沪楼市18年心路历程 能否软着陆考验政府智慧

　　中新网12月20日电今年房地产宏观调控成效如何在很大程度上要看上海，因为在此番房地产市场过热中，上海实际是只领头羊。目前的宏观市场数据和微观的项目销售情况都显示，上海楼市已在稳步回落，房价下跌幅度一般在15%-20%，部分可达30%-40%，其回落的幅度已超出开始宏观调控时的预期，当时，人们一般认为，上海房地产价格如能回落三成左右，就基本达到了宏观调控的目标。

　　今日出版的《中华工商时报》发表社论文章指出，回顾上海房地产市场的发展历程，可以看到，政府强有力的双手始终主导着上海楼市。宏观调控无论采取行政手段，还是金融手段，抑或法律手段，实际都离不开政府这个总导演。

　　在此次房地产宏观调控中，政策应该如何把握火候，还没有现成的先例。尽管现在就下结论说，上海的房地产调控政策有可能使楼市从过热变为过冷、从而再次冻伤上海乃至全国经济为时尚早，但上海楼市能否软着陆，的确考验政府智慧。上海市府的执政能力一直世所公认，相信上海市府有足够的智慧驾驭上海楼市平稳着陆。

　　畸形增长源自政策失误恢复理性还看政策力度

　　改革开放以来的上海房地产市场总的行情颇似一轮生物的消长规律。由起步、发展、出现几个小高峰、到达顶峰，然后回落趋于平缓，演绎了包括商品房销售面积、每平方米成交均价、占GDP比重等方面在内的多条“逻辑斯蒂”S型曲线。

　　纵观上海房地产市场的发生、发展过程，有专家将之分成三个发展阶段：即1988年至1992年为初步发展阶段；1992年至1998年为迅速发展阶段；1998年至今则为平稳发展阶段。但记者从上海市统计局等部门查阅了大量资料并分析了市场规范程度后认为，将1998年至2005年初称为畸形发展阶段可能更符合客观实际。其中，今年4月至今可视为平稳回落阶段。

　　18年呈现超常规发展

　　据上海市统计局资料显示，上海房地产业起步出现在1981年。这一年全市住宅投资为9.87亿元，在当时GDP仅为324.26亿元的情况下，9.87亿元已占3个百分点，住宅竣工面积为1380.70万平方米，而1980年住宅投资仅为4.24亿元，住宅竣工面积只有304.32万平方米。1980年以前的这两个数字都更低。

　　之所以没有把1981年作为上海房地产市场起步阶段主要原因是当时的房屋没有商品化。而沪上普遍认定房地产市场的起步时间是1988年。这年3月，为贯彻执行国务院《在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案》，上海建立了市住房制度改革领导小组，并提出了住宅是商品的指导思想，住宅商品化观念的提出为此后的十多年间上海房地产市场如火如荼的发展奠定了基础。

　　从1988年至2005年的18年间，上海的房地产增加值由1988年的3.37亿元至2004年达622.59亿元翻了近200倍，占GDP的比重在GDP每年两位数增长的前提下，由1988年的0.52%猛增到2004年的8.4%，翻了16倍。18年来，全市累计竣工各类房屋面积50304.33万平方米。其中，住宅竣工面积达27886.02万平方米，等于新建了一座中等规模城市。

　　上海房地产市场18年超常规发展，对这座城市的GDP保持连续多年两位数增长，产业结构调整、改善市民居住条件，旧城区改造、提升城市形象和服务功能等多方面发挥了重要作用，使这座城市焕发出勃勃生机。值得一提的是，房地产业的发展使上海市民得到实惠，市区人均使用面积从1988年的8.7平方米，至2004年猛增到20.4平方米。从根本上消除了改革开放前沪上曾有过的三代同堂挤陋室的现象。

　　不同阶段特点各异

　　分析上海房地产市场18年间的发展过程，其不同阶段的主要特点如下：一是初步发展阶段或曰起步阶段，这一阶段为期5年，从1988年至1992年。其特点是房地产商品化新概念被注入，市政府和有关部门开始探索住房投资体制和供应体制的改革，并建造了少量的商品房，以优惠价格出售，开始向住房商品化道路迈进。这一阶段，房地产商品化还跳着“慢三”的节奏，这期间房价偏低，每平方米仅售数百元，且多数按房改的方法出售。

　　二是快速发展阶段，这一阶段从1992年至1998年，为期6年左右。期间，由于小平同志南巡讲话和浦东大开发序幕的拉开，上海市委市政府提出进一步加大改革开放力度，加快发展一年一个样三年大变样的口号，同时提出调整产业结构、增强城市综合竞争力和提高城市服务功能的要求。上海经济发展进入“快车道”。这个阶段房地产的主要特征是，全市到处成了建筑工地，房地产投资开发力度加大，房屋商品化进入正式实施阶段，房价开始上升至常规状况，成交量逐步上升。但总体处于初热阶段，房地产市场主要还是靠政策在推进。

　　三是畸形发展阶段，这一阶段为期7年，从1998年至2005年初，其主要特征是房地产投资额逐年递增，总量继续放大，市场异常火爆，商品房和住宅销售面积持续增长。房地产增加值大幅提高，价格上涨过快，部分房产成为企业和个人投资项目，市场频现投机炒房等不规范现象这期间上海的房价上涨往往是一周一个样，两年可翻番。在上海房价上涨最快的日子里，时常出现了很多怪现象。包括：开发商惜售、恶意毁约、排队买房、炒房团和个人投机炒房比重增加，售房纠纷不断，为此，百姓消费者怨声载道。此外，房地产泡沫问题也在这期间被提出。

　　“组合拳”带来房价下跌

　　针对上海及部分城市出现的房价上涨过快现象，国务院办公厅于今年3月26日下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，5月13日，中央七部委又联合发布了关于稳定住房价格的八条意见。这期间，上海市政府和有关部门也针对房价上涨过快打出了“组合拳”。受国家宏观调控政策影响，4月以来的三个季度内，上海楼市发展趋缓，房价开始下跌，商品房成交量出现萎缩。来自市场的信息表明：目前上海房价下跌幅度一般为15%-20%，部分可达30%-40%。而上半年成交量仅为1200万平方米，有人预测，全年成交量在3000万平方米以内。比去年成交3488.75万平方米减少了约500万平方米。

　　回顾上海房地产市场18年的发生发展过程，这一轮总行情演绎的一条“逻辑斯蒂”曲线。其中前16年是上升发展期，1994年、1998年和2002年分别出现单项小高峰。2003至2004年达到顶峰，2005年3月以后画出的是这条“S”型曲线的末端下滑部分。总的来说，18年间上海房地产市场是政策市场，增长靠政策，回落也是靠政策。

　　上海房地产走过了18年的发展历程，在经济全球化和发展中国特色社会主义市场经济的大背景下，我们回顾这段过程，想提出这么一个问题：房地产能否完全按市场规律办事，让供给和需求来决定价格，政府要做的更多的工作是监管。(杨联民)