楼市2005宏观调控年：政府“六大重招”出击

　　中新网12月19日电据《经济参考报》报道，中国经济史会记录下2005年中央政府为调控宏观经济所施出的种种“重手”，在3至5月份的两个月内，就四次出台政策来调控全国房地产市场，频度之高，殊为罕见。

　　重招之一：“两会”放出“抑制高房价”信号

　　3月5日，全国“两会”。国务院总理温家宝在政府工作报告中明确提出抑制高房价。剑锋直指房地产投资过热，房价上涨过快，虚高不下。据国家统计局统计，今年一季度，全国房价上涨19.1%。

　　此后，一系列政策、举措如期而至。在中央，建设部开始频频往返于京沪之间，银监会也开始对天津、沈阳、上海、南京、杭州、宁波、青岛、重庆八个省市的4家国有银行和12家股份制银行的房地产贷款进行专项检查。

　　在地方，3月5日下午，上海市政府一连发布3项针对房地产的政策，次日又发布了第四个通知，宣布上海房地产市场将坚持以居住而非投资为主、以本地人消费而非外地人购买为主、以中低价位而非高档房为主。自3月7日起，上海对居住不满一年出售住房的，征收5.55%的税费；并承诺年内新开工2000万平方米配套、中低价商品房，从供求上抑制房价涨幅。

　　评价：将房价问题写进政府工作报告，反映了中央在房地产泡沫问题的认识上已达成一致。这是一条重要的政策信号，被地方、业内认为是房地产的“政策拐点”。

　　重招之二：央行上调个人房贷利率

　　3月16日，中国人民银行宣布，从即日起上调个人房贷利率，将原来的商业银行自营性个人住房信贷优惠利率5.31%调整至6.12%。同时，经央行批准，部分房地产价格上涨过快的城市和地区的“个人住房贷款最低首付款比例”由20%提至30%。

　　在此指引下，上海市银行同业公会同16家中资商业银行达成“君子协定”，提高同一借款人第二套贷款购房的首付款比例，大幅提高第三套及以上贷款的首付款比例，实行贷款利率上浮，并彻底停止转按揭，封杀“购房一年内转让”。

　　评价：利率上调是政府动用金融杠杆抑制住房需求、挤出泡沫的手段。其效果不在实际增加了炒房者多少成本，而在于改变市场预期：央行会在必要时，继续动用利率杠杆干预楼市，直至平衡。

　　重招之三：“国八条”问责地方负责人

　　3月26日，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》的内部文件。《通知》中总共有八条意见，被业界称为“国八条”。文件明确指出，部分地区投资性购房和投机性购房大量增加，导致房价上涨过快，影响了经济和社会的稳定发展。“国八条”要求地方政府及相关部门综合采取土地、财税、金融等相关政策及利用舆论法律手段控制不合理的需求，抑制房价过快上涨；对于控制措施不力，造成市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究有关负责人的责任。

　　评价：“国八条”的重大意义不在具体调控细节，而在明确了楼市调控的几个重要原则，它对地方高官形成了巨大威慑：抑制不了过高的房价，将问责地方政府负责人。大有不降房价就降官阶的意味。

　　重招之四：“新国八条”细化调控决心

　　4月27日，国务院出台《加强房地产市场引导和调控的八条措施》，即“新国八条”。“新八条”再次显示了中央政府调控楼市的决心，措施直指土地、税收、金融等楼市穴位。政府将强行遏制恶性炒作土地，并充分运用税收杠杆来调节楼市。

　　此前两天，即4月25日，建设部在上海召开房地产形势座谈会，国务院副总理曾培炎出席会议，对平抑房价提出4点要求。

　　评价：“新国八条”是对“旧国八条”的解释与细化，再次明确地对市场强调了政府“平抑”楼市的决心：要把房价降下来，并将调控措施具体化。它还透露出，政府已注意到并着手改变房地产市场存在的信息不畅、部分人独霸话语权、房地产运作模糊等弊端。

　　重招之五：七部委推出“六一大限”

　　5月9日，国务院办公厅转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格的意见》，要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务；明确指出，“期房限转”、新购商品房“两年内转手全额征税”等措施，打击炒作投机行为。6月1日，《意见》正式实施，这一天因被称为“六一大限”。

　　通知下发后，一些调控压力较大的城市相继跟进，出台配套措施打击楼市投机。

　　评价：与2004年宏观调控中，允许各个地方结合自身情况采取楼市调控的措施不同，“六一大限”对全国普遍具有强行性要求。这被部分地区认为“XX地方生病，全国吃药”，甚至被视为“一刀切”，但事实上，非此不足以体现国家此次调控房价的决心和力度，亦不能保证博弈格局中的中央政策的执行。

　　重招之六：央行建议取消房屋预售制度

　　8月15日，鉴于商品房预售存在的种种弊端，央行研究部门在其公布的《2004年中国房地产金融报告》中建议：取消现行的房屋预售制度。尽管宏观调控的决策权在国务院而不在央行，但央行报告仍被认为是国务院实施调控的基本参考依据。因而“8·１5建议”一出，立即引起强烈“地震”，建设部随即发布声明称短期内不会取消期房预售，但民间一片赞同，尤其是普通百姓拍手称快。

　　评价：一项建议而非政策，竟能引起如此之高的关注，足见中国房地产问题之一斑。商品房预售制度实际上隐含着一种融资安排，即购房人在房屋预售时就向开发商付款，这部分资金实际上成了开发商自有资金的一部分。从公平的角度看，取消预售房是迟早的事。凭什么要求天下苍生为一个行业的暴利而早早掏空自己的钱袋，且为他们未来的交易质量纷争留下诸多隐患？(徐寿松)