主流得不到满足 天津房价已触消费者心理极限?

　　主流需求（中低档住房）没有得到满足，天津楼市不仅仅是短期调整，供求结构调整已势不可挡

　　新华网天津12月10日专电（记者张涛）年终岁末，一些开发商再次发力，自11月份以来，天津楼市数十个项目开盘或者推出新产品，面对高高在上的房价，消费者“用脚投票”局面一时难改。

　　“房地产市场进入了一个调整期”

　　根据天津市国土资源和房屋管理局公布的数据，11月，天津楼市成交面积继上月下跌后再度下挫，与去年同期相比，下降幅度更是高达44.9％。

　　房地产研究专家刘玉录博士认为，进入2005年，无论是从国家层面还是天津市，一系列针对房地产市场的政策密集出台，经过两年的宏观调控，“有形之手”效应初步显现。2005年天津房地产市场渐趋规范和理性化。政策出台后，改变了大多数购房者心理预期和投资购房者的收益预期，观望情绪一度形成。从整体市场走势来看，天津市场进入相对平淡的盘整期。这种局面至今未有大的变化。

　　天津市政府新闻发言人张峻屹也说天津的“房地产市场进入了一个调整期”。他认为，国家和天津市相关稳定房屋价格政策出台后，在一定程度上稳定了居民的购房心理，一部分居民持币待购，观望市场变化，期望房价回落。

　　最直观的表现就是天津市商品房交易量一降再降。根据官方公布的统计数据，今年前10个月，天津市商品房销售仅为848万平方米，比去年下降了20％多。刚刚过去的天津秋季房交会上，也是看热闹的多，真正买房的人少。

　　从“两个调整”入手打破僵持

　　由于各类因素的限制，供需双方在房价上的博弈还将继续。天津社会科学院经济社会预测研究所所长卢卫研究员认为，在开发商与消费者不断博弈过程中，如何打破这种僵持必须从“两个调整”入手，即消费者要调整对房价回落的心理预期，开发商要调整市场预期。

　　卢卫认为，从天津房地产市场的发展来看，近两年天津房价上涨有其合理因素，经过宏观调控，使接近本真的供求关系越来越显露出来，但是，支持天津房价缓步上升的因素依然存在。如大规模的城市建设带来的拆迁，海河开发，尤其是随着天津整体宏观经济的走强，滨海新区纳入国家发展战略等，这些因素都将是天津房地产市场发展的很大动力。

　　“因此，从这个角度来说，消费者必须调整好自己的购房心理预期，不能期望房价有大幅度的回落。”卢卫说，另一方面，与北京、上海等地相比，天津的房地产市场还不是一个完全成熟的市场。近两年北京、广东一些外地有实力的开发商进入天津，产品的定价、回报率设计都是高位，是对天津市场的过分乐观估计。天津市居民收入水平并不高，不足以支撑过高的房价。中低档的住房是需求最大的一部分。开发商应尽快调整市场预期，首先从调整产品结构开始。

　　楼市供求结构调整势不可挡

　　这次的调查也基本印证了卢卫的看法，“收入决定需求，房价的真实价格与老百姓的收入是紧密挂钩的。”此次调查显示，一是受供应引导，天津购房者对商品房单价的心理承受底线也随之上升，但目前的市场单价已达到市民的承受极限。二是与单价承受能力相比，消费者总价承受底限的上升幅度明显趋缓，为适应飞速上升的单价，购房者在选择时更多地牺牲了居住品质，而上升幅度平缓说明已接近购房者的接受极限。

　　刘玉录也认为，天津的房地产市场不仅仅是短期调整，从市场的中长期来看，由于目前房地产市场主流需求（中低档住房）没有得到满足，房地产市场供求结构调整可以说势不可挡。（来源：新华每日电讯）