房价“暴涨”，珠三角会触动长三角楼市吗（双周双洲　长三角VS珠三角）

http://www.sina.com.cn 2005年12月16日02:04 人民网-华东新闻

异动的珠三角房价，今后会向何处行？

　　钟图摄

　　□广东省房协会长在媒体上表示，广东房价近期上涨“有人为因素”，甚至有个别发展商与媒体在合力炒作“唱涨”

　　□一向以“理性”为人称道的珠三角房地产市场出现“暴涨”，再次考量政府调控能力

　　□珠三角刚刚露头的房价涨势，不会令长三角地区2006年房地产格局有任何改变。开发商不应心存侥幸

　　深圳房价逆市而动

　　吴焰：房地产市场上所谓的“金九银十”现象，今年在长三角地区却遭遇寒冷。我们前不久还刊登了发自北京、上海、杭州、南京的一组报道（见11月11日本版《楼市：金九银十？低九迷十？》———编者注），慨叹组合重拳影响至深。但是，“低九迷十”显然带有区域性。珠三角尤其是深圳的房价多年来风平浪静，与北京、上海、杭州等大城市房价落差较大，却在今年9月后出现异动，甚至有媒体称之为“暴涨”。这究竟是有价无市，还是确有其事？

　　韩建清：楼价升温是存在的。深圳市国土资源和房产管理局提供的一份资料显示，2004年的深圳市住宅平均价格为每平方米5994元，今年1月1日至11月25日的平均价格为每平方米6912元，如果单论11月的话，这个数字则达到每平方米8328元。

　　不独深圳，广州、东莞、珠海等珠三角城市的房价最近皆明显升温。广州珠江新城的一个楼盘，据说一个月前开始悄悄搞内部认购，每平方米9000元，前几天正式推出时，每平方米涨了1000元。

　　吴焰：说“异动”，有两层意思。其一，一些地方的楼市低迷徘徊，而珠三角地区却逆市而涨，有什么特别含义？

　　其二，与长三角地区近几年房价涨势过猛相比，珠三角房价比较平稳，甚至被认为“无泡沫”或“低泡沫”。今年4月，本栏目还发表了题为《珠三角vs长三角：十年房价为何此“消”彼“涨”？》的分析文章，可以说最早关注到这两大区域10年房价的迥异轨迹。2004年，广州人均收入16884元，与上海差不多，深圳人均收入高达27596元，应该说百姓的购房能力相当高，但今年一季度，广州、深圳商品房均价基本稳定在每平方米5660元、6037元水平，与温州的9278元、上海的8627元、杭州的7210元有相当距离。

　　现在，“暴涨”竟然出现在珠三角，难怪很多人说“想不到”。这背后的原因是什么？值得琢磨。

　　谁“异动”了珠三角房价

　　韩建清：广州人均GDP以及人均可支配收入名列全国前茅，而房价远低于温州、上海、杭州、北京、深圳，楼价有上升空间———一有风吹草动，炒楼者们就会念叨这些，为涨价找理由。民间资本的嗅觉也相当灵敏，很多人看中其升值潜力，纷纷到广州购房，这种现象较往年明显增加。一位新疆朋友最近就托人在广州投资买房，“因为广州房子便宜，容易出租”。

　　吴焰：这是涨价的一个大背景。

　　韩建清：具体到这次楼价“暴涨”，有人分析是因为“长三角200亿元炒楼资金流向珠三角”。这个说法很可疑。有人追究此种说法的源头，发现出自某置业集团深圳海外部经理。而一个温州人深圳购房团的成员则认为，“200亿元”是个保守估计。

　　吴焰：两个人的身份，很耐人寻味啊。

　　韩建清：所以，有人认为这“200亿”的说法，是个别房地产商放出的风声。广州房地产专家韩世同反问：上海炒楼资金正被大量套牢，哪有闲工夫“奔袭”深圳呢？

　　也有房地产商联手操纵价格的因素。在广州，据资深房地产记者观察，几大房地产商正联手升价。广州市区一般地段的房价，以前在6000元左右，现在统一调到7000元。

　　相关部门的人士则认为，楼价逆势上扬，原因有二：一是开发商采取拖慢节奏、延迟销售等手法人为炒作拉升楼价，二是产品结构集中在中高档楼盘。比如，一个楼盘本来共有1000套房，但开发商每次销售只拿出100套，提前几个月搞认购、登记，造成供不应求的假象，加剧市场恐慌。

　　吴焰：长三角不少分析人士也持同样观点：珠三角这轮房价异动，是开发商玩的花招。

　　韩建清：广东省房协会长陈之泉曾在媒体上承认“有人为因素”，甚至有个别发展商与媒体在合力“唱涨”。有地产商在一个记者云集的会上公然说：“我们第一是替银行打工，第二替媒体打工，第三替员工打工。楼价上涨，一定会使银行、媒体、员工共赢。”这也是某些媒体乐意“唱涨”的驱动，应验了一些人说的：房地产调控措施出台后，不仅仅是房地产商与房产新政博弈，有的媒体也加入进来。

　　吴焰：长三角早些时候的涨跌口水战、泡沫争论背后，也是不同利益主体的博奕，出现了不同的解读与期盼。楼市缺少科学判断，缺少标尺，也使房地产市场总是雾里看花。公布楼盘开发成本价的呼声喊了多久？有多强烈？但结果呢？除了福州，还见着哪个城市公布了？

