上海住交会融资唱主角 开发商欲寻供血新模式

　　中新网12月19日电据《每日经济新闻》报道，18日，2005中国住交会在沪闭幕。“去年，金融论坛还是住交会的配角。”去年主持过房地产融资论坛的深圳德思勤董事长龙固新表示，今年住交会不仅专设不动产投融资的大型论坛，而且讨论融资主题的分论坛数目不下20场。

　　各方热议房地产公司融资问题

　　“房地产公司在境内融资依然面临多种限制，银行贷款难已是共识，加上今年212号文发布后，对房地产信托类的贷款也给予严格限制，难度恐怕比商业贷款还要难。”中伦金通律师事物所合伙人张学兵分析，自然很多内地地产商就希望傍海外大款。REITs、海外引资、外资直接开发，几乎所有人都在找寻明后年继续生存下去的供血模式。

　　张学兵同时指出，外资对境内房地产公司的融资利息水平远远高于境内房地产信托水平，“也就是境外机构通过这种融资，能取得高额回报，所以境内机构的巨大需求和境外资本对于利益的追求，使越来越多的开发商和境外资本之间产生一个对接。”

　　戴德梁行投资部董事叶建成表示，今年主要海外投资交易共9个，成交金额约65亿元，交易总建筑面积32万平方米。主要项目是北京、上海等地的办公楼、商场、服务式公寓以及仓储物业，一线城市的商业房地产成为外资机构的新宠。

　　除了物业收购方式之外，会上提得最多的是一个词汇REITs。尽管目前中国境内关于REITs的法规条例还没有出台，境内开发商无法在内地发行REITs，不过他们正尝试走海外上市之路。曾辅助众多企业在新加坡发行REITs的新加坡星展银行也在住交会上大力推广自己。据透露，该银行辅助的广州越秀将在12月21日正式在香港上市，这也将是首个在境外发行REITs的内地开发商。

　　二线城市“热捧”海外资本

　　在本次住交会大小十几场投融资相关主题论坛上，来自二线城市的开发商和房地产机构代表相当活跃，积极向海外资本伸出橄榄枝。一位业内人士指出，随着海外投资机构在中国的逐渐深入，一线城市大地产商已和他们建立起了稳固的联络渠道，而在二线城市则不然，这些城市的地产企业希望通过住交会和他们接上头并寻找合作机会。“找钱是首要原因，银行贷款收紧，而新兴融资形式缺乏，这加重了开发商的资金饥渴。”一位与会的南京地产人士认为，这种追捧也反映了二线城市地产企业渴望接轨国际的心态。

　　海外投资机构对二线城市的态度也成为了论坛上屡屡被人提及的话题，不过他们给出的回答往往不能让二线城市地产企业感觉欣然。除了对项目本身的“苛刻”要求外，地域依然是海外投资机构重要的评价因素之一。多位与会代表提出，出于风险控制和回报率等方面的考虑，以上海和北京为代表的一线城市才是他们的主要考虑区域。

　　“夹层融资比REITs更可行”

　　作为一种新的融资渠道，REITs被中国为数众多的商业地产开发商视为“救命稻草”。不过，12月17日在2005中国住交会上，联华信托总裁李晓东表示，对于国内的地产商而言，REITs是远水解不了近渴，而作为房地产信托的一个变种，夹层融资在目前更具有可操作性。

　　“在房地产开发资金吃紧的情况下，‘夹层融资’无疑是最合适的产品。”李晓东所说的“夹层融资”是一种介乎股权与债权之间的信托产品，其往往带有一部分股权，可以发行债券，也可以提供贷款，企业除归还本息外，可能还要提供一部分可转换股。

　　在李晓东看来，“夹层融资”的好处在于：首先，资金回报的要求适中；其次，对于项目要求较低，不要求“四证”齐全；再次，资金的使用效率比较高，股权进去后还可以向银行申请贷款；最后，投资方对控制权的要求相对低一些，不会深入参与管理。

　　事实上，相对于REITs，“夹层融资”亦有其独特优势。李晓东指出，REITs要求项目已经正常经营，有稳定的租金收入，但开发商资金最紧缺的时候往往是‘四证’齐全之前，因为这个阶段开发商无法向银行贷款，这时如果有‘夹层融资’进去，使项目能够符合银行贷款要求，项目就能顺利启动。REITs是解决退出问题，“夹层融资”则是解决“四证”齐全之前的融资问题。对于投资者而言，“由于它既有融资收益又有股权收益，所以投资回报率一般在5%~10%之间。”(王芳艳 陈中小路 李灵)