公布房价成本清单再探讨：公布到底难在哪？

　　房价成本是一个非常复杂的集合体，并且项目间差异性较大，同时还有软资产、品牌等组成部分，特别是现在的商品房，追求品质、功能完善以及个性化成本构成越来越难衡量。

　　成本难计算

　　万科的房子，一般要高于同地段的商品房价，但却被市场广泛认可，其成本构成不仅

　　还有融资成本也比较难核算，开发企业的自有资金部分中，有很大一部分是自筹资金，即除了向银行贷款外，还有相关数量的资金，特别是交纳土地出让金的部分，是靠开发企业自筹的，这部分融资承诺的利率一般要远远高于贷款利率，这部分成本，开发企业一般不愿意对外公开，也就很难真实核算。

　　利润要以综合成本衡量

　　房地产项目的另一个特点是开发周期较长，一般要2-3年时间，如北京某大型经济适用住房小区，在一期投资中，就包括了整个大区的基础设施配套，如果以成本来核算，可能就是亏损的，但从后期开发项目看，因大配套已在过去项目中完成，这部分投入就会很少，利润率就会很高。最重要的一点是，从世界各国来看，房地产行业是个高风险的行业，按开发商报价或者是按销售价格测算的利润是假定项目全部销售，一旦项目销售不畅，或者空置，这种投资风险是巨大的。有时，一个企业同时投资几个项目，其中有的利润高，有的却亏损，从一个企业来看，应从其综合成本收益来衡量利润，而不是以一个产品或一个项目，就像不能以长虹企业的等离子电视核算企业利润一样，应以企业各种品牌所有产品综合测算成本利润，又比如，有些汽车厂家的小轿车非常热销，但整个企业年度核算却是亏损的，因此，单纯以一个项目去评价企业的利润率，不尽合理。

　　行业间差异较大

　　房价高低是一个市场接受的过程，就如名牌化妆品、名牌服装一样，政府不会因为其价格远高于成本就去通过核定其成本来降低其定价。又比如钢材、汽车、煤炭、珠宝等行业的成本及利润，是不是政府物价部门也应全部对外公开呢？还有诸如中小学特别是大学教育收费的成本清单又如何界定与公布？据测算，一个大学生四年受教育支出相当于农民35年收入总和。一名病人住院治疗费少则几万多则几十万，每一项支出中虽然是清单名目清晰，但其中多数项目已含了可观利润。

　　事实上，不论是房地产企业还是其他企业，都会根据市场需求决定盖什么档次的房子，生产什么档次的产品，从而采取不同的价格策略，这是市场经济下企业的自主行为。政府应该做与政府职责密切相关的事情，在房地产市场上，就是要一方面促进市场化、商品化进程，另一方面要加大对低收入家庭的住房保障力度，让低收入家庭可以买到能支付得起的住房，而这一部分带有政策性、保障性的住房，则应政府核定成本、公布指导价或限价销售。

　　至于社会上普遍认为的开发商存在超额利润问题，政府可以通过税收手段进行调节，即一方面严格处理偷漏税问题，另一方面对暴利征收调节税，如土地增值税等，即用经济手段进行财富的再分配，通过增加的税收收入来增强政府改善低收入家庭住房条件的能力。

　　公布房价成本是否难以操作？

　　一些开发商和学者提出，公布房价成本涉及到多个部门根本无法操作。北京市国土局办公室副主任靳京在接受《新京报》记者采访时表示，房价成本大致算主要由土地成本、建安成本、其他税费等三大块组成，虽然简单，但北京有4000多家开发商，每一个开发商的楼盘开发成本不一样，真正公开房价的成本清单，就工作量来说是非常大的，并且需要足够的网络资源支持。

　　新华社报道福州市物价局公布房价成本及“房价成本揭秘”调查以来，引起社会各界的强烈反响，有关部委予以回应和支持，认为公布房价成本清单，还购房者知情权，是非常有意义的。但也有一些开发商提出质疑甚至表示反对，认为这一做法会侵犯商业秘密，称供求关系决定价格，只要房子能卖出去，再高的价格也是合理的。

　　自福州市物价局7月初向社会公布房价成本清单后，江苏、浙江等地相继传出开始推行公布房价成本清单的消息。“清单”公开命运如何？记者在浙江和江苏两地进行了追踪调查。

　　目前全国仅有福建福州、江苏、浙江等少数地方进行了公布房价成本的尝试，而且也遇到了相当大的阻力，个中情形不能不令人生疑。作为房屋产品的消费者，人们不但迫切想知道房价的真实成本，而今看到“要不要公布房价成本”竟然演变成为一场火爆的争论，人们更是迫切想知道，那个被“上帝”拼命掩盖起来的房价成本，莫非隐藏着什么惊人的秘密？一旦将各地房价成本的真实数据公之于众，将会暴露出多少“难言之隐”？

　　自福州市物价局7月初向社会公布房价成本清单后，江苏、浙江等地相继传出开始推行公布房价成本清单的消息。“清单”公开命运如何？记者在浙江和江苏两地进行了追踪调查。（来源：中国经济周刊）