卖房“利润”将征20%所得税

　　本报讯（记者汤新颖通讯员王凌）现行个人转让房产一律按照成交金额的核定比例来缴纳个人所得税，但从明年起，符合条件的售楼者将可以按照转卖赚取的实际收入来据实缴纳个人所得税，如果转让房产没有赚钱，将不用缴纳个人所得税。

　　记者昨日从广州市地税局获悉，近日该局对个人转让房产征收个人所得税出台了重要补充文件，明确从2006年1月1日（税款所属期）起，对个人转让房产可实行据实征收，按

　　买房收好单据卖房可以多赚

　　据了解，现行的从今年6月1日实施的个人转让房地产征税办法只规定了核定征收一种方式，即住宅按转让收入的1％征收，非住宅按转让收入的1.5％征收。而此次新出台的文件首次明确，个人转让自有房产缴纳个人所得税的征收方法分为据实征收和核定征收两种。实行据实征收方法的重要环节是确定房产原值和合理费用。

　　如果纳税人能够提供合法、有效的售房、购房合同和房产原值凭证等证明材料，可根据税法的规定按“财产转让所得”项目据实征收个人所得税。假如转让人不能提供这些证明材料，不能正确计算售房收入和房产原值，或不能正确计算合理费用的，则实行核定征收。

　　根据文件规定，实行据实征收方法的，个人转让已购公有住房（即房改房）以外的其他自有住房，以一次转让房产收入额减除房产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%税率计算应纳税额。

　　出售房改房减除项目更多

　　个人转让房改房的“应纳税所得额”为个人出售房改房的销售价，减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额，适用税率同样是20%。其中经济适用住房价格按县级（含县级）以上地方人民政府规定的标准确定。

　　今年6月1日开始实施的二手楼交易纳税办法规定，个人唯一住房住满5年之后再转手免交个人所得税。据了解，从明年1月1日开始，这条规定实际上就作废了，即使住满5年再卖房，只要有赚就要征所得税。市地税局有关负责人表示，如果纳税人能够按文件要求提供完整的证明材料，而计算出来房产转让没有所得的，则不用交纳个人所得税。

　　两种征税方法如何计算

　　据实征收方法计算公式为：

　　应纳税所得额=每次转让房产收入额-房产原值-合理费用

　　应纳税额=应纳税所得额×20%。

　　核定征收按售房收入全额计征，与现行核定征收方法一样，也是住宅按照卖楼收入的1％征税，非住宅按照卖楼收入的1.5％征税。

　　特别要注意的是，个人转让房产收入额一般按实际成交价格（指开具售房发票所载金额）确定；但纳税人申报的售房收入额低于房管部门出具的《房地产价格审核书》所审定的价格又无正当理由的，按房管部门出具的《房地产价格审核书》所审定的价格确定。

　　据实征收所需证明材料

　　售楼者能否提供完整资料成为确定据实征收或核定征收的关键。

　　实行据实征收，个人需提供的证明材料包括：（一）合法、有效的售房合同；（二）合法、有效的购房合同和构成房产原值相关凭证；（三）支付合理费用相关凭证；（四）个人转让已购公有住房的，还应提供所有扣除项目相关资料凭证；（五）主管地税征收机关出具按“据实征收”的审核意见。

　　文件中明确，凡纳税人按“据实征收”方法计算缴纳个人所得税款的，还必须在办理个人所得税完税手续前，持相关资料到主管地税征收机关办理“据实征收”的审核确认手续。所需的相关资料包括：

　　（一）产权所有人身份证；

　　（二）《房地产证》；

　　（三）《广州市房地产买卖、登记申请表》；

　　（四）售房合同、房管部门出具的《房地产价格审核书》；

　　（五）购房合同或自建房建造合同、构成房产原值的相关合法、有效凭证（包括原购房发票或自建房建安发票、合法付款票据、契税完税证、印花税完税证等）；

　　（六）支付合理费用相关的合法、有效凭证，发生中介服务费的还须提供相关合同、协议；

　　（七）《个人房屋转让营业税及附加、土地增值税和个人所得税申报审核表》；

　　（八）主管地税征收机关要求提供的其他有关表格及证明材料。

　　业界反应

　　有人欢喜有人忧

　　广州一家房地产中介的资深人士分析说，按现行政策，房子转手卖的价格越高，缴纳的个人所得税越多，和业主最初购买房子的价格无关。而实行新政策后，按照转手的获益金额交纳个人所得税，更加尊重市场规律，如果房子跌价、售楼者没有从转手中获益，就不用交纳个人所得税；房子涨价了，从中获益，就按照获益的比例缴税。赚得越多，交纳的税越多，这样更能够体现公平的原则。

　　该人士表示，这将在一定程度上促进二手楼交易的升温。对于那些最初购买时比较贵、现在跌价的房子来说，个人所得税的纳税额将会比原来减少甚至不用交，将会促进这部分二手楼交易的活跃。而对于楼价升高的二手楼来说，楼价升得越多，缴纳的个人所得税就越多，近年来价格大涨的楼盘转手热情将会得到一定遏制。

　　也有中介公司负责人认为，该《通知》在短期内不会影响二手市场的买卖，但明年开始实施后，却有可能使部分原来打算放盘的业主，改为将房产出租获利。而那些打算取得房产证后再炒作房产的投资客很可能将资金撤走，让楼价上涨恢复正常幅度。

　　个案举例

　　市民黄先生前几年用50万元房价买了一套商品房，加上付出的契税、权证综合费共2万元，假如要在明年转手卖出，成交价是55万元，但通过中介卖楼要付出中介费1万元、契税交易费等1万元，如果黄先生能提供完整清晰的房屋资料，属于据实征收个人所得税的范围，那么他要付的个人所得税将这样计算：

　　应纳税所得额＝55-（50+2）-（1+1）=1万元

　　应纳税额=1万×20％=2000元

　　假如按照现行核定征收办法，黄先生要付的个人所得税则是：60万×1%=6000元

　　市民王小姐前几年用80万元房价买了一套商品房，加上付出的契税、权证综合费共2万元，假如要在明年转手卖出，成交价是95万元，但通过中介卖楼要付出中介费3万元左右、契税交易费等1.5万元左右，如果王小姐能提供完整清晰的房屋资料，属于据实征收个人所得税的范围，那么她要付的个人所得税将这样计算：

　　应纳税所得额＝95-（80+2）-（3+1.5）=8.5万元

　　应纳税额=8.5万×20％=1.7万元

　　假如按现行核定征收办法，王小姐要付的个人所得税则是：95万×1%=9500元

　　贴心提醒

　　房产坐落在越秀区、天河区、白云区、黄埔区的，主管地税征收机关为广州市越秀区地方税务局。

　　房产坐落在其余各区（市）的，主管地税征收机关为房产所在地的区（市）地方税务局。

　　可登录广州地税网站（www.gzds.gov.cn）或咨询12366-2了解详情。