新规定让投资客“税痛”

　　新规定让投资客“税痛”

　　业内人士表示，二手房市场不会受到太大冲击

　　“个人转让房产税费新政策”追踪

　　本报讯(记者/张睿)继今年6月1日广州个人转让房产所得税率从房产全额1.3％降为1％之后，广州地税日前又出台补充文件，规定“明年个人卖房增值所得须交20％税”。有业内人士称，此政策会令房地产炒家的利润缩水，对广州楼市中的投机行为能起到一定的抑制作用。但对一般升级换房的普通市民来说，由于有相应的收税优惠政策，因此受到的影响不大。

　　投资客

　　会感到“税痛”

　　补充政策出台之前，由于考虑到大部分市民在提供原购房时的原始收入凭证存在困难，房产转让的增值难以界定，故广州市在征收个人转让房产的所得税时，采用简易征收方法，按1％的带征率全额征收个人所得税。据此，假设一套40万元购入、50万元卖出的二手房，卖方只需缴纳50万元×1％＝5000元的个人所得税。

　　而按照新规定，以该套房转让所得的20％计征，假设原先购入时所缴纳的税费等“合理费用”为2万元，则售房时需缴个税(50－40－2)×20％＝1.6万元。新规定下，卖房增值越多税负就更加明显的加大，而利润空间在一定程度上被压缩。广州房地产专家、寒桐(广州)投资顾问有限公司总经理韩世同称，“新规定会让投资客感到‘税痛’”。

　　个人自用房屋

　　可享税收优惠影响不大

　　根据现行政策，个人转让自用达5年以上并且是唯一的家庭生活用房，取得的所得暂免征收个人所得税；而个人转让自有住房并在出售后一年内重新购房，可全部或部分退回转让住房已缴的个人所得税。

　　“因此，新规对正常购房的消费者其实没太多影响！”韩世同表示，对自住型的消费者来说，这一规定给予了他们更为公平的政策保障。

　　而对于广州的房改房卖方来说，此新规几乎没有影响。据满堂红地产研究部副经理周峰分析，广州最新的房改房也是1999年购买的，迄今已有5年以上，且大多属于家庭生活用房，属于免征个人所得税之列。故该新规定对广州上市的房改房影响不大。

　　二手楼市

　　不会产生重大冲击

　　多位房地产业内人士均表示，由于缴纳的税额并不太大，且广州的二手房市场交易还是自用为主，因此二手房市场不会受到太大的冲击。

　　记者从广州市国土房管局了解到，2005年广州市二手市场虽然经历了6、7月份的波动，但二手住宅成交均价方面基本持续平稳，各月二手住宅成交均价围绕3000元/平方米窄幅波动，波幅不超过±6％，市场较为理性和稳定。

　　据了解，北京和南京等地之前开征20％房地产转让个人所得税时，曾经一石激起千层浪，有媒体还称该政策让“买卖双方叫苦不迭”。一位不愿意透露姓名的业内人士称，“广州的市场环境相对北京、南京等地都较为成熟和平稳，且广州房地产转让一直都按照先完税后办证的规定执行。此次补充的内容主要是对计征办法有所调整，加强税务征管，因此，不会出现明显的震动。”

　　提醒

　　“据实征收”需提交五项证明材料

　　“据实征收”证明材料包括:

　　1.合法、有效的售房合同；

　　2.合法、有效的购房原合同和构成房产原值的相关凭证；

　　3.支付合理费用的相关凭证；

　　4.个人转让已购公有住房的，还应提供所有扣除项目相关资料凭证；

　　5.主管地税征收机关出具按“据实征收”的审核意见。

　　蚀本生意及转让唯一住房免交税

　　本报讯(记者/朱桂芳)昨天本报A02版关于《广州个人转让房产可据实征收所得税》一稿见报后，引起社会广泛关注，许多读者来电咨询:什么情况下转让房产该交所得税？如何计算税率？对此，本报记者专门作了进一步采访。

