　　发展商选择产业发达的地区兴建公寓，投资者必须对区域产业背景十分熟悉。在此，我们选择了区域经济发展水平、外资水平、商务活动水平等几个重要的指标进行衡量。

　　佛山答卷

　　禅城区

　　众所周知，禅城区主要以陶瓷、有色金属、纺织等为支柱产业。这些产业主要分布在环市、张槎、澜石、南庄、石湾5个专业镇。但是，这些产业以民营经济为主体，企业主多为本地人，购买酒店式公寓的动力并不强。而且，由于不少产品的附加值不高，利润空间有限，专业镇内的商务活动并不活跃。

　　作为“2＋5”组团的过百万人口中心组团之一，禅城区将进行进一步的城市规划调整。今年以来，达一物产、饭田橡塑、通威精密金属、优仁精密、帕卡机电等日本企业进入佛山，下一步将有更多的日本管理人员进入，酒店式公寓转租市场被看好。

　　顺德区

　　自从日本三大汽配厂商和韩国现代进驻，顺德已经成为整车生产厂二级和三级汽配商最重要的产业基地。

　　与工业迅猛发展不匹配的是，大良新城区还没有五星级酒店，星级酒店也显得非常不足。对于一个拥有松下生产厂、大批日本汽配商，还有大批经常来往香港与顺德，深圳与顺德的采购商的城市来说，优质的酒店服务十分必要。

　　由于这种往来商旅的稳定性和规律性，拥有订餐、交通接送、房间服务、代订船票等酒店式管理，但租金更便宜的酒店式公寓比酒店更容易受到商旅、外籍管理人员、技术人员的欢迎。在网络上一搜索，就会发现已有很多中小企业，已经纷纷标明地址位于“大良新城区祥和路嘉宏台××××室”，这里是技术型、贸易型SOHO企业的理想办公地点选择。

　　南海区

　　南海区今年也引进了不少大型外资企业，其中又以日本电装最有名。加上原来就是汽配厂商的集聚地，外籍人士相当多，目前五星级酒店仍在规划之中。所以，对酒店式公寓也有相当的需求。

　　但是，南海的高科技企业多数集中在南海中西部的科技工业园内，在一环通车之前，位于大沥的酒店式公寓仍未能容纳这一部分市场。

　　值得留意的是，桂城提出商务RBD定位，集中迁出污染企业，大力发展商贸、酒店业，对这一区域内的酒店式公寓将产生正面辐射作用。另外，由于并镇之前黄岐、盐步等地专业市场非常发达，在当地产生了相当兴旺的仓储物流业。

　　所以，很多广州人以及在广佛一带经营的外地客商，将成为这里酒店式公寓的重要客户。加上目前雅居乐在南海开发的酒店式公寓均属于小户型，面积在38平方米至62平方米之间，提供350元／平方米至500元／平方米个性化装修标准，总价在十几万元至二十几万元之间，这个价位在广州的公寓市场颇具吸引力。

　　指标三

　　开发商背景

　　这里所谈的开发商背景，不是指开发商的资金实力或者品牌大小，而是就酒店式公寓的特点而言——酒店式公寓当然要求酒店式的管理，包括客房、交通、订餐、订机票船票等服务。如果开发商没有经营酒店的背景，公寓附近又未开设重要的商场、酒店、娱乐休闲设施，则其能否在长时间内为公寓提供稳定的服务，值得怀疑。

　　佛山答卷

　　顺德区

　　保利嘉信开发的嘉宏台是在嘉信城市广场其它的项目基础上建立的。嘉信城市广场内设有由六洲酒店集团和嘉信合作开办的按四星级标准兴建的“顺德假日酒店”，嘉信也在新城区投资另一家五星级酒店。这意味着，在嘉信城市广场内部维持有酒店服务队伍，可以轻松地与嘉宏台等酒店式公寓管理人员进行调配，这在相当大程度上保证了嘉宏台等的管理水平。

　　另外，世界最大的“史努比”主题公园正式落户嘉信城市广场，城市广场内部还设有大型超市、商场、饮食街、家电超市、保龄球馆、香熏按摩院等，还有四个不同规格的影剧院。加上即将落户大良新城区的国际连锁零售业巨头，这里将构成顺德未来“三大商圈”中的“大良商圈”中心。这一设置，也基本符合酒店式公寓的设置要求。

　　目前，在顺德，与这一齐全的配套设置类似的仅有陈村板块的顺联广场，但是顺联广场未开发类似项目。

　　其它区域

　　当然，在禅城区和南海区的酒店式公寓也声称有很高的管理水平。但是，不得不注意到，这些地区目前开设酒店式公寓的地块土地资源相当有限，特别是在禅城区，要求酒店式公寓具备齐全的康体、购物设施是不太现实的。

　　另外，由于这些地区类似功能的商住区较多，也会使这里公寓的出租造成一定影响。当这些公寓出租困难时，往往会出现将公寓改作写字楼出租的情况。据了解，目前有些早期开发的酒店式公寓，已有半数单位改建为写字楼并卖断。公寓单位萎缩，难免引起经营管理方的困难，导致酒店式服务名不符实，甚至掉入长期空置、无人管理的泥潭。所以，投资者在作选择时，应该慎重考虑区域的发展潜力，以及配套设施局限性带来的负面影响。

　　名词解释：

　　酒店式公寓

　　酒店式公寓，在中国始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”。最早源于欧洲，由专门的酒店管理公司对公寓进行统一管理，既具备酒店的某些属性，又属于个人的“临时住宅”。

　　酒店式服务公寓兼具传统酒店和公寓的长处。它们大多位于成熟商务中心，外国企业和外籍人员聚集流动的地带，周围的服务配套设施完善。公寓本身在硬件配套设施上毫不逊色，住户两手空空就可以安心住到里面；其服务也更家庭化，聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，提供普通公寓所没有的有偿商务服务，如进行商务活动所需的打印、传真等服务。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，并且月租和各种服务费加起来比传统酒店少得多，因而具有一定的市场竞争力。

　　杨妍洪俊武

　　图：

　　酒店式公寓近年来成为佛山房地产市场的新宠，投资者把它作为新兴物业，发展商把它作为新的利润增长点。资料图片