新闻特稿：房主为什么不是我

　　（乌鲁木齐晚报记者何素琴 唐浩）

　　此前的11月20日，得福小区的一些业主致电本报热线，反映他们购买的得源峰房地产公司得福小区的住宅，在乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心查询时，竟然是空房。而还有一些业主的真实姓名和市房屋产权交易管理中心登记的姓名不符。

　　业主们还告诉记者说，他们与开发商之间在很多问题上的相持状态，已经持续了一年多。除了“假按揭”问题使得他们买房交了钱却无名分以外，在19间门面房对外出租上，也有激烈争执。开发商将一份“关于得福小区业主委员会私自出租我公司门面房的汇报材料”递到了市房地产管理局物业管理处王玉良处长的办公桌上，反映得福小区业主委员会窃用公司19间门面房对外出租并私自收取租金。而小区业委会对此解释，的确使用一些门面房对外出租，但之前曾经和得源峰公司总经理谢舜笠达成代为出租门面房的口头协议，所以并无不妥之处。

　　今年5月刚刚“走马上任”的业委会主任王振全表示，三年来得源峰派驻小区的物业公司管理混乱，挪用业主交纳的各项费用，现在已经离开。为解决遗留问题，目前小区物业由业委会自管，相关费用由业委会代收，义务为业主服务。记者在接下来的调查采访中，试图将业主与开发商的恩怨看个清楚。

　　（注：记者在采访过程中，接受采访的小区业主心存顾虑，要求记者隐去真实姓名，因此，文中业主姓名均使用了化名）

　　业主三惑

　　一惑

　　房主不是我

　　张灵芝拿着合同去市房屋产权交易管理中心查询，结果发现，买下的房子的户主名字不是自己。

　　在工商局工作人员告诉记者，合同处已经认定得源峰公司存在“一房二卖”或者“假按揭”的情况。

　　在银行记者看到，在住房信贷部，电脑显示，业主周发祥要求查询的自家房号现在是空房。

　　记者去得福小区业委会采访时，小区的住户纷纷赶来。

　　记者了解到，得福小区建于2001年，当年年底就有部分业主先期入住。但之后众多业主在办理按揭房手续后，交纳按揭款时发现，登记的按揭房主另有其人。

　　李伟是一位军人，2004年与新婚妻子在小区按揭了一套房子，他告诉记者：当时首付交了总共三万多元，然后每个月向银行交付800元的按揭费。这样持续了一年多，大概是今年三四月份的时候，听到小区里传言房子按揭有“猫腻”，就拿着合同文本到市房屋产权交易管理中心查询，结果发现户主名字不是自己。他不知道每个月往银行里打的钱跑哪里去了，想想都觉得怕，他最近只得停止向银行交钱。

　　另一位业主张灵芝是一次付清了全额房款。今年夏天，她听小区的一个业主说在房产局查询发现登记的不是自己的名字，她听了就有些不放心，就拿着合同跑到市房屋产权交易管理中心查询，结果吃惊地发现，自己住的那套房子的户主名字不是自己！手续齐全，按合同交钱，房子为什么不是自己的？虽然自己已经交了全部房款，但是没有房产证可以证明，交的维修基金也没有到位。“在这样的房子里住着，心里怎么踏实？”张灵芝告诉记者说。

　　在业委会，记者看到了一项不完全的统计报表———业委会现掌握的小区业主办理按揭与房产局登记的产权姓名不相符合的户数就超过25户之多。“如果完全统计，应该有40户上下，因为业委会今年年中才成立，以前有很多资料都没有移交给业委会，我们现在还在不断统计存在问题的业主户数。”一位业委会委员这样解释。

　　二惑

　　按揭有“猫腻”

　　小区里有传言说，得福小区的部分房子，先前就已经被别人按揭了。

　　一位叫刘金福的业主的困惑则是因为房子得了“并发症”。已经退休的刘金福告诉记者说，他在2002年11月一次性付清11.6万元的房款，购买了小区一处73.03平方米的住宅。房子是买给小儿子结婚用的，所以户主的名字就登记了小儿子刘伟的名字。但三年过去了，至今还没有拿到房产证，更让刘金福生气的是，当他在市房屋产权交易管理中心查询自己房子的基本情况时，才发现，房子的户主名竟然是王强。

　　“我当时就吓蒙了。十几万啊，全家一辈子的积蓄。房子却不是儿子的。”说到这里时，刘金福瞪大了苍老的眼睛。

　　当刘金福赶到得源峰房地产公司询问此事时，得到的说法是，以前业主的名字还没有注销，所以就出现了两个住户名。记者在走访了小区许多业主后发现，小区总共一百多位业主中，绝大部分没有拿到房产证。