　　韩建清：有时候，连“权威”都可能出现不同声音。比如广州房价到底是降还是升，我就看到两种说法。10月中旬，由广州市建设委员会、市统计局、市国土房管局、市物价局联合编制、统计的2005年三季度广州市十区房地产价格指数显示，广州市房屋销售价格同比上升4.3％，升幅比上季度回落1.6个百分点，环比上升1.0％。结论是：广州市房价基本平稳，未出现大幅波动。

　　但前几天广东本地一家媒体又称，目前广州市楼价处于1998年来最高点，并引用广州市国土房管局有关负责人的话说，自1999年广州商品房均价跌入最低点4787元平方米后，近两年触底回升，今年10月，广州市十区新建一手住宅均价为5597元平方米，老八区则达到6250元平方米的高位。而一些房地产商更是给出了涨价幅度：升了18％。

　　吴焰：如果这种说法属实，与“基本平稳”岂非矛盾？

　　韩建清：房地产市场充斥了真真假假的消息，让人难以判断。主管部门在加强监管的同时，应公开更多信息，包括每宗土地的购买者、投资金额，每个楼盘的成交金额、成交数量等数据。广州市政府已采取行动，规定从明年上半年起，市民买楼必须通过市房屋管理系统的网站上网签订购房合同，房管部门将在网上对售房过程全程监控。

　　吴焰：我还听到一种说法，认为导致这次深圳、广州等珠三角地区房价上涨，与近几年这一区域房地产用地“停供”以及“地根紧缩”有直接关系。

　　韩建清：这是地产商鼓噪的一种说法。房地产商放出风来，说政府供应的土地多属周边地区，市区内部的土地供应量不断减少，所以市区楼价一定会涨。但广州市国土房管局明确表示，政府明年将会增加土地供应量，除在市区外围政府积蓄大量土地外，市区内一大批前置审批用地、回收的闲置用地、烂尾地等也将加入供应行列，明年广州土地供应量充足，不存在“地荒”、“楼荒”的可能。

　　“暴涨”会是昙花一现吗

　　吴焰：过去人们评说珠三角房地产，爱用两个字———“理性”。随着这轮异动，是否意味着其“理性”在逐渐消失？

　　韩建清：这倒不会。一方面，百姓的理性是有基础的。经历了上世纪90年代每平方米万元的高价后，加上相邻的香港楼市的惨痛经历，广州百姓买楼相当务实。而从政府层面看，10多年来也磨练出来一套有效的调控方法，面对这种“异动”，不会茫然失措。

　　比如，前面提到“200亿炒楼资金”，不管真实性如何，“200亿元”还是引起政府有关部门的高度重视。当新开盘楼价冒出暴涨之势，11月15日，深圳市国土资源和房产管理局立即发布《关于进一步规范我市商品房销售行为的通告》，推出4条措施———禁止囤积房源；禁止“分期”销售；禁止炒卖楼花；禁止私签“认购书”———环环相扣，形成了一个闭合的规范监管系统，被舆论称赞为打出一套调控楼市的“组合拳”。

　　吴焰：对深圳政府的这种快速反应，长三角不少政界、学界人士的评价都较好：一是及时，对引发暴涨的非正常因素迅速反应，消除市场恐慌；二是有针对性，4条措施比较到位。这可能也吸取了其他地区的教训。

　　韩建清：今天，距这个《通告》颁布整整一个月。尽管还没有让人信服的数据来评价深圳的政策效应，但百姓心理有了一丝平静与安慰，对炒家们也是一个制约。从消除市民对楼价急升的恐慌上看，深圳出台的政策，功效是明显的，对保持房地产市场的稳定尤为关键。

　　会带动长三角房价走高吗

　　吴焰：上海、杭州、南京、宁波等城市，楼市受调控影响较大。11月，上海商品房平均跌幅居全国之首。深圳房价暴涨消息传来，在这些地区的开发商、老百姓乃至一些政府官员中，引起一些波动。有的人认为这是个信号，意味着长达一年之久的宏观调控影响开始减少，对岁末年初的房地产行情走势充满了乐观。广东当地的人是否也这样研判？怎么看待珠三角房地产业今后的走势？

　　韩建清：有人认为，7月广州房价开始上涨，是因为房地产市场到7月开始适应新的政策，也就是说，政策效应到了末端。

　　广州市房管局一位负责人近日表示，广州房地产市场近几年平稳健康发展，但根据现时期物价上升水平以及经济发展水平，广州房价有正常的上升空间。

　　有地产专家预测，广州楼价每5年是一个周期，从1997年开始至2003年，广州楼价一直呈下跌趋势，去年开始出现上升势头，目前创下历史新高。这位人士认为，明年不一定下降，但过两年肯定要降。

　　不知道像上海、杭州等长三角城市，明年走势会怎样？

　　吴焰：复旦大学房地产研究中心尹伯成教授的观点相当鲜明，有一定的代表性。他认为：珠三角的房价涨势，与开发商花招有关，不会令长三角地区2006年房地产格局有任何改变。长三角地区前期涨势过猛、过大，虽经一年多调控，效果明显，但依然未到位，而无论从投资需求还是消费需求看，都存在动力不足。因此，明年上海、杭州等地楼市会继续走低。

　　他也因此奉劝开发商：不要看到珠三角房价异动，就心存侥幸，而应继续加大策略的调整，在思路上，从盲目扩张转为理性发展；在经营上，打破“包涨不亏”的暴利心态，重新调整定价，调整商品房开发结构。

　　韩建清：隔岸观火，会更加理性。专家的观点，让珠三角的百姓心里更加有底。

　　吴焰：希望通过市场的规范、政策的调控、社会的理性，最终能够让房价真正回归理性，实现房地产正常健康的发展。

　　《华东新闻》(2005年12月16日第二版)

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