盘点京城楼市：岁末年初值得关注的六大现象

http://www.sina.com.cn 2005年12月22日09:35 中国新闻网

　　北京市历年住宅供地面积（数据来源：北京市国土局）（图片来源：北京现代商报）

　　购房者对下一年度房价变化判断示意图（数据来源：伟业顾问市场研究中心）（图片来源：北京现代商报）

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　　中新网12月22日电据《北京现代商报》报道，每年的岁末，京城的各大房地产代理机构、中介公司都会对一年来整个楼市的发展进行一次总结和预测。那么，岁末年初的京城楼市值得关注的都有哪些呢？

　　政策趋于平稳调控精细入微

　　2005年上半年可以说是政策出台最为集中和最为严厉的时期。这些政策也影响了京城楼市全年的市场表现，产生了十分明显的效果，即京城楼市在年中出现了十分浓厚的观望气氛。但据相关政府部门公布统计数据来看，1-10月北京市全市期房价格仍同比上涨了21.4%，而全年商品房的交易量也会比2004年有所上升。毫无疑问，在强力政策的压力下，2005年京城楼市仍然表现出了其刚性需求的特点。

　　伟业顾问的专业人士认为，2006年房地产市场在政策层面的关键词主要是“平稳”和“细化”，尤其是针对北京地区不会出现更为严厉的宏观层面政策。宏观调控转向“微观”调控，平稳的政策环境也有助于市场的乐观发展。

　　市场供不应求价格借势上扬

　　根据伟业顾问的数字显示，2004年成交规模3182.7万平方米，2005年预计成交规模大概在3300万平方米左右。新增供应一直低于成交规模，即持续性呈现出消耗历史存量的局面。这是造成北京市房地产市场供不应求的最主要原因。所以，仅在考虑供求关系的影响下，2005年同期同质价格指数将比2004年上涨10%以上。

　　而伟业顾问分析认为，2006年北京新房市场还将出现总体上供不应求的局面。由此带来的房价上涨也可能不低于2005年的市场涨幅(20%左右)。

　　土地短缺上市新房锐减

　　2005年，几乎所有开发商都已经尝到了或已经感受到土地缺稀的苦滋味。而今年全年新开工面积和开发投资也都在不断减少。据伟业顾问日常项目监测数据库的统计表明，2005年1-10月共推出新项目则不足270个，商品住宅新开工面积同比下降22%；上市的商品住宅也约比2004年减少了20%左右。同时，1-10月的土地供应也是近年来供应量最低的。

　　种种迹象表明，受到2005年的持续影响，将会造成2006年新房有效供应持续减少，预计新增供应项目可能会在260个左右，新房供应也将不容乐观。但伟业顾问的专业人士认为，如果政府加快开发商手中持有的存量土地进入市场，将会缓解这一矛盾。

　　利好逐步兑现使需求开始爆发

　　今年7月，人民币升值使外资对人民币进一步升值的心理预期，使北京的公寓、别墅、写字楼、商业等收益型物业成为了外籍客户投资的重点。而据伟业顾问市场研究中心为此次预测专门组织的伟业客户需求问卷抽样数据显示，截至2005年底，在北京购房客户中，以投资为目的的购房客户仅占10.5%，自用兼投资型购买目的的也仅为21.0%，其余68.5%均为自用需求，预计2006年也仍将保持这一特点。

　　同时，在这份调查中还显示，有74.6%的受访者判断未来房价仍会上涨。而从北京市建委、市统计局、市国土局、市发改委联合公布的数字中显示，今年1-10月，全市商品住宅期房平均价格6781元／平方米，同比上涨了1196元／平方米，涨幅为21.4%。

　　热点区域更加分散

　　从2005年1-10月北京市不同行政区划的土地供应情况看，朝阳区土地供应面积居全市首位，海淀和通州供应量并列排在第二位，其后为丰台、密云，东城区和崇文区。

　　总体来看，东部区域不仅仍然聚集着主要的新房供应，而还出现了大大超出局部市场普遍认同价格的楼盘如“星河湾”；预计明年这一现象仍将继续。西南区域一直具有交通条件便利的优势，随着基础设施的进一步改善，今年更是大放异彩，区域出现量价双增的态势；奥运村周边区域和中关村周边区域，这个双“村”也在今年表现突出，随着奥运的临近以及供应的稀缺，双“村”的房价也日益看涨。

　　购房者房贷有望相对放松

　　REITs、基金、整售等这些多元化投融资渠道，可以说是2005年京城楼市持续不断的热点话题。对于开发商来说，明年的金融形势依然严峻，因此，仍需要进一步拓展其他各种融资渠道，以解决其资金需求。

　　而对于购房者来说，由于个人购房按揭贷款目前是银行的优质资产，因此，各家银行始终在争夺按揭贷款市场份额；而随着2006年银行业对外资的开放，外资银行亦会加强对优质客户的按揭贷款业务的争夺。两方面因素使得银行在2006年会相对放松对个人购房按揭贷款的审查，争取更大的市场份额。(仰静李海鹏)