　　而另一种流传的说法，更是让得福小区的业主们心神难安：得福小区的房子，先前就已经通过得源峰公司被按揭了。这个不确定的说法迅速在小区居民中蔓延着。

　　“我们怀疑他们在搞假按揭那一套，目的是多从银行那里拿一份贷款。”一位50多岁的住户给记者分析起其中的内情。

　　三惑

　　开发商二说

　　几十位业主缴纳的购房契约维修基金等，至今没有上缴到市建委、房产局等相关部门。

　　在采访过程中，小区业主们另一个困惑是，早在入住小区之前，他们办理的契税、维修基金等，并没有按照正规的渠道进入到市建委、房产局等相关部门。

　　业主们告诉记者，小区内有几十位业主缴纳的购房契税，公司根本就没有向税务部门上交，得源峰存在瞒税的情况。

　　针对业主们的疑惑，记者随后联系到了乌鲁木齐市物业专项维修资金监管办公室。工作人员郑敏告诉记者，得福小区的维修基金交的很少，比例不是很大，也不知道什么原因没有交。当记者告诉她，据小区居民反映，维修基金已经交给房地产开发商时，郑敏表示，得福小区的绝大多数维修基金，直到目前还没有收到。

　　一位住户还告诉记者，他分两次拿出30多万向公司购买了一间门面房。但直到现在，得源峰公司也没有给他出具有效的发票，只给了得源峰公司内部的收据。

　　“收据没有法律依据。我买房子是要交契税的，这笔税我已经交上了，但没有发票就不能证明我上税的事实。这关系到我将来能否拿上房产证的问题。”这位业主无奈地说。

　　更有业主的按揭押金、装修押金至今也没有退还。

　　开发商二说一否

　　“绝对不存在‘假按揭’的情况。”业主拿不到房产证，是施工单位拖延提供相关施工资料

　　得源峰房地产公司副总经理唐晓惠对得福小区业主投诉开发商“假按揭”一房两卖的情况坚决否定。“你们可以设想一下，公司和银行审查按揭购房的手续非常严格，房产局也有严格的规定，怎么可能出现这种一房二卖的情况呢？”

　　她告诉记者说，得源峰的住户大部分不是本地人，很多人在和房地产公司达成购房意向时并没有如实说明情况，导致目前小区内有十几位业主的按揭手续办不下来。她认为，可能有一部分业主，由于自身原因办不下来按揭手续，然后将

　　怒气发泄到开发商身上。最后，她对“假按揭”一说的结论是“子虚乌有”。

　　而在得福小区，一些业主向记者展示的购房合同文本中，其中关于开发商的义务有这样的规定：开发商在业主一次性交纳完毕购房款后，必须在规定期限内为业主办理全套房屋产权证书。但是小区目前全额交费的业主都没有领到房产证，对此唐晓惠表示：“办理产权证要有配套的施工单位提供相关施工资料。目前由于施工单位一直拖延提供相关施工资料，导致所有交清购房款的业主办不下来房产证。我们是代人受过，真是冤枉。”

　　二解

　　收取维修基金是按照国家统一政策执行，至于契税，在房贷款偿清之后，会开具总额发票。

　　针对小区业主反映最多的维修基金、契税问题，唐晓惠解释：“只要是按规定必须开出的发票，我们收清付款后肯定要开发票，决不推脱。公司收取维修基金是按照国家城建统一政策执行，给业主的收据也是从房地产局物业管理部门统一领取的白色小票，并不存在发票的问题。至于契税，因为涉及到好多按揭购房的业主，他们的购房款是每月分期还贷的，所以只能在房贷款偿清之后一次性开具总额的发票，这一点好多业主并不理解。还有，有些业主认为公司挪用维修基金和契税，不向上缴纳，偷税漏税，这是业主对公司的严重误解。因为税务部门到公司核账都是按照收据审核的，并不是按照发票执行。”

　　当记者谈到小区业主意见较大的按揭押金、装修押金，公司迟迟不退还的问题时，唐晓惠的解释是，装修押金项目一般开放商都会收取，目的是规范业主装修行为，避免对建筑结构总体大的破坏行为。在装修完毕经公司检查无误后，这笔费用就会退回业主；而按揭押金这一项是公司单独列出，为使业主提高办理按揭业务的积极性和主动性而定。有些业主在交完按揭首付款后就迟迟不履行剩余按揭手续，给公司销售管理带来不便，所以有必要对此加以限制。按揭押金在业主主动办理完按揭业务后一般会退回业主。

　　记者调查：在银行记者看到，在住房信贷部，电脑显示，业主周发祥要求查询的自家房号现在是空房。

　　针对得源峰房产公司的说法，11月28日早上，记者和得福小区的部分业主一起来到乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心，就得源峰关于自己开发的小区中根本就不存在有房子“一房二卖”的说法进行核实。

