市场人士回应“二手房价将涨”传闻　个税新政令二手房成本降低

　　本周公布的广州地税补充文件规定“明年个人卖房增值所得按20％征税”在市场上引起轩然大波。有市民担心卖家会将税收成本计入房价，导致明年二手房价上涨。但据专业人士分析，针对炒楼收益的个税新政并不会令二手房税收成本猛增，反倒会降低不少二手楼的成本。

　　增值不多可少交个税

　　按照今后主要实行的“据实征收”方式，应纳税额=(每次转让房产收入额－房产原值－合理费用)×20％。如果买入时为90万元，两年内卖出价为100万元，合理费用约7.5万元，明年交易所需个税为(100－90－7.5)万元×20％=5000元。如果在今年成交的话，则要缴纳100万×1％=1万元的个税。两者相比，这种总价高、升值幅度小的房屋在明年上市反倒降低了成本。

　　对于部分税务部门和房管部门无法查到房产增资金额的房屋交易，根据“核定征收”的公式:应纳税额=个人转让房产收入额×应税所得率5％×20％的方式计征，新“核定征收”的应纳税额与此前一律按1％的税率征收个税的纳税额完全一样，也不存在成本的上升。

　　美联物业研究部负责人表示，对于大幅增值的物业转让，所缴纳的个税必然比“6·1”新政后的1％税率要高。但对于5年内升值幅度小(或未增值)的物业，以及自住5年且为唯一住房的免征个税房屋，这一税收新政其实更为合理而且有利。

　　资料不齐也要“据实征收”

　　有细心市民发现，按照“据实征收”和“核定征收”两种算法的不同，还有可能出现资料不齐的“核定征收”反倒比“据实征收”少缴税的情况。

　　而根据“补充文件”精神，房产交易的征税办法并不由卖房者自由选择，而是根据房管部门和税务部门所查明的房屋之前的买入价和卖出价，强制按照差额的20％征税。对于大多数房屋而言，房管部门调查其买入价并不困难。并且一旦卖出价低于房管部门的评估价又无正当理由，有关部门依旧可以明确计算评估价和买入价的差额。

　　因此市场人士建议，卖房者最好的“避税”办法还是保留买卖房屋时的各种税费的发票，以免在税务部门强制“据实征收”时，无法提供合理费用的证明依据。

　　投机性二手房只是极少数

　　满堂红研究部总监龙斌强调，受新政影响最直接的是那些专门赚差价的投资客，但目前在市场上放盘的这部分投机性二手房只是极少数，估计不到二手房市场总量的10％。即便是部分房主加价出售，也不大可能令二手市场出现短期内普遍上涨的情况。

　　但龙斌担心，这一新政的实施可能会在短期内对买卖双方心理造成波动，特别是令一些摇摆不定的二手盘源和买家暂时观望。

　　卖家瞒价买家未必答应

　　针对目前二手房成交故意报低成交价格这一“公开的秘密”，也有不少业内人士担心会加剧虚报现象。某中介公司负责人表示，明年个税新政实施后，对于二手房买家而言，必须要考虑今后一旦卖出房屋时的增资金额，因此多数买家应该会要求卖方根据实际价格签署合同。

　　专家建议:装修成本应另计

　　对于买入二手房进行重新装修、购买家私家电后转手，成交价格大幅上升的房屋，一旦将装修成本计入房屋成交总价，势必会造成成交价表面上的大幅“增值”。对于这部分未列入“合理费用”的支出，有中介行人士提醒，这部分情况可以采用将装修等住房本身之外的成本与住房分开计价的方式，在合同中分别注明。

　　本报记者王昊