各界预测地税新规对楼市的冲击：二手房价将涨　炒家“税痛”　

　　广州地税出台个人转让房产所得税补充文件，其中“明年个人卖房增值所得须交20％税”备受关注。地产专家分析，政策对自有住房者影响不大，供需矛盾可能会促使二手房价上涨，个税可能转嫁到买家身上。由于差价的原因，新规定对房改房影响最大。

　　炒家获利空间减小

　　据广州市房管局的最新统计数据，广州10区房价继去年疯涨18.8％之后，广州10区房价今年1至10月再度猛涨16％，均价达到5597元／平方米。进入11月，广州的房地产市场出现了“价量双涨”局面。因此，很多市民都关心，这次补充政策的出台，是否会使广州炒楼风降温？

　　很多专家表示，炒楼者的获利空间会减少。个人所得税政策对二手房市场短线投机炒房起到明显的抑制作用，对长线投资者则影响不大。短线投机炒房者往往资金少，很多需要银行贷款，喜欢快进快出，变现欲望强，而二手房市场升值空间本来就有限，再加上20％个人所得税打压，买卖双方万一谈不拢价格，时间拖长，风险无形就增大了。此外，税负明显加大，对以谋利为目的的炒家来说，利润空间被大大压缩。因此，这一政策对广州楼市中的炒家来说，无疑是利空“炸弹”。

　　二手房可能涨价

　　寒桐(广州)投资顾问有限公司总经理韩世同认为：“此新规对正常购房的消费者其实没太多影响。根据现行政策规定，个人转让自用达五年以上并且是唯一的家庭生活用房取得的所得暂免征收个人所得税，因此，真正用于改善居住环境的购房者无须担心这20％的利得税”。

　　多名地产中介人士分析，个人所得税的征收直接加大了二手房市场成本，使得成交量呈下降趋势；另外也会出现部分房主加价出售，把个人所得税转嫁到买主身上，直接导致房价出现上涨的趋势。个人所得税的征收虽然打击了炒房者，但也对二手房市场产生较大影响，二手房的房源供应量将因此受到打击，使供需矛盾加剧。

　　一些专家预计，该政策的实施会挤压一小部分需求意愿并不强烈的买方与卖方，使得市场上的供需平衡点发生一个短时间的变化，持币观望的现象可能还会发生。

　　但一位不愿意透露姓名的业内人士称，“广州的房地产市场相对成熟，房产转让一直都按照先完税后办证的规定执行。此次补充的内容主要是对计征办法有所调整，加强税务征管，因此，不会出现明显的震动。”

　　售房改房缴税最多

　　寒桐(广州)投资顾问有限公司总经理韩世同分析，此项新规可能对房改房上市的影响更大一些。“原来职工所买的公房，房价就比较便宜，现在拿到市场上出售获得二三十万元差价是比较正常的，其差价会比商品房之间的买卖高得多。”韩世同强调，既然已经征收20％的利得税，就应该对营业税5％作适当的调整，考虑核减，不应课以双重的税。

　　满堂红地产研究部副经理周峰分析，广州最新的房改房也是1999年购，迄今已有5年以上，且大多属于家庭生活用房，属于免征个人所得税之列。故该新规定对广州上市的房改房影响不大。

　　一些行家认为，尽管此项新政策的出台客观上会给市场带来一定冲击，但也很难说是否平抑楼市的一项举措。有专家指出，之前对二手房交易征收个人所得税无法最终落实的根本原因在于，政府各部门间没有很好协调配合。眼下政府正好巧妙地利用这轮调控的时机扩大税基，相信反对声音和阻力会相对少一些。

　　■新闻背景

　　今年10月11日，国家税务总局发布了《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》(国税发［2005］156号)，文件正式明确了个人买卖二手房，必须交纳个人税。

　　但迄今为止，出台了具体税收征缴比例与方法的只有少数几个城市，如北京、杭州、南京等地。

　　杭州：实施8月偃旗息鼓

　　2004年1月1日起，杭州市以政府令的形式开始征收房地产交易个人所得税，不过这一规定在2004年9月1日后暂停。有报称已经改为个人自行申报。

　　南京：刚出生即宣告终结

　　2005年6月初，南京地税部门公布的《个人销售房屋税收政策须知》中明确规定，个人销售房产将按照转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，缴纳20％的个人所得税，一时引来业内争论。6月16日，南京市房产管理局局长陆春林明确表示，南京不征收二手房个人所得税。

　　北京：半个月后悄然停止

　　2005年6月，北京海淀、朝阳和东城等区，纷纷传出二手房交易征收20％个人所得税的说法。朝阳区地税部门规定，二手房只能在完税后才能办理过户手续。不过，这项规定执行了约半个月后悄然停止。