　　11时19分，在乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心信息收件15号窗口，业主向窗口的工作人员出示了查询所需要的所有证件后，一位编号为WLMQ-FCJ0111号的科员把业主所出示的房屋地址楼层号输入电脑，记者和业主在窗口盯着电脑的屏幕，过了一会，工作人员很平静地说道：业主名字是另外一个人的名字，于2001年12月6日在房产局备案。根本不是现在合同书上所写的刘金福。

　　12月5日，记者约见到两名业主前往银行了解情况。

　　在建设银行新疆区分行营业部明园支行住房信贷部，部门经理为记者一行办理了查询。电脑显示，业主周发祥要求查询的自家房号现在是空房。

　　“空房？怎么又变了？以前查询的结果是‘名实不符’，现在怎么就成了空房？”周发祥很纳闷。

　　这位经理解释，以前，曾有一些得福的住户名称的确和按揭登记名称不符，银行发现这个情况后，立即要求房产公司进行更正。可能是房产公司将错误的姓名取消后，新的业主名称还没有变更，导致目前这种情况。

　　记者提出疑问说，一个房号怎么能被两次按揭，银行是怎么进行按揭审查的？他解释道：如果某房产公司第一次将商品房销售后，第一批买房住户因为各种原因不愿继续供房，会要求退房。而房产公司为尽快回笼资金，很可能将退房第二次销售。房产公司要重新销售退房，办理第二次按揭，就必须先将第一次按揭手续“解压”，并出资将抵押给银行的房屋回购，才能使退房恢复自由状态，然后才可以办理二次按揭。

　　但有些房产公司为保存资金，在第一次解压未完成情况下就二次售房，导致后面按揭买房人姓名和银行登记按揭人名称不符。如果一个小区出现退房比例超过三分之一的情况，说明该房产公司在售房过程中办理各种产权证件存在严重问题，很有可能是房产公司和施工建筑单位存在纠纷。

　　在工商局工作人员告诉记者，合同处已经认定得源峰公司存在“一房二卖”或者“假按揭”的情况。

　　11月28日，自治区工商局合同处。

　　一位工作人员表示，关于得福小区的事情他已经听过多次了，小区业主也多次拿着各自的购房合同前来向他们投诉。根据业主的投诉，合同处已经认定得源峰公司存在“一房二卖”或者“假按揭”的情况，并在前期对得源峰公司进行了处罚。

　　同日，为了解小区契税问题，记者来到市财政局农税分局。副局长尹小虎在接受采访时表示，得源峰公司和业主的纠纷至少有1年了。这期间小区业主到农税局投诉的有不少。他介绍，按照规定，不管是一次性购房还是按揭购房，房产公司必须向业主出具发票。购房者也应该及时向房产公司索要发票，时间以1个月内为宜。

　　他还表示，目前农税分局没有和任何一家房产公司签订委托代收代管协议，购房者在签订购房合同后10天内就与纳税部门发生纳税法律义务，在1个月内就必须交税，否则就有偷逃税款的嫌疑，要交纳万分之五的滞纳金。

　　在对契税的征收中，农税分局只是查看相关购房发票和购房合同，不认房产公司自制的收据，也不存在按照收据来征税的情形，如果有公司这样向住户解释，那是误导。

　　最后，针对得福小区是得源峰和一家单位联建的说法，记者和所谓的联建单位乌鲁木齐县供销社取得了联系。该单位办公室一位姓严的主任介绍，他们和得源峰之间签订的是内容非常松散的联建协议。由供销社提供土地，得源峰提供一定数目的住房，仅此而已。

　　怎么办？

　　针对得福小区部分业主目前面临的困惑和疑问，北京乾坤律师事务所乌鲁木齐分所田文刚律师认为，得福小区部分业主目前遭受的种种不便，其完全责任应该归咎于房产公司。房产公司在其中有明显的违规操作情况。

　　他补充说，得福业主完全有权利按照法律程序要求解除购房合同，退出房屋，因此造成的经济损失由过错方承担。他同时也建议，考虑到业主已经在小区入住的事实，为避免造成小区业主进一步的不便，大家应该心平气和解决问题。首先房产公司应该勇于承担过错，及时将银行和房管部门“名不符实”的登记变更过来，并负责一切因此给业主造成的损失。

　　新疆嘉禾律师事务所律师张国威介绍，像得福小区出现这么多问题确实属于很不正常的现象。作为房产公司来说，既然承诺代理业主交纳各项费用，而且实际也确实收取了费用，就应该及时有效地将费用向各个部门交纳。如果产生了滞纳金和造成业主办理各项产权证件出现麻烦，业主有权就此要求房产公司承担赔偿责任。

　　此外，按承诺房产公司应该向业主退还的各项保证金和押金，在无意外的情况下公司应该及时退还业主。