　　卖房有赚才交税

　　根据广州市地税局制订的补充规定，对个人二手房买卖征收个税分两种征收方法，即“据实征收”和“核定征收”。

　　实行“据实征收”的，以一次转让房产收入额减除房产原值和合理费用后的余额为应纳所得税额，即这一“增值”部分要按20％的税率计算纳税。其计算公式为:应纳税额=(每次转让房产收入额－房产原值－合理费用)×20％。

　　但如果没有提供完整资料的，实行“核定征收”的方法，计算公式是:应纳税额=个人转让房产收入额×应税所得率×20％。(按广州市规定，广州市个人转让房产适用的应税所得率:转让住房的为5％。)

　　据此，该不该纳税要看所卖房屋有没增值了。但如何界定有没有增值(赚钱)、哪些是“合理费用”呢？

　　据介绍，就是把卖房所得额减去房产原值(成本部分)才是“增值部分”。房产原值包括:1.自建房:报建及建造过程发生的费用；2.购买商品房:购进价格及购房支付的其他有关费用(包括契税、印花税、权证综合费用等)；3.受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的房产:发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购进价格及其他有关费用。

　　“合理费用”是指转让时按照国家或地方政府规定支付的有关营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税、土地出让金、中介服务费、交易手续费以及房产交易过程中按规定支付的其他费用。

　　例如:一套二手房以60万元卖出，假设房产原值和合理费用合计52万元，如售房者提供相关完整资料的，根据“据实征收”方法，要缴个税额:(60－52)万×20％=1.6万元。如售房者卖出价为60万元，而房产原值和合理费用合计也是60万元，那么无需缴纳所得税。

　　钻空子少缴税罚款五倍

　　按照市地税局的补充规定，“据实征收”和“核定征收”税率虽然都是20％，但计算方法不一样。以上述售房价60万元为例。如果售房者不能提供完整资料的，按“核定征收”方法计算，要缴纳个税额为“60万×5％×20％=0.6万元。这样，“据实征收”纳税为1.6万元比“核定征收”的0.6万元多交了1万元。如此，一些人会钻空子以资料不完整为由采用“核定征收”，怎么办？

　　对此，市地税局有关负责人解释，资料完整的要按“据实征收”办法执行，对于个人在转让自有房过程中通过低报、瞒报成交价格等虚假申报方式进行偷税的，或者房地产中介机构、其他单位和个人教唆、协助他人偷税的，税务机关将对其进行罚款，最高可达到五倍。

　　据该人士透露，为规范二手房交易的纳税行为，下一步还将陆续出台一些配套措施。

　　自用5年唯一住房免征个税

　　市地税局有关负责人昨天称，广州某报在报道中提及的“个人转让自用达五年以上的家庭生活唯一住房免交个人所得税的政策将作废”报道不实。其实个人转让自用达五年以上的家庭生活唯一住房免交个人所得税的政策仍然有效，并重申该政策是国家制定的统一政策，只要符合条件的个人转让房产交易行为都可以享受到该项税收优惠。

　　该负责人表示，根据现行政策规定，个人转让自用达五年以上并且是唯一的家庭生活用房取得的所得暂免征收个人所得税，其中关键是明确对自用、购买、转让住房的时间界定标准。个人自用房屋的起点时间的确定分以下几种情况:

　　购买商品房的，以房屋产权证、契税完税证明上注明的时间或《商品房买卖合同》约定的交楼时间为准；购买公有住房的，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期、《购买公房缴款明细表》上注明的缴款时间或房屋产权证上注明的时间为准；自建住房的，以房屋档案记载的规划部门竣工验收时间或房管部门发放的房屋产权证上注明的时间为准；个人通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的房屋，以发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的自用时间为准。

　　个人自用房屋的终止时间，以转让房屋时向房管部门申请交易所填报的《广州市房地产买卖、登记申请表》上注明的受理日期为准。如果证明文件所注明的自用起点时间不一致的，按照属先的原则确定自用时间。