　　■地税新规答疑

　　缴税方式没得选以租代售风险大

　　1房改房成本怎么扣？

　　李女士看完报纸后，焦急致电本报，想了解她那套房改房明年出售是否要征收5万元的个人所得税。

　　据介绍，1998年，李女士购进面积为110平方米的房改房。如果李女土明年将房子以40万元的价格出售，是否要缴纳5万元个人所得税呢？

　　昨日，税务部门人士解释：对房改房业主出售的房产，在计算应纳个税时，是用个人出售房改房的销售价，减除多项“成本”后的增值部分，然后再按照20％的税率计缴个人所得税。其中，减除的“成本”包括：住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用。

　　有关人士“通俗”地解释：减除的房价款，并非按当初交给单位的几万元计算，而是套用经济适用房的“市价”。

　　根据政策规定，李女士可扣除的“成本”包括：

　　110×2300元(每平方米经济适用住房价格，假设)＝25.3万元；

　　原来支付的超标准购房款＝4万元；

　　假如李女士向财政或原产权单位缴纳的所得收益＝0

　　假如支出的合理费用为2万元；

　　那么，李女士纳税额为：(40－25.3－4－2)×20％＝1.74(万元)

　　2房主能不能选择缴税方式？

　　今后的房产交易是采用“据实征收”还是“核定征收”，并不由卖房者自由选择，而是一种强制规定。只要是房管部门和税务部门能够查明房产增资金额的房屋交易，将强制按照差价20％征税。

　　3以租代售是合理避税吗？

　　地税新规出台会否引致更严重的偷逃税现象呢？比如说中介提供“合理避税”方案：以租代售、租售同步、延迟交易过户等。

　　其中，以租代售比较常见，即：如果业主出售的是个人购买的不足5年的房屋，按规定要交个人所得税，为了避税，买卖双方可以先签订一份租赁合同，买家先以租房的形式居住在该房屋内，等到购房时间超过5年期限后，买卖双方再签订二手房买卖合同。

　　另外，在一些交易中，有人还采取签订阴阳合同的方法避税，买卖双方签订两份合同，一份是针对主管部门签订的合同，采用以区域指导价来计算销售价的方法，以此达到少缴税的目的。另一份是真实的买卖双方签订的合同，该合同是按照双方交易的实际成交价格签订的。

　　一名房产中家表示，现实中某些所谓“合理避税”手段，实为交易双方以所谓“合法的形式”减少或逃避应纳税款的行为。房产中介并不赞成采用这种方式，但不排除买卖双方存在这种情况。交易双方采取“以租代售”方式减少或规避应纳税款的行为，对于交易双方都存在很大的法律风险。对于“出租人”(实为出卖人)而言，承租人拥有随时解约的权利，若“承租人”(实为买受人)在租赁期内由于经济状况、房屋价格等因素不再承租房屋，请求解除双方所签租赁合同，出租人出售房屋目的即无法实现。

　　对于签订阴阳合同的情况，专业人士认为，对卖方来说存在的风险是，买方很可能以在房地局备案的合同为要挟，在办理完过户手续后，要求卖方降低房屋出售价格。对于买方来说存在的风险是，如果在过户前缴纳了房款，而卖方违约不卖，却只赔付给房地局签订的合同中表示的价格，买方没有充分证据，会遭受大额损失。个人通过低报、瞒报成交价格等虚假申报方式进行偷税，罚款最高可达5倍。

　　■市场反应

　　忧多缴税卖家观望怕房价涨买家苦笑

　　“很多二手楼出售时，卖家都定一个净价，其它的费用全部由买家出。二手房转让征个税，不就意味着买家的费用增加吗？”市民普遍担心，新规实施后，导致二手楼房价上升，费用转嫁到买家身上。此外，市民还建议，对快进快出的炒楼者，按其买卖出手时间征收重税。

　　昨日一早，满堂红、中原地产等房地产中介接到很多放盘者咨询新规的电话。“一早就已经有客人打电话来咨询情况。”一名地产中介对记者说：“放盘者一方面了解信息，另一方面在盘算是2006年前卖楼还是2006年后卖楼，个税的差别是多少。”

　　卖楼者李女士对记者说：“如果2006年元旦后卖二手楼，纳税会增加，就暂时不出售房子了。等房子住够五年以后再卖。”

　　“羊毛出在羊身上，卖家多出的那部分费用最后会转嫁到买家身上。”准备购买二手楼的刘先生苦笑。

　　市民何先生认为，很明显，征收个人所得税被看作是打击房地产投机的良方。但是与之相伴而来的一个事实是二手房交易量下降。建议政府部门重拳打击炒楼者，计算卖楼者买卖之间的时间差，对买了很快又卖的征重税，比如100％或者200％的个人所得税。

　　本版撰文：

　　本报记者罗斯丁肖小冰

　　实习生谭晚兰

　　图：

　　专家认为，二手楼市将引发连锁反应，房改房交易受影响最大。本报记者李向新摄