2005南京楼市主题曲：平稳、理性

　　【南京日报报道】 2005年，对于南京房地产市场来说，有太多的东西值得回味，有太多的东西值得思考，也有太多的东西值得总结。政策的轮番出台、专家的莫衷一是、业界的高谈阔论、业主的迟疑恍惚……这一切都像催化剂一样使得原本就不平静的楼市更加变幻不定，使得本来就有几分神秘的房地产业更加“高深莫测”。但是，在经历了市场大环境的洗礼后，各方力量得以分化、组合，一个日益清晰的房地产竞争版图重新浮出了水面。

　　致力于打造南京最权威的房地产新闻周刊的《南京地产》，特邀一批政府官员、专家学者、开发商代表及媒体资深人士，对即将过去的2005南京楼市进行全方位、多视角的深度盘点，共分市场大势篇、政策篇、板块篇、房价篇、商业地产篇、别墅篇、人才篇、营销篇、二手房篇、土地篇等，本系列有助于开发商理清思路，并为市民购房置业提供最可信赖的决策参考。今天推出岁末盘点的首发篇。

　　对房地产业来说，2005年注定是不平静的一年。这一年里，国家出台了一系列的调控政策，从调整房贷利息，到出台两个“国八条”等等，显示了国家对于房地产业的重视与调控的力度；同时，专家、媒体和大众等也对房地产行业的发展表现出空前的关注。承载着全社会的目光与期待，房地产业逐渐从躁动的青春期进入相对成熟理性的成长阶段。

　　分析房地产的发展，不能脱离经济发展的宏观大环境。“十五”期间，中国的经济一直在快速增长，经济建设取得了巨大的成就。而进入“十一五”，调整经济结构，转变经济增长方式，突出效益、环保、效率将成为新的战略。在这种背景下，房地产业也将从前期的快速扩张转入持续、稳定、健康发展的阶段。

　　市场发展平稳

　　总体说来，2005年南京房地产市场一直处于平稳、理性的发展状态。

　　平稳主要体现在五个方面：首先，房地产开发投资在基数较大的基础上继续保持平稳增长。前10个月，南京实现房地产开发投资约247亿元，同比增长11．1％，增幅有所回落。但与其他同等规模的城市相比，南京房地产开发投资增长的幅度依然位居前列，目前只有广州、深圳超过南京。在全市固定资产投资中，房地产开发投资约占23％。

　　其次，房地产交易呈平稳增长态势。今年是宏观调控年，但在长三角城市中，南京房地产市场受到的影响较小，除了6、7两个月房地产交易量有所下降外，8—9月份，市场已经逐渐恢复稳定，到了11月，成交量则有了大幅度的回升。前11个月，不含经济适用房，全市商品房一共成交了720万平方米，二手房成交量为390万平方米，与去年同期相比略有增加。房地产税收与交易量、交易额同步增加，使得房地产业继续发挥了地方经济的支柱作用。

　　第三，房地产市场的结构在不断调整和完善。从成交情况分析，与市政府加快“一城三区”的战略导向一致，2005年前11个月，在全市的成交量中，“一城三区”的交易量占据了2／3强，“一城三区”格局逐步形成，大大缓解城市中心区域居住的压力；商品房价格结构更加合理，6000元／平方米以下的商品住宅比重增加；另外，与国家提倡的适度消费理念相适应，今年南京市场上商品房的户型更加紧凑实用，每套平均面积为110平方米，与去年相比减少了4平方米。

　　第四，房地产交易价格也在平稳增长，涨幅逐步趋缓，房地产市场逐渐步入良性发展轨道。1—10月份，南京市商品房价格涨幅在5％左右，既低于全省11．7％的涨幅，也低于全国8．8％的平均水平，在江苏省范围内房价上涨幅度最低。

　　第五，房地产交易的一级市场即土地供应平稳增长。与去年国家严控的政策相比，今年的土地政策有所宽松，住宅用地供应有所增长，土地成交活跃。相应地，房地产银行抵押按揭贷款、房地产税收曲线也平稳上升，其中房地产税收增幅约为10％。市场主体更加理性房地产市场的逐步成熟，离不开市场主体的理性参与。在南京，房地产市场中的三个主体——开发商、购房者、政府，在2005年都表现得更加理性。

　　在买方市场环境中，开发商普遍调整了预期，强化了品牌意识与社会责任意识。他们务实定价，打造品质，加强服务，以提高产品的性价比的理性方式争夺市场。

　　从购房者角度分析，南京房地产市场中的投机、投资者本来就少，自住型购房者一直是市场中的主力，这部分群体不跟风，受外界环境的影响较小。正是因为他们，在宏观调控后，南京楼市只出现了短暂的波动，随即恢复稳定。而且，随着城乡居民可支配收入的显著增加（增幅超过20％），市民购买力大大增加，为南京房地产业的可持续发展奠定了坚实的基础。

　　而南京市委、市政府以及相关主管部门对房地产业的监管与调控也更加成熟。在国家出台宏观调控政策之前，南京市遵循房地产市场发展规律，围绕扶助市场、服务市场、规范市场已经提前做了大量的工作——如加强规划引导、加大土地供应量、“一房清”、二手房联合维权、商品房销售人员培训、规范二手房中介行为、公布房屋租赁合同文本、查处违法房地产广告、大力阻击投机性炒房、建立网上房地产系统、清查闲置土地等措施，有力地加强了市场公开、公正、透明机制的建设，避免了南京房地产市场的大起大落，确保市场稳定向前发展。与此同时，从“富民强市”、建立和谐社会的目标出发，住房保障体系——廉租房、经济适用房和中低价商品房“三房工程”的建设正在稳步推进。其中，经济适应房今年的竣工量预计达到150万平方米，加上去年已经竣工的150万平方米，解决了不少中低收入家庭的居住问题。2006年将继续平稳发展明年，南京楼市将继续保持平稳发展。首先，国民经济的快速发展，为房地产业的发展提供了良好的大环境。其次，随着“富民强市”战略的实施，百姓收入将得到提高，消费能力也在增强，这将为房地产消费者提供坚实的基础。其三，城市化与城市现代化的进程为房地产业的发展提供了强劲动力。第四，面对苏中、苏北与皖北广阔的腹地，南京区域核心优势明显，对周边地区具有强大的吸引力与辐射力，这为南京房地产业的发展创造了巨大的空间。此外，明年南京将明显加大对危旧房、“城中村”的改造力度，这也将创造一批稳定的市场需求。

　　因此可以这么说，在需求稳定增长而供应不会快速增加的市场形势下，以及在政府调控与市场自我调节的双重作用下，明年南京楼市将延续今年“银九”、“黄金十”、“白金十一”的上升曲线。

　　(编辑涵烁)