写字楼市场继续生猛势头

　　相比住宅市场结构性的供大于求局面，上海的写字楼市场一直存在着供不应求的态势，上海商业的发展、国际商业的涌入等，都要求上海的写字楼市场能有更大的选择。而在近期以来，随着前两年写字楼新建项目的纷纷完工和交付使用，商业地产的供应量有了较快的增长，另一方面，上海各方对于写字楼市场的旺盛需求也使其租金报价持续飙升，有的增幅甚至达到了100%。

　　新盘放量随即消化

　　根据汉宇地产市场研究中心的资料显示，今年第三季度完工的沪上写字楼，包括新加坡政府投资公司(GIC)开发的汇亚大厦、香港恒隆集团开发的港汇广场一期以及都市置业发展的都市总部大楼，另外还有位于浦东陆家嘴、在今年第二季度末完工的花旗集团大厦等，这些甲级写字楼大部分空间都被预租。有关统计显示，花旗大厦、港汇广场一期等物业入住率达到九成，而其他新落成的写字楼如汇亚大厦、都市总部大楼，尽管目前入住率约六成，但实际签约租户也都达到九成以上。

　　新落成的写字楼受到市场追捧，早先开发建设的写字楼也全面飘红。据最新统计显示，今年第三季度上海浦东写字楼空置率为9.2%，浦西写字楼空置率4.8%，尽管不断有新物业面世，但全市写字楼空置率却仍停留在较低水平。而据了解，今年二、三季度，由于住宅市场不景气，汉宇地产写字楼部的成交业绩从整个汉宇地产业绩的5%提升至了20%，汉宇地产写字楼部董事朱柏成先生也预测，在未来几个季度内，随着新落成写字楼的剩余空间进一步被吸收，上海写字楼空置率将继续下调。

　　租金报价持续飙升

　　据汉宇地产市场研究中心的资料显示，今年第三季度上海浦西地区写字楼整层租赁的平均租金较二季度增长4.4%，达到0.88美元/平方米/天，同比上年增长约三成；浦东地区较前季度则增长7.2%，达到0.81美元/平方米/天，比上年同期增长18.8%。

　　而据悉，目前北外滩地区的甲级写字楼租金报价已从0.30美元/平方米/天飙升至目前的0.60美元/平方米/天左右，涨幅达100%。朱柏成认为，在地段决定写字楼价值的今天，拥有江景和北外滩航运中心的龙头地位，构成北外滩地区高级写字楼崛起的重要因素。在该区域中，除了多年前交付的上海滩大厦外，目前在建的仅有BM大厦和耀江国际花园两座，BM大厦目前售价以2.2万元/平方米起价，而相隔不远的耀江国际广场销售已基本完成，售价在2.5万元/平方米左右。目前，一些跨国企业和外资外贸客户的意向较为明确，主要是出于北外滩周边航运物流中心衍生而来的办公需求。

　　需求重心将外移

　　当然，商业市场的发展是指引写字楼市场发展的根，汉宇地产市场中心认为，虽然由于市场供求状况的因素，未来一年内沪上写字楼租金可能继续增长15%-25%，但很多租户会提前考虑签订更长期的合同或者进行扩租。

　　但是，随着外资企业尤其是生产型企业在华业务的逐步扩张，很多原先在中央商务区的公司现在也正考虑迁往工业园区，因为在工业园区内的发展将对企业本身更为便利，且租金只有市中心的一半左右。另一方面，轨道交通、高架道路的建设，也促使工业园区对生产型企业及其附属企业搬迁至工业园区。并且，随着更多的企业前往工业园区，集聚效应也会使得这种趋势更加显著。

　　（黄侃）