　　个人转让房产税费新政策答疑

　　问题一:

　　房改房成本怎么扣？

　　1998年，李女士购进面积为110平方的房改房。如果李女士明年将房子以40万元的价格出售，是否要缴纳5万元个人所得税呢？

　　昨日，税务部门人士解释，补充文件就房改房业主应缴个税的情况专门作出了明确规定:对房改房业主出售的房产，在计算应纳个税时，是用个人出售房改房的销售价，减除多项“成本”后的增值部分，然后再按照20％的税率计缴个人所得税。这其中，减除的“成本”包括:住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用。

　　有关人士“通俗”地解释:减除的房价款，并非按当初交给单位的几万元计算，而是套用经济适用房的“市价”。

　　根据政策规定，李女士可扣除的“成本”包括:110×2300元(每平方米经济适用住房价格，假设)=25.3万元；

　　原来支付的超标准购房款＝4万元；

　　假如李女士向财政或原产权单位缴纳的所得收益＝0；

　　假如支出的合理费用2万元；

　　那么，李女士纳税额为:(40－25.3－4－2)×20％=1.74(万元)

　　问题二:

　　房主能不能选择缴税方式？

　　“据实征收”是在符合条件下规定的缴税方式，还是任由房主选择？

　　今后的房产交易是采用“据实征收”还是“核定征收”，并不由卖房者自由选择，而是一种强制规定。只要是房管部门和税务部门能够查明房产增资金额的房屋交易，将强制按照差价20％征税。

　　问题三:

　　以租代售是合理避税吗？

　　地税新规出台会否引致更严重的偷逃税现象呢？比如说中介提供“合理避税”方案:以租代售、租售同步、延迟交易过户等。

　　其中，以租待售比较常见，即:如果业主出售的是个人购买不足5年的房屋，按规定要交个人所得税，为了避税，买卖双方可以先签订一份租赁合同，买家先以租房的形式居住在该房屋内，等到购房时间超过5年期限后，买卖双方再签订二手房买卖合同。

　　另外，在一些交易中，有人还采取签订阴阳合同的方法避税，买卖双方签订两份合同，一份是针对主管部门签订的合同，采用以区域指导价来计算销售价的方法，以此达到少缴税的目的。另一份是真实的买卖双方签订的合同，该合同是按照双方交易的实际成交价格签订的。

　　专家分析，这种偷税其实很有风险。个人在转让自有房产过程中，通过低报、瞒报成交价格等虚假申报方式进行偷税，甚至连房产证都必须要造假，而且要造一系列的假，那么房子的价值都会受到影响，而根据有关法律规定进行处罚，罚款最高可达5倍，全部的利润都抵消不了这5倍的罚款，风险是蛮高的。

　　一名房产专家表示，现实中某些所谓“合理避税”手段，实为交易双方以所谓“合法的形式”减少或逃避应纳税款的行为。房产中介并不赞成采用这种方式，但不排除买卖双方存在这种情况。交易双方采取“以租代售”方式减少或规避应纳税款的行为，对于交易双方都存在很大的法律风险。对于“出租人”(实为出卖人)而言，承租人拥有随时解约的权利，若“承租人”(实为买受人)在租赁期内由于经济状况、房屋价格等因素不再承租房屋的，请求解除双方所签租赁合同，出租人出售房屋目的即无法实现。

　　对于签订阴阳合同的情况，专业人士认为，对卖方来说存在的风险是，买方很可能以在房地产局备案的合同为要挟，在办理完过户手续后，要求卖方降低房屋出售价格。对于买方来说存在风险是，如果在过户前缴纳了房款，而卖方违约不卖，却只赔付以给房地产局签订的合同中表示的价格，买方没有充分证据，会遭受大额损失。

　　南都

　　图:

　　稍微好一点、带小区活动场的二手楼价格也几乎和新楼同步了。何俊摄