公务员换房暗潮涌动　开征物业税箭在弦上　广州楼市变局暗藏玄机

　　63万套房改房不断推向市场，各大机关团体事业单位各级公务员换房暗潮涌动，广州楼市正在酝酿历史性变革。楼市面临重大变局，难道你熟视无睹？财富热浪扑面而来，难道你无动于衷？

　　历史即将跨入新的一年，南方日报社联合广东省省情调查研究中心和广东省社会科学院，拉开了“2005广州十大明星楼盘”暨“广东房地产最具竞争力企业”评选大幕。12月

　　换房暗潮涌动房价急升

　　担任广州市房地产协会秘书长之前，许国碧先生曾在广州市国土房管局房改处任处长多年。1997年广州在全国率先宣布停止实物分房、实行货币分房，他对决策发挥了重要作用。1999年底广州各大机关团体事业单位抢搭房改末班车，国土房管局连续7天通宵办公，他是现场指挥者。

　　据他介绍，早在1989年10月1日，广州便开始实行房改。有关统计表明，至1999年底，广州共出售公房639361套，建筑面积3945万平方米。

　　他说，当初实行房改最初的目的，就是改变职工住房消费观念，积极推进住房商品化，培育规范有序、健康发展的房地产市场。经过10多年的培育，量变开始转变为质变。前年，全市共有16255套房改房上市。去年增长24.65％，达到17518套。如今，由于人们投资意识逐步形成，即便换新的商品房，有的也不一定非要卖掉旧的房改房。所以，各大机关团体事业单位各级公务员实际的换房人数，可能大大高于市国土房管局的统计数字。

　　由于“换房一族”紧盯一手，结果品质高、大面积的新盘变得奇货可居。珠江新城某楼盘几乎没打广告就已卖完，另一楼盘80多套房子成交均价达到9000多元／平方米，比开盘前传出的8500元／平方米高出一大截。

　　来自官方的统计数据也表明，继去年疯长18.8％之后，广州房价今年1至10月再度猛涨16％，十区均价达到5597元／平方米，老八区高达6250元／平方米。

　　开征物业税陡生变数

　　进入12月，红色降温警报降临，寒冷天气笼罩广州。然而，楼市却一片火热。其中一个重要原因就是公务员换房热潮的带动。珠江新城某楼盘80多套房子不到一小时卖光。据记者了解，其中90％以上买家是换房一族。前不久在珠海中国第二届地产高峰论坛上，原国务院发展研究中心赵晓就一针见血地指出，贫富差距悬殊，在商品房购买上呈现“二元消费”现象：即急需房子居住的人买不起，而真正在买房的人是既有房也有钱的人。

　　据不完全统计，广州居民超过18％的家庭已有两套以上房子。事实上也是如此，一些公务员在市内有一套、在郊外也有一套已不是什么新鲜事。广州某事业单位，1999年房改末班车时分配了一幢60多套房，如今已搬去了一大半。由于闲钱存在银行是负收益的，股票市场也比较低迷，而房价又开始周期攀升，因此房子突然紧俏，价格也暗中急升。

　　目前大多数已购房者希望房价上升房子升值，发展商当然更希望房价大涨。但结果将怎样？中国社会科学院财贸研究所专门从事房地产经济研究的况伟大博士认为，开征物业税将使房地产产生诸多变数。

　　况博士说，开征物业税主要原因虽然是现行房地产税制，存在交易环节税重、重复征税、费大于税等诸多问题，但也有减小贫富差距的意图。因为据他了解，开征初期的政策中有这么一条：“对城市居民拥有的自住房产和农民自用住宅，将以家庭不动产评估价为标准，制定合理的免税额”。言下之意，不是自住的当然要征收。

　　开征物业税，将给正在升温的换房浪潮带来什么样的影响？楼价是升是降？所有这些直接关系到发展商的命运，因此其应对缓急与技巧就显得至关重要了。

　　本报记者李有祥